方正證券 周偉

　　樓市成交低量企穩，總成交面積環比微增3%，過半城市房價下降。

　　2010年第24周可統計周銷售數據的城市有33個，總成交面積為277.83萬平米，較第23周微增3%，銷量環比下降的城市有12個，其余城市銷量雖環比增長，但仍處于較低水平，整體來看，全國樓市仍處于成交低迷的狀態。

　　重點城市中銷量環比下降明顯的有廈門、寧波、哈爾濱、長沙、廣州、上海等，幅度分別達到-56%、-50%、-49%、-19%、-18%、-11%，一二線城市中，北京、杭州、南京、成都、合肥、武漢等銷量環比增長明顯，幅度分別為36%、77%、54%、50%、28%、24%。

　　第24周可統計房屋成交均價的城市有20個，環比下降的有12個。

　　年初以來，重點城市累計銷量同比普遍下降，且降幅較為明顯。

　　2010年初以來，北京、天津、上海、南京、蘇州、長沙、深圳、廣州、廈門、福州等一二線城市商品住宅成交量同比下滑明顯，分別達到39%、17%、45%、37%、43%、15%、66%、42%、46%、60%，杭州、寧波、重慶、成都等商品房銷量同比分別下降61%、44%、10%、10%。而青島、武漢、合肥、哈爾濱、包頭、昆明等重點城市銷量依然錄得正增長。

　　部分城市新建房屋可售面積逐步增加，消化周期隨著上升。

　　由于樓市的持續低迷，上海、廣州、杭州、寧波、青島、哈爾濱、佛山等城市新建房屋可售面積逐步增加，從而導致按近4周銷售速度計算的消化周期隨之上升，如北京、深圳、上海、杭州的消化周期分別上升至209周、80周、30周、103周，樓市供不應求的狀態已發生逆轉，去庫存化壓力也隨著增加。

　　投資建議：量低價跌可能成為我國樓市下半年的主基調，主流開發商2010、2011年業績將隨之下調，維持房地產行業“中性”評級。

　　政府此次調控的目標很明確，使房屋盡量發揮其居住功能，而非投資功能，以滿足我國強勁的自住需求，而持續高漲的房價已將自住需求者拒之門外，大量資金流入樓市不斷捧高房價，投資投機者開始鼓吹房價只漲不跌的傳奇神話，而此時政策調控組合拳正在打破這個神話。

　　我們認為，樓市成交低迷，高房價已難以獲得支撐，隨著開發商的資金缺口不斷擴大、以及新增供應量的不斷上升，2010年下半年房價將進入調整期，而在房價回調20%-30%之前，政府的調控政策將很難再次放松。房地產上市公司股價前6個月的下跌主要由于調控政策的不斷出臺，預計隨后6個月將維持低迷狀態，主要由于預期房價下跌以及成交低迷而下調公司業績，從而地產板塊也將很難獲得超越市場的超額收益，維持行業“中性”評級。