華泰證券

　　7月份國房景氣指數(shù)延續(xù)了下滑趨勢，降至104.72。7月份全國完成銷售面積6466萬平方米，同比下降15.4%，跌幅接近08年下半年行業(yè)最低迷時(shí)期。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從高位滑落。7月份全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4118億元，同比增長28.08%，增幅較6月份回落6.25個(gè)百分點(diǎn)。不過，商品房新開工仍保持在較高水平。7月份全國商品房新開工面積為1.17億平方米，同比增長64.8%。

　　7月下旬以來，主要城市出現(xiàn)了明顯回暖，成交有所放量，超過了今年以來的周平均成交水平。成交的回暖使得房價(jià)有所平穩(wěn)，7月份70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比沒有下跌，出現(xiàn)房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌的城市數(shù)量也減少了。我們認(rèn)為這一輪成交的反彈有幾個(gè)原因：第一，7月份以來新盤上市量有所增長，從而刺激了成交；第二，部分開發(fā)商順應(yīng)市場調(diào)整了開盤價(jià)格，由于開盤價(jià)往往低于市場預(yù)期一、兩成，因此銷售比較順利；第三，在調(diào)控政策出臺后的幾個(gè)月里，房價(jià)未出現(xiàn)太大的波動，加上7月份銀行對三套房貸款有所放松的傳聞，使得購房者的心理預(yù)期發(fā)生了變化，在判斷樓市調(diào)控會放松、房價(jià)調(diào)整到位的情況下，出手購房。

　　盡管成交反彈，但我們?nèi)哉J(rèn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的扭轉(zhuǎn)不可避免。從需求角度而言，一方面7月份以來的成交反彈說明了有效需求只有在房價(jià)出現(xiàn)一定回調(diào)的情況下才會增長，另一方面，房貸政策仍然從緊，將繼續(xù)抑制購房需求。供給方面，除深圳外的主要城市今年以來可售房源持續(xù)增長，而大量的新開工面積意味著未來的幾個(gè)月至一年內(nèi)還有海量供給會出現(xiàn)，因此房地產(chǎn)庫存將不斷增長。

　　7月份以來的反彈行情中，地產(chǎn)股也普遍有較大漲幅，部分重點(diǎn)跟蹤的公司股價(jià)已接近或達(dá)到我們前期給以的目標(biāo)價(jià)。由于調(diào)控政策的繼續(xù)從緊的預(yù)期仍很強(qiáng)烈，地產(chǎn)股的估值水平難以有大的提升，因此繼續(xù)上漲的空間有限，我們下調(diào)了部分公司的評級，并且維持對行業(yè)的“中性”評級。