◎王金／文

　　中國未來城市化趨勢，至少3億人口向城市轉移，注定中國房地產是朝陽行業，這個基本面至少10年不變。

　　從陽春乍暖，到熱火朝天，2009年的房地產市場一展與2008年行業低谷決裂的姿態，地產周期仿佛日漸縮短。在驚詫驚喜甚至驚懼之余，我們不妨從“兩個意外”、“兩個悖論”和“兩個樣本”著眼，一探地產復蘇的法門。

　　意外之一：量價齊升，持續熱銷

　　經過2008年的冰封，2009年2月，成交量有所回升。當時，某些大膽的券商報告里開始出現“小陽春”的字眼，但絕大多數人認為回暖是暫時的。不少分析人士預測房價將下跌30%。結果一不留神全國房價嘩嘩地漲了37%。

　　此種現象原因之一是，為應對金融危機，國家實行寬松的信貸政策，一下子放大了購房者的購買力。另外，以房地產作為復蘇的支柱行業，一年沒出嚴厲的調控政策。

　　但寬松的信貸是外因，是次要原因，“潛伏”的需求才是內因，是主要原因。

　　中國未來城市化趨勢，至少3億人口向城市轉移，這個基本面至少10年不變。從世界各國的經歷來看，城市化都是地產業高速發展的過程，注定中國地產是朝陽行業，使任何低潮期只能成為短暫的回調。

　　悖論一： 時間差

　　大家都殷切盼望房價降的時候，恰恰是房價飛速上漲的時候。因為這說明大多數人還沒有買，需要買。相反，等能買的都買了，大家坐等房價漲的時候，反而沒有多少上漲空間了。

　　好比投資股票，最危險的時候往往最安全。當大多數人都看空賣出了，正是泡沫出盡、價值顯現的時候。而當人人看好人人持有時，找誰來充當接棒的傻瓜呢？

　　意外之二：土地市場烈火烹油

　　各地地王頻現，拿到地王的公司很快又可以慶幸自己的遠見。上海土地出讓金日進2.5億。

　　政府限量供應，僧多粥少固然是原因之一。然而為何原有的僧沒有還俗，還引來了中國電子等半路出家的呢？高地價意味著高風險嗎？

　　悖論二：面粉貴過面包

　　已故的新鴻基地產主席郭得勝曾以“面粉貴過面包”來比喻高地價的現象，即當年買入的土地加建筑成本竟比同期的房價還貴。但是，這些土地三年后才建成可供出售的物業，到時如果樓價漲得厲害，便不會嫌2009年買入的土地貴了。

　　正因地產商看好后市才不惜高價買地，面粉自然比已制成的面包還貴。反之，當地產商看淡未來樓價，便會停止買地，轉入其他行業，就會出現樓價高于地價的現象。

　　比如，2007年地價增長率達到峰值14.92%，2008年萬科(000002)、金地(600383)等公司紛紛計提減值準備。怎知在短暫且有限的降價周期后，2009年4月房價又止跌回升，并且飛速上漲。這些公司又紛紛把減值準備沖回。金地高企的存貨反倒成了資本，而萬科等似乎后悔錯過了拿地的最佳時機。

　　宏觀角度貌似不合理的意外和悖論蘊含著更深層次的規律。微觀角度兩類公司的崛起值得關注。

　　樣本一：央企保利地產兇猛

　　2009年，民企驚呼“大象”來了，國企在土地市場上氣勢如虹，資本市場上表現不俗。民企開始擔心自己由正面戰場轉移到后方打游擊。

　　保利(600048)不僅預收賬款增長192%，土地市場大舉斬獲，財務安全也有所改善。這很大程度得益于央企背景。保利銀行借款的平均利率比萬科低一個百分點以上，且獲得長期貸款的能力驚人。

　　除了銀行貸款，保利在資本市場幾乎每年都融資一次，而每次融資額都在幾十億元規模，并且相關審批還均是一次通過。這種優勢民企難以望其項背。

　　同時，保利軍事化的管理和快速周轉能力又不像傳統的國企，因而它的崛起便毫無懸念了。

　　信達地產(600657)、中航地產(000043)等央企也體現出類似的特點，股價均有可觀的飆升。

　　樣本二：云南城投探索地方財政新來源

　　以云南城投(600239)為代表的“地方政府+城投公司”的土地合作開發模式，令地方政府在土地財政之外，又開辟了一條致富道路。

　　地方政府將土地一級開發項目外包給上市公司(通常是國資控股的公司)，然后，由后者通過二級市場進行融資，補充資金；后者投入的資金將按照一個固定收益率獲得回報，主要來源于開發后土地轉讓款。如果拍賣價格超過某一約定價格，對于超出部分的收益，企業可與政府按事先約定好的比例進行分成。對于地方政府而言，這種模式可謂不需投入而實現土地開發與收益的一招妙棋。對于開發商而言，介入一級開發，一來可加強與政府溝通，更好把握土地規劃定位等，便于在二級開發拿地中掌握主動權；二來便于取得巨額城市基礎建設貸款。

　　云南城投三季度預收賬款比年初增長196倍，漲幅(居所有上市公司)第一，為這種模式樹立了好樣板。同時，渝開發(000514)、中匯醫藥(000809)、勝利股份(000407)等一批公司也紛紛步其后塵，在土地市場火爆的情況下，大掘一級開發的黃金。

　　臨近歲末，三季報的出爐奠定了2010年良好的業績基礎，新開工面積同比轉正，地產復蘇已成定局。

　　2010年，讓我們期待有更多的“意外”、“悖論”和“樣本”涌現吧。

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