災后亟盼 安得廣廈千萬間

　　文/李景

　　受地震影響，四川地區的房地產受到了非常嚴重的沖擊，重建中是否還有恢復的機會

　　5月21日，萬科A發布公告稱，公司認為災后恢復重建工作，將是一個長期的持續過程，需要社會各方力量的支持和援助，而萬科參與該項工作能夠發揮自身特長。作為一家專業房地產開發公司，萬科本身具備較強的區域規劃、建筑設計及組織實施能力。萬科在全國擁有多家分支機構，在組織能力上具有一定優勢，且萬科在成都設有子公司，也能為實施援助提供便利。

　　同時，萬科稱將以綿竹市遵道鎮為重點，進行災區臨時重建、災后恢復與重建工作，工作為純公益性質，不涉及任何商業性(包括微利項目)的開發。萬科為該項工作的凈支出為1億元，將在未來三至五年內逐年支出。

　　此時，距“5·12”汶川大地震之后僅一周多時間，萬科這家國內最大的房地產公司也成為第一家對災后住房重建做出響應的上市公司。但萬科承諾的1億元資金對于受災的上百萬需要搬遷安置人口來說，只是杯水車薪。在未來的災后重建中，還需要更多的房地產商加入進來。

　　開工延后 銷售受阻

　　這次汶川發生里氏8級強烈地震，共倒塌房屋1500萬間，1100萬人需要搬遷安置。震后第二天，四川省即要求全省建筑施工現場全部停工，待地震檢測部門發出安全信息、全面檢查合格后復工。

　　在對30處成都市區近兩年內修建的項目進行調查中，共有26處幾乎完好無損，有3處樓房墻體出現細小裂縫，有1處出現較大損壞。萬科等地產商在重慶、成都擁有一些樓盤，據了解，建筑基本沒有受損，對公司直接影響不大。

　　業內人士認為，地震對災區相關房地產項目的影響主要有開發延期、震后建安費用上升及房價下降等三個方面。

　　由于地震的影響，四川地區房地產的銷售和開發都會延后，一些地產公司也已經對此做出公告。如，香港上市公司中新地產(0563.HK)發布公告稱，公司位于成都和重慶的開發項目受到直接損害，預計相關項目完成日期會延遲，可能會對2008 財年業績造成不利影響；華人置業(0127.HK)則稱，公司在成都的項目已按政府要求暫停，復工時間未定。國內上市公司中，萬通地產(600246)也表示，正在評估地震對公司項目進展可能產生的潛在影響，并已擬訂了應急預案。

　　除停工外，不僅新項目今后銷售受阻，已購買的業主也會考慮盡快脫手。另外，本已緊縮的信貸也將投向救災和重建，這將使四川災后房企的資金壓力進一步加劇。

　　目前，中國處在高通脹時期，房地產上游原材料如鋼筋、水泥、沙石等價格不斷攀升。汶川大地震的災后重建工程，包括修路、蓋樓等一系列工程需要大量鋼筋、水泥等原材料。突然放大的需求，以及難以控制的通貨膨脹，將進一步推高房地產開發原材料成本，房地產公司的建安費用難以下降。同時，國家可能出臺相關政策，要求開發商加強住宅抗震能力，也將導致建筑成本進一步上升。

　　最令人關注的是，地震后人們對地產投資意愿降低，使開發商對成都、重慶的原定銷售目標不得不作出修改，將致使成都、重慶等地的房價下降，進而帶動全國房價下行。

　　從震后短期影響來看，成都市房地產市場的現狀不容樂觀。目前，成都大多數房地產公司都面臨開工延后、推遲開盤、銷售受阻等問題。

　　東方證券根據最近的統計數據則認為，成都房地產市場的銷售情況，已從地震帶來的短期沖擊中有所恢復。但是，地震對外地投資需求和本地改善需求有不同的影響作用，所以，成都市場在更長期限內的表現仍需進一步觀察。

　　業內人士認為，此次地震對開發商的影響比較復雜，目前開發商對房價的前景判斷不太一致。比較普遍的觀點認為，短期內房價會受沖擊下降，長期來看，政府的調控和支持力度非常重要。

　　投入巨資重建民宅

　　6月2日，四川省發改委表示，四川省災后恢復重建將分兩步走，2008~2010年以恢復重建為主，2011~2015年以發展提高為主。目前，災后恢復重建的基礎性工作已經展開。

　　四川省發改委主任劉捷表示，災后重建的范圍是汶川等嚴重受災地區及關聯地區。部分項目會先期啟動，其中包括已經初步明確在原地恢復重建的城鄉居民住房、學校和醫療機構等公共服務設施，以及對恢復重建有先導作用的交通、供水、供電、廣播電視設施等項目。城鎮建設規劃、農村建設規劃、城鄉住房建設規劃將分別選擇一個原地重建和一個異地遷建的鄉鎮進行試點，為重建積累經驗。

　　劉捷表示，中央財政今年已決定安排700億元作為災后恢復重建基金，今后兩年將繼續作相應安排。

　　業內人士認為，隨著災后重建及地震險等項目完善，換房需求會提升，對成都周邊城市影響極大。重災區幾乎被夷為平地，地震中心鄰近的大城市成都、重慶雖沒有樓房倒塌，但也有相當一部分出現裂痕甚至變成危房。

　　“只要有地震險等保險項目的完善，換房要求會提升。剛性需求釋放，未來會推動成都及其周邊樓市。”安信證券分析師陶學明認為。

　　據權威部門發布的統計，截至5月20日，地震已經導致超過3000萬平方米的建筑倒塌、1.2億平方米的房屋受損，540多萬人無家可歸。由于一段時間內余震還在繼續，倒塌房屋和危房數目還會繼續增加，次生災害等帶來的轉移人口也在增加，這個數字可能還有不小的上升。

　　即使按照540萬無家可歸人口，和人均建筑面積25平方米來計算，新建居民住宅面積也需要1.35億多平方米，為此，需要投資1100億~1600多億元(投資按照800~1200元/平方米的標準，2006年四川商品住宅平均價格為2122元/平方米)。 可見，重建災區居民住宅的資金投入需求非常巨大。