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　　申銀萬國10月30日發布研究報告表示，此次降息對房地產行業的影響偏于正面，但降息不改行業下行趨勢，維持行業的“中性”評級。

　　此次降息符合市場預期。根據申萬宏觀判斷，未來12 個月，存貸款利率會再降80-100個基點，對房地產的正面的累積效應將逐步體現：一方面，居民還貸壓力將實質性降低，根據測算，假設貸款年限為10-20年，目前降息幅度與6.58%的最高點房貸利率相比，每月還貸金額將減少2.9%-3.6%，如果考慮房貸優惠利率下浮30%，每月還貸支出則減少6.7%-9.4%；如果利率在此基礎上繼續下調100bp，則每月的還貸總支出將減少5.8%-8.1%；另一方面，不斷降息將改變目前房地產租金收益率低于基準利率的局面，使spread為正，并不斷擴大，提升房地產作為投資品的吸引力。

　　但是，需要強調的是，利率的下調未必會改變消費者的購買行為和預期，月支付金額的減少可能會導致消費者尋求更短的還款年限。申萬認為，行業的反轉必須同時通過房價的下跌來完成，其對購買力的提升作用更為明顯。同時，房價的下跌，也將使租金收益率得以提升。根據申萬抽樣調查，目前大城市租金回報率平均為3.3%左右，如果房價下跌10%，平均租金收益率將提升至3.67%(不考慮租金本身的下調，但是如果未來收入降低，租金也將進行相應調整)。從國際經驗看，成熟市場的房地產租金回報率一般高于基準利率50-100bp。目前，十年期國債利率已經下降至3.3%下降至左右，只要再下降50BP，spread就可以達到50bp。結合對行業供需基本面的分析，申萬仍然維持之前調整時間在一年左右的判斷，成交量恢復需等到09年中期左右，價格仍有10%-15%的下跌，調整結束恢復上升需等至2010年。

　　信貸放松不能緩解開發商的資金壓力，未來降價動力依舊存在。房地產公司的資金來源主要包括銀行貸款、銷售回款以及自籌資金。雖然銀行信貸整體有所放松，但是基于風險控制，未來將繼續收縮開發商信貸，特別是部分中小企業的信用貸款；而銷售的低迷以及庫存的不斷增加將進一步加重開發商的資金壓力。申萬判斷，隨著春節前包括工程款支付壓力的到位，部分開發商經過1-2月的政策觀望期后，如果發現成交量無法形成有效提升，將進一步推行降價措施來刺激市場銷售，房價下行的趨勢仍然難以改變。但是如果銀行整體貫徹信貸放松的策略，對開發商貸款也實行放松甚至是鼓勵，那么市場價格博弈的格局將有所變化，房價調整延續更長的時間，價格調整的速度就未必如我們期望那么快了。

　　雖然對行業的影響偏于正面，但是降息已經基本反映在預期之中，基于對行業下行趨勢不改的判斷，報告維持行業的“中性”評級：(1)目前處政策的相對真空期，在前期大量大力度政策出臺之后，政府需要2-3月的觀察期才會有進一步的策略；(2)目前政策力度和預期已經比較強烈，如果政策未導致成交量恢復，可能會導致更加悲觀的市場預期；(3)業績風險尚未釋放完畢。對于土地價值的重估將導致部分上市公司08年業績低于預測，由此對股價形成一定的壓力。此外，需要提醒投資者的是，降息通道的前期，對降息的預期會刺激反復反彈行情，但是時間點難以把握，并且難以改變行業下行的趨勢；另外部分剛性需求被抑制過度后可能會在某點爆發，但并不代表行業反轉的出現。

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