從人口構(gòu)成角度，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍出在由嬰兒潮所推動(dòng)的大的上升周期內(nèi)。預(yù)期2010年樓市的變動(dòng)，更多的將是由政策等短期因素所推動(dòng)。

　　由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中仍存在不穩(wěn)定因素，我們判斷房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的基調(diào)尚難以發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，更大概率的應(yīng)該是對(duì)原先優(yōu)惠政策做出部分調(diào)整，從而使對(duì)房地產(chǎn)的政策逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩^為溫和和中性的基調(diào)。此外明年針對(duì)開發(fā)商新增政策調(diào)控的空間不大。

　　我們判斷2010年的房?jī)r(jià)，尤其是一線城市的豪宅價(jià)格仍將會(huì)繼續(xù)泡沫化的趨勢(shì)，但是一線城市新建商品房的成交量未必能有增長(zhǎng)。這主要是基于一線城市土地的供給難以增長(zhǎng)、08年被壓抑的需求已基本釋放，高房?jī)r(jià)對(duì)剛性需求的釋放將形成的抑制，2010年下半年或?qū)⒓酉⒌呐袛唷?/p>

　　我們同時(shí)判斷明年樓市成交量的構(gòu)成將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，即一線城市新房交易占比將下降，取而代之將是二、三線城市成交量的增長(zhǎng)。這是由于二、三線城市處于城市化進(jìn)程加速發(fā)展階段，城市化將向都市圈形態(tài)發(fā)展，以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移都將給二三線城市帶來(lái)導(dǎo)入型人口紅利，從而使將這些城市將呈現(xiàn)多種購(gòu)房需求釋放的局面。我們判斷二、三城市房?jī)r(jià)仍具一定上升空間，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將日漸趨同于一線城市。

　　我們較為看好的二線城市主要是輻射能力強(qiáng)的區(qū)域中心城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前期充分培育，已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。包括天津、沈陽(yáng)、武漢和成都。

　　由于資本金不足，中國(guó)的商業(yè)銀行信貸投放能力將遠(yuǎn)不如2009年。加之銀行間相互持有次級(jí)債補(bǔ)充附屬資本的手段會(huì)逐步被取消，銀行體系要么將面向資本市場(chǎng)再融資以補(bǔ)充資本金，要么只能放緩信貸資產(chǎn)的擴(kuò)張。判斷流動(dòng)性極度寬松局面將在2010年第二季度終結(jié)。從流動(dòng)性角度，我們認(rèn)為2010年對(duì)地產(chǎn)股的投資，上半年的機(jī)會(huì)將大于下半年。從策略的角度，明年下半年對(duì)于地產(chǎn)股的投資可相對(duì)保守。