房地產(chǎn)行業(yè)：房價上漲壓力大政策難以放松

http://www.sina.com.cn 2010年12月16日 14:09 證券時報網(wǎng)

　　投資要點

　　2010年11月房地產(chǎn)市場

　　運行情況分析

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)降至全年最低點。

　　2. 11月開發(fā)投資同比增幅繼續(xù)攀升，未來保障房接力。商品房投資增速下降是大概率事件，未來保障房投資加碼可部分彌補，預(yù)計2010年房地產(chǎn)投資增速約36%，2011年在26%左右。

　　3. 11月供應(yīng)量回升，當月商品房銷量環(huán)比增長10%。未來一段時間供應(yīng)量將持續(xù)增長，預(yù)計全國12月成交量大幅下滑的可能性不大。

　　4.房價連續(xù)3個月上漲，未來房價難跌。通脹高企及人民幣升值預(yù)期下，房地產(chǎn)固有的資產(chǎn)屬性決定未來房價難跌。

　　5.房地產(chǎn)資金來源同比增速持續(xù)下降。開發(fā)商融資渠道越來越窄，且資金成本趨于上升，預(yù)計未來開發(fā)商資金狀況偏緊的問題將逐步顯現(xiàn)。

　　行業(yè)重要動態(tài)回顧

　　1.自11月1日起，多家銀行全面取消房貸7折利率，利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準利率的85%。

　　2.住房保障法起草列入國務(wù)院2010年立法計劃。

　　3.北京市住房公積金管理中心11月29日發(fā)布關(guān)于落實《關(guān)于規(guī)范北京住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》的通知。

　　投資建議

　　量價齊升的局面可能將行業(yè)推至再一次被嚴厲調(diào)控的境地，政策面不容樂觀；從行業(yè)基本面來看，一方面未來供應(yīng)水平將有所上升，而另一方面通貨膨脹高企及人民幣升值預(yù)期引致的投資性需求也不可小覷，量價的4種組合關(guān)系中，惟有量升價跌或者價平可被政策容忍且不至于引起行業(yè)基本面的大幅惡化，這種情況下，明年行業(yè)整體銷售額增長水平將面臨不小的考驗，維持行業(yè)“中性”評級。

　　盡管行業(yè)面臨寒冬，但我們?nèi)钥春媚切⿷?zhàn)略布局靈活、攻守兼?zhèn)浠蛘邔Ｗ⒂诩毞质袌鲎咛厣缆返拈_發(fā)商，個股選擇上推薦業(yè)績確定、估值便宜的行業(yè)龍頭萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、業(yè)績確定高增長的濱江集團（002244）和明年業(yè)績或?qū)⒈l(fā)式增長的云南城投（600239）。