新浪財(cái)經(jīng)訊 東海證券日前發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2009年投資策略指出，09年政府將擇機(jī)推出救市政策，同時(shí)調(diào)高房地產(chǎn)行業(yè)至“推薦”投資評(píng)級(jí)，重點(diǎn)推薦資金壓力小、土地儲(chǔ)備成本低、銷(xiāo)售回款快的龍頭企業(yè)，如萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。

　　東海證券研究報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期、09年盈利能力將回落。08年1-10月，商品房銷(xiāo)量同比下降16.5%，月均銷(xiāo)售跌至05年來(lái)最低水平；開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)整開(kāi)竣工計(jì)劃，商品住宅新開(kāi)工面積同比僅增6.9%；房地產(chǎn)投資增速急劇下降，10月同比增速降為24.6%；08年房?jī)r(jià)普成跌勢(shì)，且建安成本上升，09年行業(yè)毛利率下滑幾成定局。

　　東海證券預(yù)計(jì)本輪調(diào)整周期為2-3年。GDP、房?jī)r(jià)和利率保持高度的相關(guān)性：如果利率保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)和GDP 會(huì)體現(xiàn)出相當(dāng)強(qiáng)的相關(guān)性；而利率的變化會(huì)修正經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。若09年GDP增速保持在8%以上且貸款基準(zhǔn)利率繼續(xù)下降108bp,行業(yè)的本輪調(diào)整將不會(huì)是長(zhǎng)周期，而是2-3年的中期調(diào)整。

　　東海證券表示保障性住房影響有限，09年房?jī)r(jià)有10-20%下調(diào)空間。9000億元保障性住房建設(shè)計(jì)劃與商品房對(duì)應(yīng)不同的市場(chǎng)需求，對(duì)市場(chǎng)沖擊應(yīng)該有限。按照國(guó)際比較5%的正常租金收益率，我國(guó)目前一、二線主要城市平均租金收益率約3.5%，由此推算，我們至少還有30%的泡沫，預(yù)計(jì)09年實(shí)際房?jī)r(jià)會(huì)有10%-20%的回調(diào)。

　　東海證券指出，政府刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策只是剛剛開(kāi)始，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，09年政府可能的政策選擇至少還包括購(gòu)房退稅、降低營(yíng)業(yè)稅、降低個(gè)人所得稅、放寬二套房貸限制等。

　　研究報(bào)告調(diào)高房地產(chǎn)行業(yè)至“推薦”投資評(píng)級(jí)。前期救市政策累積效應(yīng)將在市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)，信貸放松可能是促使市場(chǎng)回暖的主因，09年政府仍將力挺樓市，且目前板塊估值已不構(gòu)成主要風(fēng)險(xiǎn)，故給予行業(yè)“推薦”的投資評(píng)級(jí)，并重點(diǎn)推薦資金壓力小、土地儲(chǔ)備成本低、銷(xiāo)售回款快的龍頭企業(yè)，如萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。

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