調控第一波的效果會逐漸顯現

　　《大眾證券報》：繼4月14日起，國務院連續三天出臺房地產調控政策，隨后，銀監會、住建部跟進，有人將此比喻成“樓市調控第一攻擊波”。然而，新政出臺一周后，住房成交量、房價、可售房源這三大指標波動率均有限，溫州炒房團甚至以1.5億現金逆市增持豪宅。如何評價調控的效果？力度是否仍嫌小？

　　秦雁(南京證券研究所所長)：近期出臺的按揭調控政策，主要是控制投資性需求的泛濫，市場對人民幣升值、通脹產生了恐慌。短期內，房產消費稅、保有稅、物業稅全面推行的可能性不大，因此，控制信貸是目前最有效的手段。由于從政策出臺到實施需要一定時間，在這段期間可能有部分資金會趕在政策之間買房，而豪宅屬于稀缺資源，在房產保有稅出臺之前，持有豪宅無持有成本，只會因為稀缺而更加值錢。不管怎樣，目前我們認為此次政策的力度已經很強了，效果會逐漸顯現，如果達不到預期效果，那么首付比例和利率還有提升空間。

　　趙強(廣發證券房地產行業首席研究員)：我們認為，這次調控的力度比以往還是要大，可能要逐步在市場上起反應。銀監會、幾大商業銀行已經開始出臺細則了，估計不久就會反應到信貸審批上。由于3月份的成交結構里，投資客占有一定比重，新政策出臺之后這些需求就沒有了，成交量自然下來，房價也有可能松動。這些都是順理成章的事情。

　　物業稅效果需要考慮其他因素

　　《大眾證券報》：物業稅手段被喻作“樓市調控第二攻擊波”，市場傳言國務院已批準物業稅在渝、深、京、滬4個城市試點，稅額或按購房款七折后的1.2%征年稅，但是仍有很多人對此調控效果充滿懷疑，稅率多大才能真正起到明顯效果？

　　秦雁：物業稅出臺，需要懷疑的不是政策本身，而是出臺的時間和政策的實際執行力度以及其他政策因素。物業稅無疑將增加房產持有成本，效果毋庸置疑。物業稅實際的效果不是單看稅率多少，需要考慮其他政策因素，如果流動性泛濫，惡性通脹產生，房產供給不增加，單是物業稅的效果估計就不會很好。

　　趙強：關于物業稅試點還只是一個傳聞。如果出臺，對兩套以上購房者的影響比較大。在所謂的一線城市，這樣的購房者還是不少，所以一定會有比較大的影響。

　　今年房價應該是回落調整的

　　《大眾證券報》：業內普遍認同2009年初的樓市市值是GDP的2倍，目前已快速增至3倍左右，市場容量遠遠超過股市，應該具備自身的運行規律，任志強就認為僅靠行政力量的調控是不明智的。而在2007年，股市在4000點遭遇“5·30”印花稅調控事件，在震蕩近兩個月后還是繼續上攻，直到6124點時才見頂回落，這一現象會否在本輪樓市調控中重演？

　　秦雁：此次調控的觸發點是央企地王的惡劣行為和局部地區失控的房價，出臺政策的目的在中央經濟工作會議中初見端倪，穩定政局、穩定社會是調控樓市的最重要目的，調控效果已經上升到考驗政府誠信的高度。

　　趙強：我們認為，今年內房價的走勢應該是回落調整的，不可能再創新高了。與股市的調控相比，對信貸的管制要更加直接，也更加有效。因此，兩者不可簡單類推。

　　房地產市場將尋找新的平衡點

　　《大眾證券報》：無論是提高首付比例，還是征收物業稅，均是從抑制需求下手，而在供給方面，新房庫存量、土地過少仍是客觀現實，有人擔心這次調控會進一步打擊開發商新開工的信心，但也有人認為房地產市場的剛性需求還在，只是因為高房價受到了更大的抑制，認同哪一方？預計樓市未來將如何進一步演變？

　　秦雁：新開工的信心需要考察實際銷量的變化趨勢和開發商自身資金情況。目前房地產項目資本金比例尚未調整，政策對投資仍是鼓勵的。如果銷量出現明顯下滑，預計下半年新開工增速會下降。政策上增加供給主要著力于增加住宅容積率，增加中小戶型比例，加快新農村建設，將農村宅基地化零為整等等。

　　趙強：老百姓對住房的潛在需求當然很大，但作為稀缺資源必然是社會競爭的對象，很難讓每個人滿意。我們預計，房地產市場在調整之后，將在新的平衡點穩定。開發商短期不會放慢新開工，仍舊會按計劃進行。除非市場下降得特別厲害。

　　五大領域仍存結構性投資機會

　　《大眾證券報》：社會上的巨大流動性充斥樓市之中，在樓市受到調控之后，這些流動性是涌入股市，還是涌入實體經濟？社會上的投資需求壓力又將向何處釋放？

　　秦雁：政策上收縮流動性將是必然，另一方面宏觀經濟逐漸復蘇，企業盈利能力增強，部分流動性就會回歸到實體經濟。在流動性環比收縮的過程中，股市會呈現結構性投資機會。我們認為，新技術、新模式、新醫療、新行業、新消費等領域仍會有結構性機會。

　　趙強：確實，當前流動性過剩的現狀是推高資產價格的根本原因。09年房價的大幅上漲也受益于此。這個資產價格泡沫何時破滅，我們認為持續加息和提高準備金率將是捅破泡沫的金針。只有到通貨膨脹的勢頭比較明顯的時候，政府才會被迫出臺。在此之前，資金還將在幾大資產市場之間切換，比如股票、房產、大宗商品和藝術品。

　　在房價穩定后才能布局地產股

　　《大眾證券報》：在政策高壓之下，房地產股票大多破位走低，但業績尚可，估值也不貴，它們還會蒙壓多久？應該采取何種投資策略？

　　秦雁：從市場目前的銷量來看，房地產股應該有投資價值的，但是政策影響未來銷量，也將影響股價走勢。如果此次調控后，房價上漲速度放緩，銷量未出現明顯下滑，政策面會相對平靜一段時間，地產股將迎來反彈。可布局預收款多、鎖定業績性好的個股。如果銷量急劇下滑，樓市面臨二次探底，股價在中期都缺乏投資機會，只能選擇在盈利模式、公司基本面有實質性突破的個股，或者受益區域振興規劃的地產股。

　　趙強：從去年10月份開始，房地產股票和房價的走勢就開始背離了，體現了市場對政策調控的擔心。現在，政策調控已經出臺，下面就看樓市的調整幅度有多深了。如果，房價不是以崩盤式的下跌，而是溫和回調，那么地產股可以在一定的位置找到支撐。因此，建議投資者在房價穩定之后，尋找價值低估的地產股。

　　■ 時間：4月23日  ■ 人物：秦雁  趙強  ■ 主持：徐霄

　　■鏈接一：上期觀點回顧

　　●未來房價大幅上漲的空間已經不大。2010年房企業績將難以復制 2009 年高增長的態勢。

　　●大力發展新興戰略性產業的政策值得期待，為股市提供了題材，也會刺激相關股票的表現。

　　●目前不具備大行情基礎，因為宏觀政策是趨于收緊的，但仍然會出現一些結構性機會。

　　■鏈接二：德國房地產經驗——去金融化

　　德國人收入是中國人的10倍，柏林樓價卻和北京、上海相差無幾。更耐人尋味的是，60%的德國家庭不買房，而是租房。

　　德國法律規定，房價超過“合理房價”20%，地產商即違法，必須罰重金；超過50%則不僅要罰重金，還可判三年徒刑。所以德國絕不可能出現中國方式的財富榜半壁江山被地產商占據的怪現狀。德國買賣房地產先要交評估價值1%-1.5%的不動產稅、 3.5%的交易稅，買賣獲利要交15%的差價盈利稅，房屋出租收入則要交20%-45%的個人所得稅。5年前，包括高盛等在內的國際“熱錢”為比價效應殺入德國樓市，最后都不得不在德國人不動聲色的重稅圍剿下認輸斬倉出局。

　　德國經驗告訴我們，世界上永遠沒有控制不住的房價，只有控制不住房價的政府。德國經驗提醒我們，金融化是地產投機毒瘤的根源。如果美國人可以早點認識到地產業去金融化的重要性，就不會有今天的大危機。中國樓市惡性循環的病根同樣在此。方泉/融資中國雜志總編

　　■鏈接三：真能增加住房的有效供給嗎？

　　房地產市場中的房價上漲，很明顯是供給嚴重不足而產生的。去年上半年投資的低增長和新開工的負增長以及全年的土地供給負增長，都早就預告了今年上半年會出現土地短缺供給中的天價，也早就預告了今年上半年住房供給在部分城市中的稀缺了。

　　請看自2003年關緊土地和信貸兩個閘門之后的土地供給現象，除2007年中央提出過用增加供給來平抑房價之外，哪年增加過土地供應量？不管是為了十八億畝紅線，還是為了拍出土地天價，其土地供給短缺結果都必然是房價上漲。任志強/華遠集團總裁

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