郭楠／文

　　經過一季度以來的樓市“小陽春”， 市場對于樓市的關注焦點逐漸從成交量轉移到房價上來。5月開始，部分城市房價開始出現反彈。從國家發(fā)改委和統計局對全國70個大中城市房屋銷售情況的監(jiān)測顯示，盡管70個大中城市住宅價格4月份同比下降1.1%，但新建住房銷售價格4月環(huán)比上漲了0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。在這70個城市中，環(huán)比價格上漲的城市有47個。同時，二手房價也出現小幅反彈，環(huán)比上升0.8%。上海、杭州、重慶的成交量甚至創(chuàng)出歷史新高。

　　但是，價格上漲后，各大城市商品住宅成交量呈回落態(tài)勢。尤其進入5月后，來自第一線的銷售數據并沒有繼續(xù)樂觀的態(tài)勢，無論新房市場還是二手房市場，都出現了價漲量跌的現象。據北京市統計局統計，4月份，北京二手住宅成交均價為9597元/平方米，比3月份提高384元/平方米，但4月下旬僅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。

　　地產行業(yè)已經反轉

　　中原地產分析人士認為，交易量5月環(huán)比4月下浮，是由于二手房市場中剛性自住需求在三四月份集中釋放，雖然成交量的暴漲帶動了部分投資買房人陸續(xù)進場，但是由于市場推盤量的不斷增加，以及開發(fā)商漲價和部分業(yè)主的提價，導致部分客戶陸續(xù)放棄抄底，重新陷入觀望。

　　根據“量在價先”的原則，樓市依然有龐大的庫存消化壓力及開發(fā)商陸續(xù)減價的現實，從5月起，房價將重回下降通道。

　　但本刊對多位水晶球獎賣方分析師的調查顯示，賣方分析師們的觀點大都與以上市場人士相左，他們普遍認為房地產行業(yè)已經反轉，房價將保持穩(wěn)定。

　　國泰君安房地產行業(yè)首席分析師孫建平認為，二三季度行業(yè)將“陰轉多云”，期待“多云轉晴”，并預計6-8月成交量會有一定回落，但房價總體將趨于穩(wěn)定。

　　光大證券趙強也表示，從近期二手房市場獲得的草根證據來看，買家和賣家的心理價位差距在拉大，導致了成交量的萎縮。

　　在新房市場上，由于開發(fā)商仍然以去庫存為主，提價幅度相對較小，所以成交量仍舊在高位盤整，但是，隨著市場進入淡季，6-8月份的一手和二手市場都會進入縮量調整階段。

　　而對于下半年“金九銀十”時期的樓市表現，趙強仍舊持樂觀的態(tài)度。他認為，一方面，潛在需求仍然很大，經過一定時間心理調整后，買家還是會入市；另一方面，庫存仍在消化中，而開發(fā)商對市場的判斷也會逐步走向樂觀。因此，不能排除下半年出現房價再度上漲的可能。

　　有基本面支撐

　　券商行業(yè)分析師更多地是從宏觀經濟的持續(xù)穩(wěn)定增長、供求關系的改善和國家后續(xù)政策預期等角度來判斷房地產的未來走勢。他們認為，支持房地產行業(yè)反轉的最根本原因是基本面的支撐。

　　毋庸置疑，無論宏觀經濟是否真正轉暖，從長期看，巨大的流動性釋放都會提升資產價格甚至產生泡沫。

　　更重要的是，從基本面的角度看，銷售持續(xù)回暖之后，在成本鎖定的情況下，2008年以來積累的庫存去化將有效地增厚公司的每股盈利，房價的走高和未來新增的土地儲備將有利于房地產公司NAV提升。

　　因為從2007年10月房地產進入行業(yè)調整之后，大部分開發(fā)商2008年沒有增加土地儲備，新開工面積大幅減少，造成現在的供給不足。

　　照目前的銷售看，主要城市的庫存水平已逐漸進入合理范圍之內。大多數開發(fā)商今年一季度沒有拿地，而在二季度，部分快速周轉模式的開發(fā)商將開始爭著拿地，以補充土地儲備庫存。

　　由此看來，房地產供求關系改善趨勢將維持。市場已進入庫存加速消化的階段，趙強表示，在這個階段，擁有較多的可售資源、2007年保留資金實力并在2008年拿地較多、2008-2009年周轉速度較快的開發(fā)商將獲得更高的銷售業(yè)績彈性。

　　與此同時，由于價格企穩(wěn)并小幅上揚，房地產企業(yè)的業(yè)績對價格更為敏感。據此，他在年初的基礎上，上調房地產上市公司的盈利預測15%-30%。

　　開征物業(yè)稅可能沖擊房市

　　4月29日，國務院常務會議討論并原則通過對現行固定資產投資項目資本金比例進行調整，政策的主要目的是為了拉動投資。趙強認為，降低商品住宅項目投資自有資本比例，將對全行業(yè)產生利好，在房地產毛利率有所下降的情況下，提高杠桿，將對ROE產生修復作用。

　　孫建平也表示，降低住宅投資自有資金比例，對行業(yè)短期利好，中期中性，長期利好，就是說，短期房地產股票將受益于保投資和保增長的政府決心和經濟轉好；中期將增加供給，平抑房價漲幅；長期因經濟轉好，行業(yè)有望供銷兩旺。

　　雖然此舉被業(yè)界解讀為刺激地產投資的重大利好。但住建部人士認為，不應把放寬資本金要求看做是對房地產行業(yè)的單獨支持。而且，這一政策的效果也沒有想象中那么大。分析人士也稱，“降低項目資本金”政策的出發(fā)點很可能是針對保障性住房或者其它基建項目。

　　隨著成交量的放大和房價的普遍上漲，住建部人士表示，樓市仍然在回暖過程中，對房價“漲速失控”的擔憂再度隱現。住建部目前不出臺刺激政策。隨著樓市回暖，政府部門開始有人提出“應當預防房價過快反彈”。

　　基于這種判斷，分析人士指出，決策層在過去的三個月并未出臺實質性的刺激樓市政策。而隨著樓市回暖，下一步出臺刺激政策的可能性更是微乎其微。

　　不僅如此，國務院在5月25日通過并對外正式公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，收入分配將出臺新的改革方案，以控制收入分配差距。《意見》提出，深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

　　國信證券房地產行業(yè)首席分析師方炎認為，研究開征物業(yè)稅符合預期，是大勢所趨，有利于平抑房價，合理引導房地產消費。預計未來國內將實行“低稅率、寬稅基”的物業(yè)稅，但是該稅種的真正開始實施需要較長時間。

　　孫建平也認為，物業(yè)稅屬于行業(yè)利空事件，因為它是商品房保有環(huán)節(jié)征收的稅種，且為每年征收，若開征，將打擊商品房投資性需求甚至改善性需求，抑制房價上漲。開征物業(yè)稅并不會使得房價直接下降，但將會通過降低成交量、增加供給間接導致房價下降。他預計內地不會很快開征物業(yè)稅，尤其是開征住宅物業(yè)稅。

　　研究開征物業(yè)稅，繼續(xù)從側面反映出地方財政收入非常緊張，同時也表明政府并不希望房價快速上漲的立場。這次研究開征物業(yè)稅事件所釋放的政策信號意義也值得關注，意味著“房地產行業(yè)無利空”、“政府全面支持”并非現實。■

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