中原證券 吳劍雄

　　報告關鍵要素：

　　房地產行業因為政策高壓和供求關系的轉變，已經進入行業階段性向下發展階段，我們維持行業“弱于大市”的投資評級。

　　投資要點：

　　下半年都將面臨政策高壓。我們必須以新的思維衡量此次政策的決心和政策風險。如果房價不能實現合理調整，政策持續的時間將會更長，新的更嚴厲的政策將會出臺，其中房地產保有環節稅收出臺的時間窗口已經打開，將成為懸在地產行業頭上的達摩之劍。

　　行業階段性拐點出現。以“新國十條”為標志，行業進入深度調整的下半場。

　　供求關系已經逆轉。供給在短期內已經大幅增加，而中長期看，供給將在1到2年內快速增加亦成趨勢。與此同時，需求在短期急劇萎縮，下半年或將因為政策而長期低迷。供求的此消彼長使得市場之前的供不應求關系逆轉，市場出現相對的供過于求。

　　調控政策導致房價下跌是大概率事件。此次政策調控的最終目標是實現房價的合理調整，只要這一政策目標不實現，已有政策將會持續，新政策將會源源不斷地出臺，而市場供求關系也已經逆轉，這些都將使得房價下跌成為必然。

　　下調行業業績增速。我們下調對于行業營業收入增速的預期至25-35%，與之對應行業凈利潤增速約為18-25%。

　　估值雖近歷史低點，但并不意味著趨勢性投資機會。行業估值已經接近歷史底部區域，但由于行業趨勢已經階段性向下，低估值并不意味著趨勢性投資機會。

　　繼續維持“弱于大市”行業投資評級。在政策高壓和業績下調的壓力下，行業估值重心將繼續下移，盡管中間會有超跌反彈的局部投資機會。

　　風險提示。政策調控矯枉過正，導致行業深度衰退的風險；成交量大幅低于預期風險；通貨膨脹超預期從而引發嚴厲的貨幣和財政緊縮政策。