國泰君安 孫建平

　　目前銷量一二線城市基本均表現為繼續小幅下滑。本周一手房成交量整體環比下降19%，國慶節前后出臺的調控政策組合拳逐漸顯現效果。其中一線城市環比下降14%，二線環比下降22%。

　　以深圳為代表的限購城市成交表現為：正式限購執行之前，銷量大幅上升；限購執行后，當周銷量暴跌；之后一兩周銷量小幅回升，但仍處較低位。

　　一手房整體同比下降39%，其中一線城市下降14%，二線下降22%。

　　本周除成都、深圳同比略升5%以內外，其他城市本周同比均下降，其中北京、上海、南京、重慶同比下降50%以上。

　　本周二手房銷量由于受深圳二手房成交量環比大幅上升影響，本周整體環比上升45%，同比基本持平。本周北京、天津、深圳、武漢環比上升9%、9%、157%、35%，杭州環比下降15%。除深圳由于限購的特殊原因出現暴漲，其余城市與前期持平或小幅下降。

　　房價經歷前期普遍止跌并小幅上漲后開始盤整，尚無優惠促銷。本周環比上升0.2%，其中一線城市下降4%，二線上升4%。目前一二線城市相對2009.1.1的房價整體漲幅為48%。

　　庫存可售量相對201004最低點上升31%，去化時間由12個月下滑至6個月。由于銷量仍處于高位，近期8個城市的一手房平均去化時間為6個月，預計隨著各地限購令的出臺正式執行，去化時間將上升。

　　因政策風險釋放后估值企穩，地產板塊估值具有一定投資吸引力。A股主流開發商估值10年PE 16倍左右，11年11倍，年初均價下RNAV折價11%。一線地產10年PE15倍，RNAV折價14%；二線地產10年PE 16倍，RNAV折價5%。出租類10年20倍，RNAV折價13%。預計隨著超過14個城市的限購令正式執行、三套信貸嚴格執行、加息引起的預期，未來銷量將逐漸下滑，進而帶動房價下降。

　　世博會后成為房產稅敏感時間窗口，因征稅范圍尚不確定，尚難以完全確定房產稅試點方案出臺將是地產板塊新一輪上漲的契機。

　　維持行業“中性”評級。因地產股估值企穩且10年估值具有一定投資吸引力，維持標配建議。

　　個股選擇邏輯側重10年銷售好，預售房款對未來業績的保障性很強；未來行業銷量下滑時更愿意降價促量的一二線龍頭公司。如：萬科A、保利地產、首開股份、榮盛發展、招商地產等。深天健、建發股份、冠城大通、京投銀泰、中弘地產、濱江集團等二線地產業績鎖定性強。

　　短期繼續重點推薦萬科A、新湖中寶、中國寶安、保利地產、深天健，推薦建發股份、冠城大通、首開股份、魯商置業、榮盛發展等。