一、背景情況

　　2010 年10 月19 日晚，中國人民銀行決定，自2010 年10 月20 日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25 個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25 個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。

　　二、關于本次加息的點評：

　　2.1.央行三年來首次加息，負利率時代仍未結束

　　央行最近一次加息是在 2007 年12 月，2007 年為應對流動性過剩和通脹壓力，央行曾先后6 次上調存貸款基準利率。而2008 年全球金融危機的爆發迫使央行于2008年10 月又再次開始了降息之旅，并同時取消了利息稅。2010 年9 月的CPI 為3.7%，仍然高于調整后的1 年期存款利率1.2 個百分點，已連續9 個月處于負利率狀態。本次加息是央行近三年來的首次加息，預計中國已經開始步入加息之旅。

　　2.2.加息會增加購房者利息支出，降低購房者的購買能力

　　房地產作為大宗消費品，購房者多數要依靠銀行信貸來購買，加息會增加購房者利息支出，降低購房者的購買能力，尤其對于剛性需求的影響較為明顯。

　　2.3.對購房者心理預期的影響

　　從上表我們可以看到，對貸款總額為100 萬元的購房者來說，加息后每月利息多支出僅為74 元，可以說增加并不明顯。我們認為，本次加息預示者中國已經進入加息之旅，因此，在未來的一段時間內，多次小幅度的利率上調是可以預期的，累計效應將會大幅度增加購房者的未來利息支出，本次加息可以說對購房者心理預期的影響遠勝于實際的利息負擔增加的影響，將會在一定程度上抑制消費者及投資者購房需求。

　　2.4.加息將會增加開發商的財務費用

　　截止 2010 年6 月底，據統計房地產行業上市公司的有息借款為2600 億元，按貸款利率增加0.25%計算，每年將會增加財務費用6.5 億元，使上市公司稅后利潤減少近5億元，占上半年稅后凈利潤的近4%，僅考慮利息支出的影響，預計會使行業全年稅后凈利潤下降2%左右。

　　2.5.加息對地產股總體上是利空

　　我們認為，目前出臺的宏觀調控政策多數是從短期內影響房地產市場，但利率的調整卻是從長期上對房地產市場的大環境產生影響。如果連續多次上調利率，必將大幅度增加購房者的利息支出，將會對投資和投機購房者的心理預期產生實質性的影響，將會一定程度上抑制潛在的購房需求。加息對地產股總體上是利空。考慮到目前宏觀調控政策依然偏緊，并有加速推出房產稅的預期，而本次加息也將在一定程度上影響購房者的遠期心理預期，我們維持對房地產行業同步大勢的投資評級。