國泰君安 孫建平

　　摘要：

　　本周一手房銷量整體環(huán)比下降4%，其中一線城市下降8%、二線下降3%。其中惠州、重慶、武漢環(huán)比上升55%、25%、14%，剩余各城市環(huán)比下降幅度并不大，基本降幅20%以內。惠州銷量環(huán)比明顯上升，可能與深圳嚴厲限購導致部分需求外溢有關。由于限購及其他調控政策導致的需求被動往周邊城市轉移的現(xiàn)象具一定代表性。

　　本周整體同比下降26%，其中一線城市下降34%，二線下降22%。本周一二線城市只有武漢、成都同比仍上升，其余均下降，南京、杭州、深圳本周的同比數(shù)據(jù)均下降50%以上。從年初至今的累積同比來看，武漢、重慶、成都表現(xiàn)最好，同比下降幅度在15%以內。

　　本周二手房銷量與上周基本持平，同比下降39%。其中杭州環(huán)比下降26%，北京、武漢略降，深圳、天津等環(huán)比略升。

　　房價經(jīng)歷前期普遍止跌并小幅上漲后開始盤整，目前基本尚無優(yōu)惠促銷。本周環(huán)比下降1%，其中一線城市下降6%，二線上升5%。一二線城市相對2009.1.1的房價整體漲幅為42%。

　　整體可售量目前還處于低位區(qū)域，行業(yè)庫存壓力仍較低。庫存可售量相對201004最低點上升27%，去化時間由12個月下滑至6個月。

　　本周我們實地調研了部分三四線城市，目前銷售情況還不錯，比十一調控前略低或差不多，整體影響程度較小，這些城市的政府相關機關、開發(fā)商均表示政策在目前的銷售情況中已經(jīng)較為充分地反映。不過后續(xù)由于季節(jié)性的因素導致銷量環(huán)比下降仍是較為可能的。

　　因政策風險釋放后估值企穩(wěn)，地產(chǎn)板塊估值具有投資吸引力。A股主流開發(fā)商估值10年PE 14倍左右，11年10倍，年初均價下RNAV折價14%。一線地產(chǎn)10年PE14倍，RNAV折價23%；二線地產(chǎn)10年PE 16倍，RNAV折價81%。出租類10年20倍，RNAV折價16%。

　　目前各城市的信貸嚴控等政策的效果逐漸顯現(xiàn)，反映在目前下挫的交易量中。預計二三套信貸及限購政策的作用大部分已經(jīng)反映，但進入傳統(tǒng)的冬季房市淡季預計對后續(xù)銷量將有一定影響。同時，隨著較大供應量的局面持續(xù)，單盤銷售壓力會加大。

　　維持行業(yè)“中性”評級。因地產(chǎn)股10年估值便宜，具有一定投資吸引力，維持標配建議。

　　個股選擇邏輯側重10年銷售好，預售房款業(yè)績保障性強；未來行業(yè)銷量下滑時更愿意降價促量的一二線龍頭公司。如：萬科A、保利地產(chǎn)、首開股份、榮盛發(fā)展、招商地產(chǎn)等。深天健、建發(fā)股份、冠城大通、京投銀泰、中弘地產(chǎn)、濱江集團等二線地產(chǎn)業(yè)績鎖定性強。

　　短期繼續(xù)重點推薦萬科、中國寶安、新湖中寶、保利地產(chǎn)、深天健，推薦首開股份、福星股份、榮盛發(fā)展、魯商置業(yè)、建發(fā)股份、冠城大通等。