國泰君安 孫建平

　　摘要：

　　從數據看，本周部分城市的銷售情況有一定好轉，一線城市中北京環比回升62%，上海略升；二線城市中成都、武漢、南京等城市銷售也環比有所回升。從和部分大開發商的溝通情況來看，近期部分二線城市開盤的項目如沈陽、南京銷售情況不錯。

　　本周一手房銷量整體環比上升7%，部分城市出現一定的銷量回升。其中北京、南京、成都環比增幅領先，分別為62%、53%、32%。

　　整體同比下降27%，其中一線城市同比下降41%，二線下降17%。本周除成都、武漢同比去年有所增長外，其他城市本周同比均下降，其中南京、杭州同比下降50%以上。

　　本周二手房銷量下降明顯，本周整體環比下降42%，同比下降46%。本周深圳上周二手成交量出現異常的暴增，導致本周明顯環比下降。

　　房價經歷前期普遍止跌并小幅上漲后開始盤整，尚無優惠促銷。本周環比下降4%，其中、一線城市上升4%，二線下降12%。目前一二線城市相對2009.1.1的房價整體漲幅為42%。

　　庫存可售量相對201004最低點上升27%，去化時間由12個月下滑至6個月。整體可售量目前還處于低位區域，行業庫存壓力仍較低。因政策風險釋放后估值企穩，地產板塊估值具有一定投資吸引力。A股主流開發商估值10年PE 16倍左右，11年11倍，年初均價下RNAV折價5%。一線地產10年PE15倍，RNAV折價14%；二線地產10年PE17倍，RNAV折價1%。出租類10年22倍，RNAV折價6%。14個城市的限購令執行，配合信貸等政策，導致部分限購城市出現短期的銷量快速下跌情況，從目前看，部分城市下降后小幅回升；部分政策較松的城市銷量尚可。預計隨著政策的持續執行、供應量的持續加大，單個樓盤銷售壓力會加大，主流城市總成交量下滑。

　　基本面震蕩調整使得房產稅政策不明朗。因征稅范圍尚不確定難以完全確定房產稅試點方案出臺將是地產板塊新一輪上漲的契機。

　　維持行業“中性”評級。因地產股估值企穩且10年估值具有一定投資吸引力，維持標配建議。

　　個股選擇邏輯側重10年銷售好，預售房款業績保障性強；未來行業銷量下滑時更愿意降價促量的一二線龍頭公司。如：萬科A、保利地產、首開股份、榮盛發展、招商地產等。深天健、建發股份、冠城大通、京投銀泰、中弘地產、濱江集團等二線地產業績鎖定性強。

　　短期繼續重點推薦萬科A、新湖中寶、中國寶安、保利地產、深天健，推薦建發股份、冠城大通、首開股份、魯商置業、榮盛發展等。