報(bào)告摘要：

　　春節(jié)期間，與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策變化主要在兩方面：其一，各地落實(shí)之前的國(guó)八條，主要城市出臺(tái)細(xì)則加強(qiáng)限購(gòu)令的力度。其二，長(zhǎng)假最后一天，央行再次宣布加息。對(duì)于這一系列政策的影響我們認(rèn)為：

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，就成交量而言，我們認(rèn)為短期內(nèi)，春節(jié)后成交量回升速度會(huì)受到短期沖擊。就房?jī)r(jià)而言，考慮到今年供給量較大，短期內(nèi)泡沫化較嚴(yán)重地區(qū)可能略有調(diào)整。但整體來(lái)看，調(diào)整時(shí)間和程度都弱于去年4月新政。

　　對(duì)于地產(chǎn)股而言，如果在年后成交量增速出現(xiàn)調(diào)整，地產(chǎn)股則有可能表現(xiàn)較差。但這也意味著不用等多久，當(dāng)成交量增速（考慮春節(jié)所在周的周對(duì)周同比）見底之時(shí)，地產(chǎn)股將獲得如同去年年中一樣的參與機(jī)會(huì)。

　　具體說起來(lái)，“國(guó)八條”等各地政策更主要對(duì)市場(chǎng)心理造成沖擊，同時(shí)，加息以及其它針對(duì)通脹的宏觀緊縮政策將從流動(dòng)性層面影響市場(chǎng)的需求。如果回顧去年4月新政之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整主要來(lái)自三個(gè)因素：其一，去年4月調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)短期的心理影響；其二，市場(chǎng)流動(dòng)性從2009年下半年后也有一定程度收緊；其三，開發(fā)商供給不足。這三者共同造成4月份后成交量萎靡大概兩個(gè)月。

　　對(duì)比此次，則略有不同，“國(guó)八條”在邊際上對(duì)市場(chǎng)的心理影響力并不如去年4月強(qiáng)，同時(shí)開發(fā)商盡管有可能在短期內(nèi)回避政策而減少開盤，但是這很難扭轉(zhuǎn)隨著2季度傳統(tǒng)旺季來(lái)臨推盤量的增多，因此整體上看，成交量的調(diào)整時(shí)間程度都不太可能強(qiáng)于去年上半年�？紤]到去年調(diào)整大約兩個(gè)月，我們估計(jì)此次調(diào)整不太可能持續(xù)到4月之后。

　　當(dāng)然，這里存在對(duì)流動(dòng)性收縮程度判斷的風(fēng)險(xiǎn)，而且這一收縮影響時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。

　　隨著通脹的惡化，今年流動(dòng)性收縮力度很可能強(qiáng)于去年。但是目前我們傾向于不太可能如同2008年那樣驟然收緊。在流動(dòng)性平穩(wěn)收緊的過程中，對(duì)于市場(chǎng)成交量的影響將是較小的，而主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)無(wú)法繼續(xù)上漲。

　　因此綜合上面政策影響，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增速在2季度來(lái)臨前可能會(huì)有一段時(shí)間徘徊，房?jī)r(jià)則保持平穩(wěn)，部分泡沫化較深的地區(qū)可能有短期小幅調(diào)整。

　　就地產(chǎn)股而言，我們維持在流動(dòng)性收縮帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫化的過程中很難有較好表現(xiàn)的看法。但是短期內(nèi)，成交量的波動(dòng)可能會(huì)導(dǎo)致股票的相應(yīng)波動(dòng)，這與去年上半年到年中經(jīng)歷的情況類似，即：如果年后成交量增速表現(xiàn)受到短期沖擊，地產(chǎn)股在短期內(nèi)將表現(xiàn)更差，但是隨著很快房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整（剔除春節(jié)因素的同比增速）見底，2季度，地產(chǎn)股也將獲得如同去年年中以后較好的參與的機(jī)會(huì)。

　　以上判斷可能存在的風(fēng)險(xiǎn)在于：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整并不深，那么地產(chǎn)股可能也不會(huì)出現(xiàn)明顯的“挖坑”行情，即2季度也不會(huì)有令人期待的上升行情。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：流動(dòng)性緊縮超預(yù)期。

　　

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