渤海證券 周戶

　　 核心觀點(diǎn)：

　　房地產(chǎn)行業(yè)將先于宏觀經(jīng)濟(jì)走出調(diào)整

　　房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先宏觀經(jīng)濟(jì)2-4個(gè)季度

　　09年商品房銷售面積將持續(xù)回升，有可能增長(zhǎng)31%

　　投資要點(diǎn)：

　　房地產(chǎn)行業(yè)將先于宏觀經(jīng)濟(jì)走出調(diào)整

　　保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要拉動(dòng)內(nèi)需，而商品房銷售面積的持續(xù)回升則成為內(nèi)需增長(zhǎng)的重要組成部分。09年商品房銷售面積將持續(xù)釋放，尤其是二季度，全年有可能同比增長(zhǎng)30%以上；而房地產(chǎn)行業(yè)周期較宏觀經(jīng)濟(jì)短10個(gè)季度，而且商品房需求，商品房?jī)r(jià)格和商品房供給粘性依次增加，因此，商品房銷售面積的持續(xù)回升，將帶動(dòng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)，新開工面積增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資回升，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入景氣回升階段，率先于宏觀經(jīng)濟(jì)走出調(diào)整。

　　從運(yùn)行周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)2-4個(gè)季度

　　房地產(chǎn)行業(yè)周期較宏觀經(jīng)濟(jì)短約10個(gè)季度，房地產(chǎn)行業(yè)景氣轉(zhuǎn)變將快于宏觀經(jīng)濟(jì)，而且，08年，房地產(chǎn)行業(yè)較宏觀經(jīng)濟(jì)提前一個(gè)季度進(jìn)行調(diào)整，因此，房地產(chǎn)行業(yè)較宏觀經(jīng)濟(jì)，具備率先走出調(diào)整的條件。而從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部指標(biāo)周期性來看，若成交量持續(xù)回升，本輪地產(chǎn)調(diào)整有可能進(jìn)入銷售面積回升，房?jī)r(jià)企穩(wěn)，投資回升的景氣回升階段。總體上來看，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)2-4個(gè)季度，房地產(chǎn)行業(yè)有可能率先走出調(diào)整。

　　09年商品房銷售面積將持續(xù)回升，有可能增長(zhǎng)31%

　　中期來看，商品房潛在需求旺盛。而09年，累積的商品房需求可使目前成交量持續(xù)到5月份，首次置業(yè)需求在二季度也將持續(xù)釋放，而改善型需求正在逐漸釋放，因此，二季度成交量持續(xù)回升可能性較大；而，從保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度，09年6、7月份有可能出臺(tái)刺激改善型需求的政策，將進(jìn)一步保證商品房銷售面積的可持續(xù)性。如果累積的商品房需求集中在09年釋放，同時(shí)改善型需求市場(chǎng)份額提高5個(gè)百分點(diǎn)，首次置業(yè)需求維持08年水平，09年商品房銷售面積將達(dá)到8.14億平方米，分別較07、08年增長(zhǎng)5.19%和31.06%，因此09年商品房銷售面積存在高增長(zhǎng)的可能性。

　　買入：萬(wàn)科和保利地產(chǎn)

　　若房地產(chǎn)行業(yè)景氣度回升，率先于宏觀經(jīng)濟(jì)走出調(diào)整如我們所預(yù)期，同時(shí)在流動(dòng)性充裕，資產(chǎn)為王時(shí)代來臨的背景下，受益最大的公司，我們認(rèn)為有三個(gè)，首先，市場(chǎng)份額較高，而且提升能力較強(qiáng)的公司；其次，全國(guó)化程度較高，產(chǎn)品能夠覆蓋改善型需求和首次置業(yè)需求的公司；再次，資金充裕，資源整合能力較強(qiáng)的公司。買入萬(wàn)科和保利地產(chǎn)。

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