國泰君安 孫建平

　　摘要：

　　從數(shù)據(jù)看，本周部分城市的銷售情況有一定好轉(zhuǎn)，一線城市中北京環(huán)比回升62%，上海略升；二線城市中成都、武漢、南京等城市銷售也環(huán)比有所回升。從和部分大開發(fā)商的溝通情況來看，近期部分二線城市開盤的項(xiàng)目如沈陽、南京銷售情況不錯(cuò)。

　　本周一手房銷量整體環(huán)比上升7%，部分城市出現(xiàn)一定的銷量回升。其中北京、南京、成都環(huán)比增幅領(lǐng)先，分別為62%、53%、32%。

　　整體同比下降27%，其中一線城市同比下降41%，二線下降17%。本周除成都、武漢同比去年有所增長外，其他城市本周同比均下降，其中南京、杭州同比下降50%以上。

　　本周二手房銷量下降明顯，本周整體環(huán)比下降42%，同比下降46%。本周深圳上周二手成交量出現(xiàn)異常的暴增，導(dǎo)致本周明顯環(huán)比下降。

　　房價(jià)經(jīng)歷前期普遍止跌并小幅上漲后開始盤整，尚無優(yōu)惠促銷。本周環(huán)比下降4%，其中、一線城市上升4%，二線下降12%。目前一二線城市相對(duì)2009.1.1的房價(jià)整體漲幅為42%。

　　庫存可售量相對(duì)201004最低點(diǎn)上升27%，去化時(shí)間由12個(gè)月下滑至6個(gè)月。整體可售量目前還處于低位區(qū)域，行業(yè)庫存壓力仍較低。因政策風(fēng)險(xiǎn)釋放后估值企穩(wěn)，地產(chǎn)板塊估值具有一定投資吸引力。A股主流開發(fā)商估值10年P(guān)E 16倍左右，11年11倍，年初均價(jià)下RNAV折價(jià)5%。一線地產(chǎn)10年P(guān)E15倍，RNAV折價(jià)14%；二線地產(chǎn)10年P(guān)E17倍，RNAV折價(jià)1%。出租類10年22倍，RNAV折價(jià)6%。14個(gè)城市的限購令執(zhí)行，配合信貸等政策，導(dǎo)致部分限購城市出現(xiàn)短期的銷量快速下跌情況，從目前看，部分城市下降后小幅回升；部分政策較松的城市銷量尚可。預(yù)計(jì)隨著政策的持續(xù)執(zhí)行、供應(yīng)量的持續(xù)加大，單個(gè)樓盤銷售壓力會(huì)加大，主流城市總成交量下滑。

　　基本面震蕩調(diào)整使得房產(chǎn)稅政策不明朗。因征稅范圍尚不確定難以完全確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案出臺(tái)將是地產(chǎn)板塊新一輪上漲的契機(jī)。

　　維持行業(yè)“中性”評(píng)級(jí)。因地產(chǎn)股估值企穩(wěn)且10年估值具有一定投資吸引力，維持標(biāo)配建議。

　　個(gè)股選擇邏輯側(cè)重10年銷售好，預(yù)售房款業(yè)績保障性強(qiáng)；未來行業(yè)銷量下滑時(shí)更愿意降價(jià)促量的一二線龍頭公司。如：萬科A、保利地產(chǎn)、首開股份、榮盛發(fā)展、招商地產(chǎn)等。深天健、建發(fā)股份、冠城大通、京投銀泰、中弘地產(chǎn)、濱江集團(tuán)等二線地產(chǎn)業(yè)績鎖定性強(qiáng)。

　　短期繼續(xù)重點(diǎn)推薦萬科A、新湖中寶、中國寶安、保利地產(chǎn)、深天健，推薦建發(fā)股份、冠城大通、首開股份、魯商置業(yè)、榮盛發(fā)展等。