國金證券 曹旭特

　　投資要點

　　房地產業的不景氣會對國民經濟產生連鎖負面反應，因此有必要分析房地產業對國民經濟的具體影響，以判斷政府在既定增長目標下能夠容忍行業出現的下滑程度，從而為可能出臺扶持政策時機和力度的判斷提供參考。

　　我們通過兩個角度衡量房地產業對國民經濟的影響，一是房地產業增加值占GDP的比重，即從生產法核算國民經濟的角度來判斷；二是房地產開發投資占GDP的比重，即從支出法角度出發，利用房地產投資對固定資本的形成貢獻來衡量其變化對經濟的影響。

　　增加值法。07年房地產業對GDP增長貢獻率為5.82%，即在07年GDP增長速度中有5.82%是房地產貢獻的，近三年的平均貢獻率是5.12%；房地產業對GDP增長貢獻的百分點是0.69%，即在07年我國GDP的實現11.9%的增速中，房地產業貢獻了0.69個百分點。

　　房地產開發投資。07年房地產開發投資對GDP增長的貢獻率是15.6%，即GDP增長部分中15.6%由房地產開發投資貢獻；房地產開發投資拉動GDP增長1.86個百分點，最近三年對GDP增長的平均拉動為1.5個百分點。

　　09年全年房地產開發投資增速可能會出現較大幅度下滑，但出現高比例負增長可能性并不大，其原因是已開工項目的投資具有剛性，正處于施工狀態項目如果不發生資金鏈斷裂，放棄投資會導致開發商損失沉沒成本，除非開發商資金緊缺到沒有能力繼續投資或被迫減緩投資進度。可能出現大幅下滑的是新開工面積，但新開工面積所占施工面積比例一般只有40%，所以新開工面積下滑不會使房地產開發投資出現高比例負增長。

　　我們判斷08年房地產投資額為3.07億元，同比增長21.3%。

　　如果09年新開工面積增速為-30%，房地產開發投資會同比增長-3%。由于08年上半年房地產開發投資基礎較高，預計09年上半年投資增速下降會比較明顯。

　　我們也根據投入產出表分析了房地產業對關聯產業的具體影響程度，從而全面判斷由房地產業波動產生的連鎖反應會對整體經濟產生怎樣的影響。

　　房地產業自身影響力為0.658，即房地產業產值增加1單位，會拉動整體經濟0.658單位產值。

　　由于房地產業和建筑業是一對孿生兄弟，可以通過分析房地產開發投資中轉移至建筑業產值的比例和建筑業的影響力，來判斷與房地產開發相關的建筑業連鎖對國民經濟產生的影響。經過測算，房地產開發投資的影響力為1.511，即房地產開發投資如果增減一單位，不但會通過其自身來影響GDP，還會通過增加或減少1.511單位其他行業產值來間接影響國民經濟。所以房地產業和與房地產開發有關的建筑業合計影響力為2.169，這部分產值變動一單位會影響整個經濟中其他行業合計發生2.169單位產值的變化。

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