另一方面，在中國城市化進(jìn)程中，大量人口進(jìn)入城市，這批新城市居民的居住需求也需要得到滿足。即使人均住宅面積不提高、保持現(xiàn)在22平方米的水平，按中國城市化的速度(每年新增城鎮(zhèn)人口在1000萬人以上，圖5)，每年所需的住宅建筑面積也達(dá)到了2.2億平方米以上。如果要使得全體城鎮(zhèn)居民的居住水平都獲得提高，比如每年人均住宅建筑面積提高1平方米，按06年底的城鎮(zhèn)人口數(shù)5.77億，則年新增的住宅建筑面積至少要達(dá)到5.77億平方米。兩者相加，則每年對新竣工住宅面積的需求量在8億平方米以上。

　　如此之大的居住需求，按現(xiàn)有的住宅開發(fā)速度能實現(xiàn)嗎？事實上，2007年前11個月全國商品住宅竣工面積為2.73億平方米，同比增長8.5%。2006年全年竣工4.32億平方米，如果全年增長速度與前11個月相同，則預(yù)計全年竣工面積約4.7億平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于潛在的需求量。即使按照建設(shè)部所稱的2003年至2006年的住宅平均年竣工面積6億平方米，也低于我們推測的潛在住宅需求面積。

　　正視投資性需求

　　我們對此的進(jìn)一步推論是：中國住宅市場不是過剩了，而是存在供應(yīng)不足，因此對于房價的持續(xù)上漲也就比較好理解了。但是，如果房價上漲的幅度超過了居民收入的增長，則會造成居民購房能力的下降，帶來部分購房需求無法轉(zhuǎn)化為有效需求。從這一點上理解，似乎是由于投資性購房需求的存在，擠出了部分自主性的需求：在住房供給有限的情況下，由于投資性購房者一般經(jīng)濟實力較強，與自住性需求相比，對房價的敏感度相對較低，能承受更高的房價和首付比例，在房價持續(xù)上漲的情況下，仍然有能力購房。因此，如果我們會發(fā)現(xiàn)購房者結(jié)構(gòu)在房價上漲中的投資者所占的比例越來越高，形成了投資需求擠出自住需求的現(xiàn)象。

　　對于投資性需求，采用政策打壓的方式并不合理。正如我們在上文所做的分析，中國住宅市場的根本矛盾是存量住宅面積不足，不能充分滿足居民提高居住品質(zhì)的需求。因此打壓投資性購房需求，固然可能降低房價，但并沒有解決住宅供給不足這一根本問題，未必能有足夠的住房可以提供出租。而如果大量居民在購房問題上采取了觀望的態(tài)度，其居住需求也必須要以租房的形式解決，這樣則很可能會帶來房租的上升，提高居民的居住支出，其結(jié)果仍然是對居住需求的滿足產(chǎn)生負(fù)面影響。我們認(rèn)為，要解決房價上漲過快的問題，一方面應(yīng)采用以政府為主導(dǎo)推動經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)，另一方面則需要采用盤活存量土地的方式加大住宅的有效供給。

　　事實上，投資性購房需求也有著一定的積極意義。首先，投資性需求也是有效需求，帶來了開發(fā)商對市場前景的看好，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大，促進(jìn)供給增長。其次，由于在中國經(jīng)濟高速增長中，土地要素重估推動房價高漲，確實有相當(dāng)多的居民無力購買商品房，因此要滿足他們的居住需求，一方面需要政府大力推動經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)，另一方面，如果投資性購房者將購買的住房投入租賃市場，將增加出租住宅的供給。

　　當(dāng)然，目前中國房地產(chǎn)市場從投資角度而言也存在一定不合理因素，尤其是房地產(chǎn)的租金收益率過低，按國際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)價格存在一定高估。

　　我們認(rèn)為，造成這種低回報率的主要原因是房價的大幅上漲以及投資者對房價持續(xù)高漲的非理性預(yù)期，普通投資者更看重房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的增值而不是其所帶來的現(xiàn)金流。