上半年業績增速環比回落

　　截至8月28日，已經公布半年報的房地產公司全年實現了主營業務收入1314.2億元，同比增長23.7%。實現凈利潤179.0億元，同比增長19.0%，房地產的盈利持續增加，但是同比增速落后于一季度的129.0%和78.0%。筆者認為，自4月份以來的房地產政策對上市公司的盈利抑制作用得到了一定的顯現。

　　由于房地產行業采用預售房屋的銷售方式，因此房地產公司的當期銷售收入和當期營業收入并不完全一致，我們認為房地產公司的預收賬款的增加額和營業收入的合計值能在一定程度上反映公司當期的經營收入情況。我們考察申萬房地產行業已經公布半年報的上市公司的預收賬款增加額與營業收入合計值的變化情況，經歷2008年底的低谷后， 近幾個季度的合計值保持在較高水平。2010年二季度來看，合計值從一季度的864億元降至464億元，這說明2010年房地產行業真實收入情況已經開始顯現下滑跡象。

　　在政策未放松的大環境下， 房地產行業上市公司下半年收入的將提升難言順利。

　　毛利率下半年將收窄

　　半年報顯示，房地產公司平均毛利率水平為36.45%，對比一季度的38.12%有所下降。毛利率下降的主因是，房價在短期內的上漲因政策的打壓有所趨緩。預計下半年房地產上市公司的毛利率有進一步收窄的可能。

　　從資產負債情況看，負債率有所提升，從一季度的0.66上升到二季度的0.68。預計后期融資渠道日趨困難的情況下，資產負債率難以短期大幅下降。后續資金壓力較大將逐步加大。

　　未來面臨去庫存壓力

　　二季度，房地產行業的營業費用，財務費用以及管理費用占總收入的比重分別為2.96%、2.04%、1.96%，與一季度對比來看，維持在一個較為平穩的水平。從應收賬款周轉率來看，房地產行業年化的應收賬款周轉率從一季度的17.0上升到18.6，對比一季度有明顯上升，年化的存貨周轉率也有所提升， 從一季度的0.24上升到0.26。運營能力的提升，反應了房地產企業普遍提高自身的運營效率來應對趨于嚴格的政策環境。

　　從存貨絕對量來看，截至2010年中，地產行業存貨余額同比增長1.3%。較高的存貨(主要為土地儲備和在建工程)可以為房地產公司長期發展提供一定的保障。但是也面臨價格下跌帶來的風險。未來市場銷量一旦下滑，房地產企業將面臨一定的去庫存的壓力。

　　樓市成交將逐步回升

　　從目前情況看，一、二線城市的新推樓盤價格已有所回落，而在售的舊盤也通過各種形式的優惠來提升吸引力，加上三季度推盤量預計會逐步釋放，預計8月重點一、二線城市的成交環比回升15%左右。

　　從政策面看， 目前調控以貫徹現有政策為主，震蕩盤升行情有望延續。管理層近日表態，積極貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，加快保障房建設，增加住房有效供給等。這表明調控將以貫徹現有政策為主，新的更趨嚴厲的政策出臺的可能性較小，短期內政策放松的概率依然較低。在現有的調控政策下，隨著合理定價的新推樓盤逐步入市，樓市成交逐步回升是大概率事件。在樓市成交回升的推動下，地產股的反彈行情有望進一步延續。