我們將商業(yè)地產(chǎn)的定義為，與70年產(chǎn)權(quán)的住宅相對(duì)應(yīng)的地產(chǎn)類型，例如寫字樓、商鋪、酒店以及40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓等形式。從經(jīng)營(yíng)模式上看，分為出售型（例如魯商置業(yè)、鳳凰股份）、持有型（例如中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴）和租售結(jié)合型（例如世貿(mào)股份）。我們認(rèn)為，當(dāng)前投資商業(yè)地產(chǎn)股正當(dāng)時(shí)。短期來看：住宅調(diào)控政策，促使商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值顯現(xiàn).當(dāng)前的調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)影響較大，但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響有限2010年4月出臺(tái)的“國(guó)版新十條”，標(biāo)志著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的調(diào)控周期。2010年9月30日，國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策，標(biāo)志著第二輪調(diào)控政策的開始。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”進(jìn)一步研究部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，調(diào)控力度逐步升級(jí)。從政策細(xì)則來看，首付比例逐步提高至60%、房地產(chǎn)貸款條件逐步收緊、交易成本逐步提高、限購(gòu)令全國(guó)擴(kuò)散。房產(chǎn)稅開始出臺(tái)試點(diǎn)，保障房建設(shè)目標(biāo)如火如荼。可以看出本輪地產(chǎn)調(diào)控政策：首先，嚴(yán)厲，調(diào)控決心史無前例。第二，針對(duì)住宅。我們認(rèn)為，本輪政策將對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，可以預(yù)見，如果這一系列政策被嚴(yán)格落實(shí)和實(shí)施，6-12個(gè)月內(nèi)，政策的疊加效應(yīng)將逐步傳導(dǎo)至住宅市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2011年住宅市場(chǎng)的成交量同比下降30%。但是調(diào)控政策不影響商業(yè)地產(chǎn)的成交：一是不存在差別化信貸，購(gòu)買商業(yè)類地產(chǎn)的首付要求5成，基準(zhǔn)貸款利率，低于二套住宅的貸款要求。而且銀行放貸審批相對(duì)容易。二是不存在地區(qū)、戶籍的限購(gòu)。可以多套、或者跨地區(qū)的購(gòu)買商業(yè)類地產(chǎn)。三是從稅費(fèi)上看，沒有新的房產(chǎn)稅政策。

　　貨幣超發(fā)、人民幣升值，商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性凸顯在宏觀背景下，人民幣對(duì)外緩慢升值，資產(chǎn)價(jià)格將受到重估。貨幣超發(fā)，人民幣實(shí)質(zhì)對(duì)內(nèi)貶值，而國(guó)內(nèi)投資渠道有限，房地產(chǎn)的投資屬性依然存在。按照國(guó)外商住價(jià)格的規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格高于住宅價(jià)格20-30%，但是當(dāng)前國(guó)內(nèi)商住價(jià)格倒掛，價(jià)值存在低估（圖表1-2）。從投資收益率來看，中投顧問最新發(fā)布的《2010-2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示，目前商鋪回報(bào)率大約在7%-8%之間，寫字樓投資回報(bào)率約為5%-6%之間，住宅市場(chǎng)的租金回報(bào)率不足3%。商業(yè)地產(chǎn)的收益率高于住宅，也高于一年期存款利率。因此，當(dāng)住宅價(jià)格上漲的空間被壓制住，同時(shí)收益率又不及銀行存款時(shí)，社會(huì)投資資金流入商業(yè)地產(chǎn)的可能性增大。

　　從實(shí)體層面來看，商業(yè)地產(chǎn)的銷量回升從圖表3中可以看出，2008年房地產(chǎn)救市政策的出臺(tái)，使得住宅地產(chǎn)當(dāng)月銷售面積增速明顯高于寫字樓和商鋪。但是從2010年住宅調(diào)控政策開始，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)月銷售面積的增速明顯的高于住宅。表明，從實(shí)體層面上，投資資金將商業(yè)地產(chǎn)作為住宅投資的替代品，商業(yè)地產(chǎn)的成交量回升。