國泰君安 孫建平

　　摘要：

　　2010年底將至，受政策強壓，房價全年一線城市漲幅跑輸二三線。

　　全年一線城市房價走平，同時由于部分區域受政府控制高價盤入市等原因導致一線全年均價下降6%；而二線城市房價較年初上升21%。

　　整體行業基本面還可以，尚未出現明顯調整，目前銷量較十一調控前高點約下降30%，近期小幅震蕩中。政策強壓之下并且剛需兇猛的代表城市北京近期一手、二手房中的偏剛需項目繼續受到市場熱捧，銷售情況不錯。土地市場目前仍保持較高的溫度。

　　本周一手房銷量整體與上周基本持平，其中一線城市環比下降7%，二線上升4%。深圳、重慶本周表現較好，環比上升40-47%。

　　本周一手房銷量整體同比下降23%，其中一線城市同下降29%、二線下降19%。本周重慶、深圳同比仍上升的，其余下降，成都、蘇州、杭州、南京的同比降幅在30%以上。從年初至今的累積同比來看，武漢、重慶、惠州表現最好，同比下降幅度在10%以內。

　　本周二手房銷量環比上升16%，同比下降48%。本周北京、杭州、武漢等地的銷量均有一定回升。

　　房價經歷前期普遍止跌并小幅上漲后開始盤整，尚無優惠促銷。本周8個城市整體成交均價仍在高位波動，本周環比上升2%。目前一二線城市相對2010.1.1的房價整體漲幅為5%，其中一線城市下降6%，二線上升21%。

　　整體可售量目前還處于低位區域，行業庫存壓力仍較低。庫存可售量相對201004最低點上升29%，去化時間由12個月下滑至6個月。

　　因反應政策風險預期地產板塊估值下跌空間有限，有一定安全邊際。

　　A股主流開發商10年PE 15倍左右，11年11倍，年初均價下RNAV折價14%。一線地產10年PE14倍，RNAV折價22%；二線地產10年PE 16倍，RNAV折價8%。出租類10年17倍，RNAV折價17%。

　　目前行業依然是政策面與基本面矛盾和相持的格局。基本面沒有出現明顯調整，行業政策面繼續保持嚴控，估值空間受到壓制，不能有效恢復。

　　繼續維持政策面與基本面相持行業格局下房地產股票只存在板塊階段性投資機會、超跌反彈的判斷。維持行業中性和標配建議。

　　建議繼續趕住我們09年首創的“X地產”模式組合龍頭公司：中國寶安、新湖中寶、深天健、勝利股份、福星股份、建發股份等公司。

　　短期重點推薦“青島一級土地分成、生物獸藥”的勝利股份、“新能源汽車鋰電池、生物醫藥、二三線地產”的中國寶安、“一二三線地產、金融”的新湖中寶等。

新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。