國泰君安 孫建平

　　摘要：

　　2011年元旦整體銷量較好。三天假期整體成交量較2010年元旦增長30%，較2009年元旦降低5%，其中南京、杭州、北京、重慶等地均較2010年元旦有明顯增幅。

　　本周一手房銷量整體環比上升8%，其中一線城市下降1%，二線上升13%。本周重慶、惠州、成都、天津等二線環比上升20%以上。

　　本周一手房銷量整體同比下降21%，其中一城市上升17%、二線城市下降32%。本周北京、上海、深圳、廣州、天津同比仍上升的，成都、蘇州、南京的同比降幅在50%以上。

　　本周二手房銷量環比上升18%，同比下降52%。本周北京、天津、武漢、深圳等地的銷量均環比略有上升。

　　房價經歷前期普遍止跌并小幅上漲后開始盤整，基本無優惠促銷，2010全年一線城市房價漲幅跑輸二三線。本周8個城市整體成交均價仍在高位波動，本周環比上升1%。

　　整體可售量目前還處于低位區域，行業庫存壓力仍較低。庫存可售量相對201004最低點上升30%，去化時間由12個月下滑至6個月。

　　因反應政策風險預期地產板塊估值下跌空間有限，有較強安全邊際。A股主流開發商10年PE 15倍左右，11年10倍，年初均價下RNAV折價15%。一線地產10年PE14倍，11年PE10倍，RNAV折價22%；二線地產10年PE 15倍，11年PE11倍，RNAV折價11%。

　　政策打壓將成為常態，市場也將逐漸適應這種成為常態的嚴控政策。從目前行業基本面看，在信貸、限購多方面壓制下，行業銷量仍呈難以壓制的良好態勢，對于購房者而言，其已經逐漸適應政策打壓。對于資本市場而言，在目前10倍PE、RNAV折價普遍在20%以上的估值下，未來可能的新嚴控政策會使板塊出現階段性的頂，但也不會使估值再有過分的下調。在這種成為常態的政策打壓之下，過去房價大幅提升的而導致的板塊性盈利高增長被部分公司本身高周轉規模擴張所導致的盈利高增長所代替。房地產股票將出現差異化變現，2011年規模擴張龍頭首推萬科、保利、金地、首開、榮盛。

　　繼續堅定看好短期的反彈機會，維持12月21日-27日報告及短信觀點：階段性估值修復和反彈行情高度25%、時間到1月中下旬；維持“逢平可加倉，急漲需謹慎”的建議。行業維持“中性”和標配建議。

　　推薦品種：維持上半年階段性行情下快周轉龍頭和“地產 X”組合兩條線索，推薦萬科、保利、首開、金地、榮盛；“X 地產”組合龍頭公司勝利、寶安、新湖中寶、建發、深天健、福星等。