南京證券 包曉霞

　　26日國稅總局發布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

　　點評：

　　比以往政策更嚴格。在上一輪房價暴漲時，就提到土地增值稅清算一說。06年底，國稅總局下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅，其中也規定了若干清算細則。由于金融危機，這一政策暫時擱淺。此次通知是2006年出臺的《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的升級版，要求比此前規定更嚴格。

　　開發商資金收緊，預計推盤增加。通脹必不可免，市場普遍預期資產價格仍會上漲。通過銀行信貸來限制投資性需求只是暫時的應急措施。目前開發商資金還比較充沛，仍存在不少捂盤現象，欲等政策消化后再推盤，那么，此次政策調控的效果就要打折。

　　土地增值稅是累進稅率，房價越高，獲得的利潤越多，繳納土地增值稅越多。之前，大部分房地產公司的土地增值稅僅按1%~2%預征，待樓盤銷售交付后再進行清算。但由于清算難度大，實際繳納比例遠低于稅法規定比例。嚴格清算增值稅，已經銷售的樓盤都要清算土地增值稅，如果能夠全部清算，09年各地理論上至少可以獲得2640億元的稅收收入。開發商資金收緊，即使后面房價還能漲，但是預期要多交稅，捂盤還有資金占用成本，因此，在一定程度上有利于增加開發商推盤量，增加市場供給。

　　政策組合拳，仍以打壓房價為目的。此次政策調控的觸發點是各地房價上漲過猛。房價上漲，一是由于對通脹預期產生恐慌，投資性需求過剩，二是開發商捂盤，供給不足。如果說清算土地增值稅是從供給端來調控房地產市場，房產稅則從需求端來調控房地產市場，雙管齊下，才能使政策真正起作用。結合房貸政策、土地政策，政策正以組合拳的方式對房地產市場進行調控，其仍以打壓房價，解決居民住房問題為最終目的。