本報記者 陳小瑛 李騏 深圳報道

　　2月的最后一周，中信證券率領超過50名機構投資者在華南調研“保招萬金”(保利、招商地產、萬科、金地)等地產業龍頭上市公司，確認地產公司近期成交量大幅上揚后，開始出具報告力薦地產股。

　　3月5日，兩會傳出二套房與首套住房享受同樣政策的消息，標志二套房全面解禁。

　　與此同時，地產股開始穩步上揚。深圳某基金經理認為，由于地產公司仍存在諸多的不確定性，這種推波助瀾的做法或許只是一廂情愿。　　

　　機構熱捧

　　2月末集中調研房地產市場的券商遠不止中信的團隊。

　　瑞銀分析師章海云告訴記者，他們團隊也在2月末走訪了廣州地區約20個項目，項目開發商包括四小龍、合景泰富和部分未上市的當地房地產公司，感受到當地市場購銷兩旺的氛圍。房價企穩且銷量見增，他們認為廣州的住宅市場目前開始出現觸底反彈跡象。

　　申銀萬國、招商證券、中金三大研究所同時推出對房地產市場表示樂觀的研究報告。3月3日下午3點收盤后，申萬立即通過電話會議推薦了地產股。

　　3月4日，地產股和金融股的配合有力地推動了大盤的上揚，招商、金地、保利、萬科等華南地產股拉上漲停或接近漲停。地產股從2月底開始已連續多天上漲。

　　招商地產董秘劉寧告訴記者，目前的銷售數據確實不錯，中信證券帶的團隊去了蘭溪谷售樓現場考察，親身感受了樓市回暖。

　　而萬科的金域華府在每平方米加價1000元之后依然售罄。

　　“為什么現在樓市成交回暖？可能是房價跌到了一個相對平衡點上導致需求增加。”劉寧對記者表示。

　　記者查閱2月份廣深樓市的統計數據也顯示，樓市的總體成交狀況明顯好轉，“井噴”的需求量在短時間內創造了樓市年后的“小陽春”。同時，從近期市場中的成交狀況來看，市場需求也多以剛性需求為主，在部分地區投資客已經出現，但數量還相對較少。

　　2009年2月，深圳一手房成交面積為48.84萬平方米，環比上升24.51%，同比上升580.24%，同時成交均價為10987元/平方米，環比下降0.42%，同比也下降24.48%。二手房成交面積為47.41萬平方米，環比上升11.68%，同比則上升236.95%；成交均價為11184元/平方米，環比下降2.99%，同比下降15.30%。

　　另根據陽光家緣網的最新監控數據顯示，2月廣州樓市總成交量達到7579套，比起1月的5850套又有所攀升。

　　整體來看，仍是量升價跌的趨勢，這將有利于樓市成交量的回升，市場好于預期，是機構熱捧地產股的直接理由。　　

　　上漲誘因

　　3月3日晚間，廣東省政府發布了《關于促進我省房地產市場平穩健康發展的若干意見》，分為加大保障型住房建設、鼓勵住房消費、支持開發商積極應對市場三部分內容，具體有15條救市措施。

　　“地產股上漲的這種聲音越來越多，他們應該都是提前聽到了廣東要出救市的消息。”一私募基金經理告訴記者。

　　15條中最引人注目的是開發商可延長土地出讓金繳納時間，增值稅清算由預繳、清算期繳納改為可以分期繳納，土地出讓金占開發總支出的25%左右，這有利于緩解當前開發商普遍資金鏈緊缺的困境，對地產商是重大利好。

　　年后這一輪反彈中，地產股漲幅低于大盤漲幅，財神私募基金經理趙公明告訴記者，其原因有多種，首先是房價持續下跌，市場預期樓市還會低迷，其次有基金減倉的因素，還有地產公司資金緊張等等綜合因素。

　　趙公明認為，預期未來地產股將跑贏大盤，主要是因為2月份的地產市場成交量回升較快，超出大家預期，所以相對市場來說，其他板塊已經提前漲完，地產股反而有了反彈的空間。

　　長城證券房地產分析師黃清林告訴記者，其他的很多板塊都有政策、產業規劃在推動，最近樓市銷售情況不錯，比機構預計的要好得多。“地產和宏觀經濟的調整通常表現出高度的一致性，短期內樓市調整還不夠，但這是行業的情況，資本市場不完全按照這個來出牌，股市炒作的是短期的概念。”

　　不少分析師認為，地產前期漲幅不大，缺少獲利盤回吐，地產公司的大小非問題也早已解決，只要有大資金買，股價就很容易上去。

　　警惕陷阱

　　“未來地產股能上漲多少很難講，要看基金和市場對地產股未來的預期強度。這只是廣東出的文件，不是國家出的，所以利好影響程度還不是特別大，現在主要看兩會能不能出地產的利好。”一私募人士這樣認為。

　　據記者了解，券商推薦地產股，除了一些表象顯現回暖原因外，其背后恐另有原因。

　　黃清林對記者說，機構就是上市公司的利益同盟者，在融資之前一段時間，都會想辦法抬高股價，所以大家都會推薦買這只股票，推薦股票好壞，要看券商和公司之間有沒有實質性的利益關系。“事實上，對國內那些大行的報告的可信度都要打個問號，他們往往被基金和上市公司挾持了，中小券商目前還沒做基金服務，出的報告相對要公正些，也為了打自己的品牌。”

　　保利地產在2月中旬公布融資80億元后，不少機構都在強烈推薦保利地產。而今年想融資的地產公司也不在少數，如金地等都有再融資需求。

　　上海某基金經理告訴記者，券商力推地產股，并無所謂陰謀之說，機構手里有了地產股當然希望它漲。地產公司想融資，基金公司希望股票上漲，這是雙贏。

　　“他們只看到了有利的數據，但我卻看到了不少不利的數據。”深圳某基金公司經理告訴記者。如正常的租售比為100-200之間，而目前我國一線城市實際的租售比還在300-400之間，房價收入比正常是3-6倍，而一線城市目前的數據普遍在10倍以上。“樓市連正常的數據都不是，更別說到底，所以還是持謹慎態度好。”

　　去年11月以來的樓市有所反彈，成交量有所放大，但業內人士普遍認為這僅僅是房產剛性需求的釋放，即使二套房政策放開也是釋放剛性需求。“反彈并不代表反轉，房地產調整遠未結束。”一位開發商朋友私下對記者說。

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