但行業是否真正回暖仍待觀察

　　王斌

　　盡管市場普遍認為地產市場正處于淡季之中，但是隨著A股市場今年以來的回暖，地產板塊卻獲得了“驚人”的反彈。年報數據也顯示，地產股在去年全年依然出現“淡季不淡”的局面。

　　Wind數據顯示，今年以來證監會13個主要行業中，房地產業以整體算術平均54.65％的漲幅成為僅次于采掘業之后的漲幅第二大行業，顯示在市場的回暖中投資者依然較為看好地產股。

　　對比地產行業年報數據可發現，上述趨勢正趨于明顯。

　　截止到最新時間，已經有30家房地產公司披露了2008年年報，其中有19家公司凈利依然處于上升勢頭，整體來看這30家公司2008年全年算術平均凈利較2007年增長了6.1％，凈利一改此前爆發式增長，顯示了地產市場2008年遭遇的困難。而去年上述地產股的算術平均加權凈資產收益率僅有11.87%，同比減少了0.66個百分點，顯示地產股資產盈利質量也在下降，而去年末19.17億元的平均預收賬款較2007年也開始小幅減少。

　　此外，多項指標顯示地產公司正在增加現金儲備，加大銷售力度。銷售費用顯示，2007年上述30家地產公司全年平均銷售費用僅有1.02億元，至去年末則增加至1.26億元，增幅高達23.53％。

　　而相比前年末，上述公司的平均資產負債率已經由63.54％下降至60.08％，平均擁有的貨幣資金則增加至16.9億元，較前年末的15.21億元增加了超過一成。不過地產上市公司持有的短期借款卻在增加，平均達到了6.74億元，較前年末增加了7.5％，同時長期借款正在由2007年末的平均16.64億元增加至去年末的平均19.37億元，顯示地產公司正在用加大短期借款的力度增加企業資金流動性。此外，2007年為平均－7.51億元的經營活動產生的現金流量凈額降至了2008年的－5.33億元。

　　趨于對市場的謹慎態度，上市地產公司去年測得的資產減值損失平均達到了0.64億元，較2007年末猛增了11.6倍，顯然市場的冷淡給地產商帶來了不少寒意。盡管地產商加大了銷售力度，但是存貨依然猛增，2008年上述公司的存貨平均高達81.22億元，較2007年末的57.9億元增幅高達40.28％。

　　銀河證券指出，目前房地產企業資金主要來源于銀行貸款、自有資金和預收款。自2008年底以來央行針對國內經濟下滑和應對國際金融危機的情況，由緊縮的貨幣政策轉向適度寬松的貨幣政策，開發商的資金壓力略有好轉。

　　一位業內人士指出，目前判斷地產市場回暖仍然為時尚早，但是部分年報數據顯示開發商正在積極消化存貨，自去年對于利于地產市場的系列政策出臺以來各大城市銷售正在迅速回升，地產商有望進一步改善資產質量提高自有資金，不過未來消化存貨的壓力仍然存在。

　　中原證券認為，房地產價格的下降是促進銷售量增長的主要動力，行業真正的企穩、回暖、繁榮應該建立在扎實的需求基礎之上。目前來看，行業基本面狀況仍未明朗，政策角力仍在進行中，觀望情緒阻礙地產公司業績增長，金融危機帶來的購買力低迷以及高房價帶來的滯銷仍然是地產股上漲的壓力。

　　但同時多家機構的研究報告均指出，目前部分地產股的行業估值有進一步獲得提升的內在需求，投資者可以予以關注。目前萬科A（000002.SZ）的2008年估值僅在20倍左右。

　　

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