東海證券 桂長元

　　投資要點：

　　房產稅成最大懸念，若出臺，預計力度較為溫和。2009年底以來，房地產調控政策之嚴，創史上之最，直指高房價，房價不跌，政策將不會罷休。目前房產稅成最大懸念，不排除下半年出臺的可能性，預計力度較溫和。若狙擊戰失敗，政府可能會從預售賬款、開發貸款入手進行調控，盡管失敗是一個小概率事件。

　　悲觀預期下，房屋銷量同比下滑17%，房價下跌20%-30%。土地調控政策效果開始顯現，開發企業拿地的心理預期受到影響，重點城市住宅用地溢價水平在4月明顯降低。悲觀預期下，預計2010年房屋銷量同比下滑17%；初步估計房價下跌空間20%-30%。按照上一輪地產銷售、投資增速的滯后規律，我們預計房地產投資增速將在8-9月出現拐點。

　　中長期而言，仍看好房地產業。“十二五”期間，我國住宅仍將處于數量型發展階段。2005年我國城鎮居民家庭住房套戶比為1.04，成套住房套戶比為0.8。2005年城鎮居民家庭達到“人均一間房”的比例僅為48.6%(0.92)。2010年預測值為64.6%。我們認為，2010-2020年，我國將經歷發達國家1960-1980年房地產業發展歷程。

　　地產公司估值現洼地，短期風險已逐步得到釋放。無論靜態PE、動態PE還是PB，地產公司估值水平已降為近5年來的較低水平。經驗表明，政策出臺后1-3個月股價跌幅在20%-40%，年初至今板塊跌幅38%，主流地產股是NAV反映房價下跌10%-20%，短期風險已逐步得到釋放。

　　給予行業第三季度“中性”、第四季度“推薦”評級。第三季度，房價處下行通道，交易持續低迷，此時不存在趨勢性反轉行情，但階段性反彈行情一定存在，這一階段，我們給予行業“中性”評級。第四季度，房價的下跌逐漸趨于充分，壓抑的剛需將逐漸得到釋放，此時地產股將迎來較好的系統性投資機會，這一階段，我們給予行業“推薦”評級。

　　下半年，看好以下二類公司投資機會。看好重點在二、三線甚至四線城市布局，土儲豐富，業績鎖定性高公司：榮盛發展、蘇寧環球、中天城投、中南建設、云南城投、冠城大通、魯商置業、廣宇集團、華業地產、天地源、st東源；我們還看好全國和區域龍頭、具有高成長性的公司：保利地產、招商地產、金地集團、濱江集團、福星股份、嘉凱城。