光大證券 華光磊

　　報告起因：調(diào)研北京房地產(chǎn)市場

　　潛在催化因素：銷售量回升

　　土地市場：市場機制不完善，未來供應仍然不足

　　北京市規(guī)劃07～10年共將出讓商品住宅用地4800萬方，但由于市場機制不完善以及北京作為首都所存在的先天癥結，政府按計劃完成土地供應的難度很大，之前幾年的土地出讓就很難按計劃履行。同時，由于新增土地中至少70%位于遠郊區(qū)縣，未來北京市場的土地供應仍顯不足。

　　住宅市場：調(diào)整非如想象般嚴重

　　北京市場總體來看價格并未下調(diào)，目前打折促銷的主要是一些尾盤。

　　調(diào)整主要表現(xiàn)為量的萎縮：銷售量在2月份跌至谷底，日均簽約量僅有去年2月份的一半左右。從我們調(diào)研的情況看，實際形勢可能比投資者想象的要樂觀。造成成交量下滑固然有信貸收緊等因素，但開發(fā)商集體觀望延緩推盤也是一個原因。另外，部分1月份推出的新項目銷售情況尚可，目前銷售量已經(jīng)超過了70%。

　　開發(fā)商：由全面樂觀向理性回歸

　　隨著調(diào)控的深入，開發(fā)商逐漸由全面樂觀向理性回歸，主要表現(xiàn)為土地市場上的冷靜拍地和新項目上市的慎重定價。但從我們和開發(fā)商的溝通情況看，北京市場上大范圍降價促銷的可能性極小。

　　投資建議與風險提示：

　　我們認為對北京市場不必過于悲觀，但目前交易量尚無法恢復，開發(fā)商對市場也沒有明確的預期。如果交易量持續(xù)萎縮，在3月份新項目大量上市的情況下，銷售價格將承受考驗。對投資者而言，還需要耐心等待市場轉暖跡象的出現(xiàn)。

　　土地供應

　　市場機制不完善，未來供應可能仍然不足

　　根據(jù)北京市土地供應規(guī)劃，07～10年商品住宅用地供應量為4800萬方，平均每年為1200萬方，如果按1.8的容積率估算，每年新增商品住宅供應量約為2160萬方。但實際上，北京歷年來的住宅用地供應幾乎都無法按計劃完成。從我們調(diào)研的情況看，北京在04～06年供應的土地與計劃就有很大差距，導致了近年來北京商品房供需比持續(xù)小于1的局面。

　　北京土地市場比較大的癥結在于市場機制不夠完善。一方面，北京的土地一級開發(fā)基本上靠開發(fā)商運作，但政府缺乏必要的行政配合，導致北京的土地一級開發(fā)時間長、風險大，大部分開發(fā)商都不愿意參與。另一方面，由于中央各部委、各機關的存在，大量土地權屬不清，這也導致土地供應速度較緩。

　　雖然北京制定了未來3年的土地供應計劃，但要按期完成恐怕難度不小，同時由于新增土地至少70%位于遠郊區(qū)縣，因此，北京商品房市場供應量未來可能仍然不足。

　　住宅市場