中銀國際 田世欣

　　從緊政策的目的。上周，中國房地產(chǎn)及住宅研究會召開了為期兩天的研討會。會議中，國家相關(guān)部委領(lǐng)導、行業(yè)專家以及知名學者發(fā)表了各自對中國房地產(chǎn)行業(yè)以及行業(yè)政策的觀點。幾乎所有到場的嘉賓都認為，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的主要目的是為了保障行業(yè)整體良好和有序的發(fā)展勢頭，而不是干預房價。顯然房地產(chǎn)市場的萎靡不振不是政府所愿意看到的，因為這有可能引發(fā)銀行業(yè)的重大危機、拖累地方經(jīng)濟并危害社會穩(wěn)定。伴隨著近期房地產(chǎn)市場在一些城市的調(diào)整，不少專家認為從緊的政策已經(jīng)開始發(fā)揮效應，近期內(nèi)不太可能出臺更嚴厲的新措施。

　　加強土地資源管理。多數(shù)專家預計，供房地產(chǎn)開發(fā)的新增土地供應可能進一步萎縮，因為政府計劃在2020年前守住18億畝(相當于120萬平米)耕地的紅線。為了節(jié)約和有效地利用土地資源，政府將在未來堅持貫徹有關(guān)“70%的新增開發(fā)用地將用于中低檔住宅建設”的政策。另一方面，政府將通過限制囤積土地的一系列措施，迫使地產(chǎn)開發(fā)商加快開發(fā)周期，將閑置的土地轉(zhuǎn)化為有效的住房供給。

　　信貸在08年不會進一步緊縮。為了抑止過快的經(jīng)濟增長和日趨上升的通漲，08年的貨幣政策可能依然從緊，但是許多專家認為08年地產(chǎn)開發(fā)商和個人住房貸款不太可能面臨過于從緊的信貸壓縮。而且，地產(chǎn)開發(fā)商的直接融資申請將回到正常軌道，這從證監(jiān)會近期審核通過杭州濱江房產(chǎn)的首次公開發(fā)行和華發(fā)股份(600325.SS/人民幣21.00,優(yōu)于大市)的配股中可見一斑。我們認為大型、運作記錄良好的開發(fā)商將最大限度地從A股融資再次放開中受益，從而加速行業(yè)整合的態(tài)勢。

　　政策性住房保障體系。雖然市場普遍擔憂政策性住房保障體系的建設將給商品房市場造成負面影響，從而導致房價下降，但多數(shù)專家認為這種擔憂有些夸大，原因如下：(i)鑒于大規(guī)模投資可能給政府帶來巨大的財政壓力，因此中短期內(nèi)保障性住房只會引發(fā)輕微的供給沖擊；(ii)一套卓有成效的政策性住房保障體系事實上有利于商品房市場的健康發(fā)展，因為這將促進社會穩(wěn)定并提供長期的升級需求；(iii)地方政府有充分的動力在其治地內(nèi)維持一個健康、繁榮的商品房市場，因為建設政策性住房保障體系的資金將主要來源于土地出讓金收益。

　　近期不太可能出臺物業(yè)稅。由于引入物業(yè)稅涉及到立法程序和各種尚未解決的技術(shù)問題，以及眾多群體的利益再分配問題，因此，許多專家認為短期內(nèi)全面征收物業(yè)稅條件尚不成熟。稅務當局的首要任務是保證對現(xiàn)有稅種的嚴格征收，例如土地增值稅。這一舉措將在一定程度上將規(guī)模較小，財務實力較弱的開發(fā)商淘汰出市場，而包括多數(shù)上市公司在內(nèi)的大型開發(fā)商將受益于行業(yè)整合。

　　總結(jié)。對上述大部分觀點我們持認同態(tài)度，這也反映在我們最近對房地產(chǎn)行業(yè)的最新信息和評論中。另外，我們還想指出，最近媒體對中國房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的報道(包括降價和成交量下降)

　　有些夸大其詞,因為1月、2月的市場交投因為春節(jié)因素一般都會較為低迷，更何況南方地區(qū)發(fā)生的幾十年不遇的嚴重暴風雪也大大影響了購房者的購買意愿。與論壇上多數(shù)專家一樣，我們?nèi)匀徽J為中國的住宅需求強勁，目前的疲弱局面只是暫時的。我們預計，二季度成交量將有所回升。然而，考慮到近期不穩(wěn)定的市場情緒、媒體對行業(yè)的大量負面報道以及11屆全國人代會結(jié)束前政策面的不確定性，我們對A股房地產(chǎn)板塊維持同步大市的評級。