吳曉波

　　2008年的最后一天，雅居樂地產(03383.HK)宣布斥資1.27億元，向該公司主席陳卓林及其妻等，收購中山市百樂城及雅居樂酒店兩個商業投資物業。

　　而在2008年11月底至12月下旬不到一個月的時間內，富力地產(02777.HK)曾由大股東兩次合計出資1.84億元左右，購買公司旗下位于北京和廣州的豪宅。主營商業的金鷹商貿(03383.HK)也宣布擬以9.9億元購買大股東位于上海的金鷹國際購物中心，但該交易告吹。

　　從上述關聯交易來看，交易的物業多為高溢利收購。雅居樂的關聯交易中，陳卓林及副主席兼聯席總裁陸倩芳共同持有的中山三鄉鎮的百樂城，當年購入成本為2384萬元，雅居樂以3400萬元收購；由陳氏五兄弟及陸倩芳控股的中山雅居樂酒店，當年購入成本為2384萬元，雅居樂以9282萬元收購。

　　富力在去年12月23日宣布向執行董事李思廉及另一主要股東張力的兒子張量分別出售廣州市天河區富力麗思卡爾頓公寓兩項住宅物業。公司預期銷售溢利約3550萬元人民幣。在不到一個月前，李思廉和張力也分別購買了北京富力城四期兩個住宅單元，令富力獲得3260萬元的溢利。

　　對于上述的高溢利收購，雅居樂表示收購價較估值折讓15%，對未來公司發展及業績增長有正面貢獻。而且集團在百樂城及雅居樂酒店均租賃了辦公室，收購也有助減低費用。而富力的有關人士也表示，這是公司高層購作自用的住宅。而且由于老板對于旗下物業的價值更為清楚，收購有助于提振市場信心。

　　不過，有從事估價業務的人士卻認為，年末將至，不少地產公司要進行財務結算。進行這類關聯交易有三種作用。一是增加銷售額。二是以收購大股東名下物業的費用沖減利潤，可以減少企業所得稅。三是增加旗下物業的評估價值。“這些都是業界的通行做法之一，而且這些運作也在合法的范圍內。”

　　上述分析人士表示，從去年開始，不少擁有商用物業的公司，在財務報表的利潤結算中往往會出現“投資物業之公平價值變動”項目，也即樓價的改變對公司旗下同類投資物業的價值改變的反映。例如某公司去年上半年純利激增1.33倍至15.57億元，但是實際通過銷售獲得的純利是同比下降的。

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