我們2月24日就國務院“新國8條”北京細則出臺后對北京房地產市場的影響，拜訪了并了解了中原地產華北區董事總經理李文杰先生對北京房地產市場的看法及前瞻。

　　投資要點：

　　北京新15條調控細則原則“寧嚴勿松”，配合中央。中國的特點是政策健全，但操作層面有余地。本次調控在時間節點的選取上吸取了去年的教訓，在兩會之前出臺，保證兩會期間和3-4月傳統旺季價格不升。本次調控效果將比上次明顯，但也會隨時間推移效果減弱。

　　若維持目前調控政策不變，今年成交量會有所下降，但價格不會跌。1、上半年成交量應該不好，下半年可能會好轉，全年成交量不會降太多。2、價格不會跌。3、高端樓盤受政策影響會比較大。

　　土地市場。地方政府對土地財政依賴程度很大，政府對賣地需求還是很大。中央政府問責的效果有限。10年很多企業的拿地需求沒有得到滿足，限購后機會來了。

　　租賃市場。今年以來，城八區住宅租金漲幅10%，一是季節性因素，二是清理地下室和群租屋所致。投機資金轉戰商鋪，租金漲幅遠超住宅。寫字樓租金漲幅不高，投機較少。

　　未來政策走向：看宏觀經濟。近期政府更重視就業、維穩，更重視“公平”而非“效率”。若宏觀經濟向好，可能會加大調控力度。若不好，可能會放松。

　　百姓對房地產行業不滿。一是拆遷問題，二是房價上漲過快。政府難以在房價穩定和賣地收入之間取得平衡，正在探索解決方法。

　　我們同時還調研了首開股份和億城股份兩家北京公司，在限購和信貸收緊調控背景下，它們均計劃積極銷售、適度投資，調整發展計劃應對調控。首開股份在10年銷售金額同比增長25%-30%的背景下，11年計劃新開工250萬平米，新增儲備300萬平米，推盤220萬平米，分別較10年下降17%、25%和增長57%。億城股份在10年銷售金額下降55%的背景下，10年的新樓盤推到11年，11年可售量多70億元，因財務狀況較好，11年新開工量也大幅提升至60萬平米，它們較10年均大幅增長約200%和250%。從上述兩公司的情況可見，10年銷售較好的公司仍然采取積極銷售適度降低投資的態度度過緊縮的11年，10年銷售不夠理想的公司，則積極銷售，在財務狀況良好的背景下對未來仍充滿信心加快開發。

　　我們認為，兩會前后，各地限購等細化“新國8條”的細則以及控制房價目標等政策將陸續出臺，這期間，絕大多數城市將出現以往政策出臺后的觀望期，等待開發商的促銷讓利等舉措打破僵局。各地限購等政策的落實也將因客觀操作條件不完善被打折，政府也將視市場情況在操作層面采取措施不致成交量持續低迷。

　　在經過1-2個月的成交量的低迷期，市場的需求可望在促銷讓利下出現回升。此外，根據以往經驗以及地方效率，保障房大量新開工預計在3月之后，受基數等的影響，我們判斷上半年房地產投資增速將持續下滑甚至出現負增長。在全國主要城市在限購下，拿地行為會趨于理性甚至出現流標。上述情況的出現，我們認為均是板塊尋在向上突破的契機。建議投資者把握好節奏尋在機構吸納附表中我們推薦的價值被低估的優質高增長公司。如，云南城投、招商地產、保利地產、萬科A、首開股份、濱江集團、北京城建、億城股份、蘇寧環球等開發類公司和限購下資金可能更青睞的持有類公司如中國國貿和世茂股份等。

　　風險提示：注意信貸收緊、融資受限企業成本上升、政策調控持續時間超預期等風險。

　　

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