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樓市何時否極泰來 上市房企存貨一覽(2)
行業整合大勢所趨
2008三季度末地產上市公司存貨狀況
證券代碼 證券簡稱 營業收入 營業利潤 存貨
000002.SZ 萬科A 2254191.30 375833.04 8737557.35
600048.SH 保利地產 669318.61 209964.50 4175114.66
600383.SH 金地集團 435145.99 71592.74 2659099.07
000024.SZ 招商地產 191078.99 48032.23 2155208.27
000046.SZ 泛海建設 117722.49 28823.94 1700575.32
601588.SH 北辰實業 244818.48 50105.02 1329623.85
600376.SH 首開股份 315455.03 33857.52 1243630.25
000402.SZ 金融街 292752.84 51858.36 980739.25
600663.SH 陸家嘴 158851.39 108683.32 851438.47
600052.SH 浙江廣廈 150545.51 22720.36 793173.29
600208.SH 新湖中寶 154030.94 61628.18 736506.06
600748.SH 上實發展 122538.12 35387.97 715184.09
600322.SH 天房發展 138191.21 14572.74 684305.28
600675.SH 中華企業 201791.47 36351.59 679969.29
600325.SH 華發股份 163343.73 38173.37 650870.16
□本報記者 楊志剛 北京報道
今年以來，房地產業出現“剩者為王”的競爭局面：萬科、中國海外發展、保利等專注地產業務的公司仍穩居第一集團軍，資源逐漸向這些龍頭公司集中，許多剛進入地產業的公司則尋求多元化發展，一些公司甚至逐漸退出房地產業。
據北京中能興業投資咨詢公司統計，從2002年到2007年，在A股1383家非金融類上市公司中，大約有19%的公司涉足房地產業，行業呈現出分散格局。分析人士表示，國家宏觀調控、房價下跌為地產業洗牌創造了條件，各行各業一窩蜂式上馬房地產業的局面或將成為歷史，集中度提高是中國房地產業發展的必然方向。
中小公司“做加法”
與前幾年“千軍萬馬”搞房地產開發形成鮮明對照，今年以來，地產的高利潤時代已經過去，眾多房地產公司介入礦業、能源領域，以“做加法”的方式圖謀“分散風險”。
舉例來說，萬業企業斥資近1000萬美元在新加坡設立礦業公司；中天城投投資錳礦；天倫置業以600萬元收購貴州六盤水吉源煤業有限公司60%的股權。
碧桂園這樣規模的地產企業也開始嘗試多元化。碧桂園計劃通過旗下的順德創源投資有限公司，在內蒙古建設“煤制油”項目，還計劃在云南省昭通市開發一個遠期產能為3000萬噸的露天煤礦及建設一家煤炭液體燃料工廠。
資源向龍頭企業集中
通過多年來的專業化經營，房地產“第一集團軍”仍穩步走在行業前列，市場份額不斷擴大。從目前的銷售情況來看，萬科今年的銷售額已難現去年的輝煌，但公司的市場份額仍比去年明顯提高。保利地產(600048)也逆勢取得了不錯的表現，今年的銷售額有望突破200億元大關。今年1-11月，公司實現銷售面積234.55萬平方米，同比增長27.97%；實現銷售認購金額187.41億元，同比增長21.02%。
與部分地產公司“做加法”形成鮮明對照的是，中國海外發展等龍頭公司正在像萬科早年一樣，逐步退出與地產不相關的業務，以“做減法”的方式專注地產業，發展勢頭非常穩健。1—11月，公司累計實現銷售面積248.9萬平方米、房地產銷售額250.8億港元，銷售額增速超過銷售面積增速。6月—11月，公司6個單月的銷售額同比增速也全部超過銷售面積同比增速。
在國家最近推出的一系列房地產新政中，保障性住房建設被多次強調，但保障性住房的毛利率和凈利率水平都不高。同時，商品房的凈利率水平也在下降。太平洋證券研究員李海認為，利潤水平下降的嚴峻現狀要求房地產業走規模化、專業化發展之路，對地產公司的開發模式、融資能力、管理水平提出了更高要求，集中度提高將是行業發展的必然方向。
留一半清醒留一半醉
□本報記者 楊志剛
曾有研究員在展望2007年房地產市場的時候，提出“留一半清醒留一半醉”的觀點，指出在流動性過剩、股市繁榮的背景下，房地產牛市仍會持續一段時間，但在中央宏觀調控、房價收入比過高等因素制約下，投資者應隨時防范市場可能出現的調整。之后，地產市場果然走出“先牛后熊”的走勢，只是苦了沒有醒來的投資者。
展望2009年的房地產市場，仍有許多謎題待解，投資者最好繼續“留一半清醒留一半醉”，同時用謹慎和樂觀兩種心態看待市場。
2009年房地產市場面對的最重要問題是，二套房貸會不會“松綁”？投資者應該清醒地看到，雖然“救市論”不絕于耳，但從國務院常務會議新出的政策和銀監會的態度來看，二套房貸近期難以完全放開，即使有所松動，在細則上也會先鼓勵改善型需求，是否對投資型需求進行政策支持，可能會根據經濟形勢相機而動。不過，拉動經濟是當前頭等大事，所以這并不意味著二套房貸政策不會有任何松動，對結清第一套房款并賣房后的改善型需求，房貸政策仍有靈活調整的余地。
至于保障性住房對商品房的沖擊有多大？記者認為，不能過分夸大也不能過分小覷保障房對商品房價的壓力。保障性住房在地段、品質、物業管理、消費群體等方面與商品房有著不小的差距，而且各地政府的資金來源、政策執行力度還需進一步落實，保障性住房難以對商品房價造成太大的壓力。但在北京、天津等少數城市，政府已經推出規模較大的保障性住房建設計劃，如果這些計劃完全落實，對未來幾年的房價必然形成一定影響。
如果明年利好政策不斷出臺，就可以放心投資地產上市公司么？長城證券預計，明年地產行業整體業績接近零增長，而30家重點地產公司業績增長14%—19%。也就是說，分化將成為行業發展的必然趨勢，只有業績增長預期明確、能受益于行業集中度提高的公司才值得投資。
話說回來，在地產板塊強勁表現兩個多月后，估值吸引力又成為另一個問題�？剂拷衲旰兔髂甑臉I績增長情況，再比較香港中資地產股的估值，A股地產板塊2008年20倍左右PE的估值并不便宜，且房價是否觸底仍有待進一步確認。雖然有各種利好預期，地產板塊風險仍存，投資者對此不可不查。
2008年房地產大事記
1月 市場熱議王石“拐點論”，地產商普遍對此持否認觀點。
2月 在“拐點論”的爭議聲中，上海萬科舉行元宵節9.5折特賣，賣出170多套優惠房源，總銷售額達2.57億元。
3月 恒大地產集團及其承銷商宣布，不再根據原有時間表進行全球發售，將IPO計劃推遲。
3月 SOHO中國董事局主席潘石屹連續在公眾場合發表言論，認為房地產市場即將發生巨變，房地產行業最基本的特征是錢少地多，大量企業將進行整合。
6月30日 證監會批準招商地產增發不超過4.5億股的計劃。但在7月28日，金地集團擬公開增發不超過7.2億股A股股票的方案未獲通過。此前，首創置業宣布擬在A股市場發行不超過18億元公司債。地產行業整體資金鏈仍然非常緊張。
8月底 萬科在上海公開宣布，旗下的8個樓盤進行不同程度的促銷活動，拉開了地產商降價迎“金九銀十”的大幕。
9月 上海樓市出現“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69萬平方米，為旺季樓市新低，同時創下了2.76的月供需比新高，創下近三年來最為嚴重的滯銷局面。
9月15日、10月8日和10月29日 中國人民銀行三次宣布下調金融機構人民幣一年期貸款基準利率0.27個百分點，其他期限各檔次存貸款基準利率作相應調整，房地產業終于迎來久違的降息周期。
10月22日 中國人民銀行宣布，自今年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。央行同時宣布下調個人住房公積金貸款利率。
同日 財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%。
11月5日 國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施。其中，兩條政策對房地產業形成重要影響，一是加快建設保障性安居工程；二是加大金融對經濟增長的支持力度，取消對商業銀行的信貸規模限制。
11月26日 中國人民銀行宣布，從27日起下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。27日，A股地產板塊集體暴漲。
12月17日 國務院常務會議出臺的政策規定，個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；對個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。對業內最關心的二套房貸松綁問題，新政未做松動。
12月22日 國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產開發企業合理的融資需求等政策。(楊志剛/整理)