黃欽來：房地產(chǎn)行業(yè)從暴利時(shí)代走向平均收益或者微利時(shí)代，這是不可避免的。

　　蔣征：地產(chǎn)行業(yè)今年可能正處于業(yè)績頂點(diǎn)，市場曾對處于頂點(diǎn)的周期性行業(yè)給與7—8倍的市盈率。

　　陳明星：政策對房地產(chǎn)行業(yè)的中短期影響主要體現(xiàn)在對供求關(guān)系的改變上，長期來看，可能對地產(chǎn)行業(yè)的一些盈利模式產(chǎn)生影響。

　　郭海洋：未來具備高周轉(zhuǎn)、布局從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市、房屋品質(zhì)好這三大因素的房地產(chǎn)企業(yè)更具有優(yōu)勢。

　　主持人：方 麗

　　此次房地產(chǎn)調(diào)控政策力度超出預(yù)期，并不斷有調(diào)控組合拳將出臺(tái)聲音傳出，讓地產(chǎn)板塊成為下跌的重災(zāi)區(qū)。在政策面、資金面等影響下，地產(chǎn)行業(yè)是否從暴利時(shí)代走進(jìn)了微利時(shí)代？地產(chǎn)股什么估值水平更為合理？地產(chǎn)股該何去何從？本期圓桌就這些問題采訪了民生加銀基金公司投資總監(jiān)、民生藍(lán)籌基金經(jīng)理黃欽來，海富通基金公募組合總監(jiān)蔣征，中海上證50指數(shù)增強(qiáng)型基金經(jīng)理陳明星，大成優(yōu)選基金經(jīng)理助理郭海洋。

　　房貸新政出臺(tái)后，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)低迷，您認(rèn)為新政對地產(chǎn)板塊的影響究竟幾何？這一影響是長期的還是短期？

　　黃欽來：新政對地產(chǎn)板塊的影響較大，主要表現(xiàn)為兩個(gè)層面：一是投資心理的層面，投資不能逆勢而為，政策打壓明顯，行業(yè)性的投資機(jī)會(huì)不大；二是樓市運(yùn)行的層面，未來一二線城市交易量的下降應(yīng)該是大概率事件；若成交量大幅萎縮幾個(gè)月，一線城市房價(jià)將進(jìn)入調(diào)整期。投資心理的影響是短期的，而樓市運(yùn)行的影響應(yīng)該是中長期的。

　　蔣征：這些政策對房地產(chǎn)市場的影響將是中長期的，與以往“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的政策有較大區(qū)別，且現(xiàn)在多數(shù)投資者不清楚未來是否有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，讓房地產(chǎn)板塊的短期恐慌氛圍進(jìn)一步加劇。總體來看，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策是非常嚴(yán)厲的，未來除非地產(chǎn)價(jià)格有所調(diào)整或者交易量緊縮至一定程度后出現(xiàn)反彈，否則地產(chǎn)股的基本面不會(huì)得到實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

　　陳明星：新政對地產(chǎn)板塊的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，接下來的走勢要看后續(xù)的政策以及政策的影響力度而定。政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，中短期主要體現(xiàn)在對供求關(guān)系的改變上，長期來看，可能對地產(chǎn)行業(yè)的一些盈利模式產(chǎn)生影響，比如改變供地模式、保障性住房大力推進(jìn)、預(yù)售制度從嚴(yán)、杠桿率下降等。

　　郭海洋：這次新政對房地產(chǎn)市場影響是非常大的，整體需求被抑制住了，關(guān)鍵是目前政府出手時(shí)機(jī)比較好。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況看，房價(jià)再繼續(xù)上漲對整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)業(yè)、銀行業(yè)等都不是好事。新政雖然短期對地產(chǎn)業(yè)有些打擊，但從長期看，對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)是有利的。

　　您認(rèn)為房貸新政能否有效抑制投機(jī)？目前新政主要在利率和房貸上做文章，未來是否將出臺(tái)更有力度的地產(chǎn)調(diào)控政策？

　　黃欽來：房貸新政對投機(jī)需求的抑制還是比較明顯的，但執(zhí)行的力度如何決定最終的效果。未來更有力度的調(diào)控政策最大可能性就是房產(chǎn)稅。

　　蔣征：周五傳出的房地產(chǎn)保有稅的消息對地產(chǎn)投資者會(huì)有更重大的影響，如果房地產(chǎn)保有稅真的付諸實(shí)施，且稅率高于預(yù)期的話，對房產(chǎn)投資者的打擊力度更大。

　　陳明星：房地產(chǎn)新政主要針對的就是投資/投機(jī)性購房，從首付比例和信貸利率方面對需求進(jìn)行了比較精確的打壓，相信近期就能收到一定的效果。未來是否出臺(tái)新的調(diào)控政策取決于兩個(gè)方面：一是短期的調(diào)控效果；二是著眼于中長期，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅等持有環(huán)節(jié)的稅種出臺(tái)是大勢所趨。

　　郭海洋：未來政府是否出臺(tái)新的調(diào)控政策，跟房價(jià)走勢直接相關(guān)，若新政之后房價(jià)繼續(xù)走高，未來可能就將有更具力度的政策出臺(tái)，如增收物業(yè)稅等。

　　在目前政策形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)是否面臨著轉(zhuǎn)折，將從暴利時(shí)代逐漸走向一個(gè)微利或者平均收益時(shí)代，您如何看待這個(gè)問題？

　　黃欽來：房地產(chǎn)行業(yè)從暴利時(shí)代走向平均收益或者微利時(shí)代，這是不可避免的。開發(fā)商的盈利狀況已經(jīng)在發(fā)生變化，主要是地價(jià)高企增加了開發(fā)成本，當(dāng)前的政策可能在短期內(nèi)加速了這種變化的趨勢。

　　蔣征：今年一季度房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，短期看來這一情形很難再現(xiàn)，調(diào)控政策目前對需求方造成影響較大，從去年新開工數(shù)量來看，未來供給數(shù)量持續(xù)上升幾成定局，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代面臨終結(jié)。不過，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性泡沫特征，在二、三線房價(jià)基數(shù)較低、且剛性需求不減的城市，地產(chǎn)類公司受到的影響將相對較小。

　　陳明星：房地產(chǎn)的暴利主要來源于土地紅利，直接原因是房價(jià)的連續(xù)上漲。如果房價(jià)上漲的預(yù)期被打破，或者說房價(jià)上漲的節(jié)奏被控制住，那么房地產(chǎn)的利潤將回歸正常的水平。不過也可以看到在二三線城市，需求依然旺盛，土地價(jià)格仍然不高，而城市化進(jìn)程在快速推進(jìn)，這些區(qū)域市場的土地紅利仍然存在。另外，部分有品牌溢價(jià)的房地產(chǎn)公司可以通過出色的產(chǎn)品品質(zhì)獲得高額附加值。

　　郭海洋：我認(rèn)同這一觀點(diǎn)。目前地產(chǎn)業(yè)是高杠桿、高利潤的行業(yè)，這一情況未來將發(fā)生改變，主要有三個(gè)原因，第一是土地升值空間在不斷縮��；第二，地產(chǎn)公司融資越來越難；第三，現(xiàn)在對于預(yù)售款的調(diào)控越來越嚴(yán)格，地產(chǎn)業(yè)的高杠桿難以維持。

　　地產(chǎn)股目前普遍估值不高，不少人認(rèn)為地產(chǎn)股有投資機(jī)會(huì)，您如何看待？您認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)未來收益是否會(huì)分化，未來什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)更具競爭力？

　　郭海洋：短期地產(chǎn)股機(jī)會(huì)不大。未來具備高周轉(zhuǎn)、布局從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市、房屋品質(zhì)好這三大因素的房地產(chǎn)企業(yè)更具有優(yōu)勢。

　　黃欽來：地產(chǎn)股的估值已經(jīng)低于其他相關(guān)行業(yè)很多，我們看好未來中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此對地產(chǎn)板塊也不必徹底悲觀。房地產(chǎn)企業(yè)未來的收益會(huì)有分化，主要看房企是否能拿到相對便宜的土地儲(chǔ)備。

　　蔣征：從估值角度來看，地產(chǎn)的估值已經(jīng)相對較低，僅在10-15倍左右。但是考慮到此行業(yè)今年可能正處于業(yè)績頂點(diǎn)，市場曾經(jīng)對處于頂點(diǎn)的周期性行業(yè)給與7-8倍的市盈率。若本輪政策調(diào)控刺激當(dāng)前房價(jià)大幅下挫，上市公司可能需計(jì)提資產(chǎn)減值并對其凈資產(chǎn)造成較大的負(fù)面影響，因此仍宜對地產(chǎn)股價(jià)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　陳明星：地產(chǎn)短線的機(jī)會(huì)可能來自于超跌反彈，由于對于政策的反應(yīng)已經(jīng)比較充分，中期內(nèi)再大幅跑輸大盤的概率也不是很大。未來房地產(chǎn)的收益分化是大概率事件，具有快速反應(yīng)能力、擁有良好的拿地眼光、兼具品牌開發(fā)溢價(jià)的企業(yè)從長期來看將具有更大的發(fā)展空間。另外擁有國企背景以及良好的管理水平的公司也值得看好。

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