國金證券研究所曹旭特

　　由于我們關注的重點公司2008年市盈率已降至20-25倍，投資價值十分明顯，為此，建議增持地產。

　　銷售放緩和價格波動是影響地產公司估值水平的主要因素，而上述現象的出現，是彈性較大的投資性購房被擠出和價格波動所引發的正常消費者觀望所致。但在市場預期得到穩定時，正常消費需求的剛性特征將會表現得更加明顯，這部分延期需求的釋放，會促進市場回暖。

　　市場已具備回暖的基本條件

　　隨著2008年銀行貸款發放指標重新獲得，從額度上提供了對企業和個人進行金融支持的可能，而從環比角度看，行業獲得金融支持力度無疑會逐步加大，因為2007年底大部分企業和居民幾乎沒有得到貸款支持。

　　合肥城建的上市，意味著地產公司再融資的松動，我們沒有理由認為優質地產公司還會繼續被拒絕在融資大門之外，合肥城建的首發是地產再融資開啟的引子。

　　企業資金來源渠道的拓寬會降低開發商降價動力，而銀行對居民按揭貸款的支持會提升有效需求，這都有利于價格的穩定，而預期穩定是需求得到釋放的基礎，目前市場已經具備回暖的基本條件。等到傳統購房旺季的到來，銷售就會得到明顯改善，目前行業低谷期正提供了優質公司的難得買入機會。

　　近期不會有嚴厲的調控措施

　　因為目前調控已取得了效果，而美國次級債危機給市場和整個經濟體系帶來的波動一定會成為我們政府制定調控措施的借鑒，為使行業平穩發展，目前已沒有必要繼續出臺調控措施。

　　至于傳聞較多的物業稅“由空轉實”，我們認為短期仍不具備條件，最重要一點原因是我們的評估體系尚不能為物業稅的開征提供技術支持。并且根據我們了解的情況，目前在各試點城市進行空轉的僅有商業地產，而住宅根本沒有納入到空轉體系之中。

　　供需矛盾依然存在

　　2007 年1-11月份，住宅施工和新開工面積增長約為24%，增幅同比上升約5個百分點，說明短期供給將有所改善。而預示中期供給的土地開發面積則僅增長8%，增幅同比下降約30個百分點，說明市場中期供給將會明顯下降。

　　我們關注重點城市的施工和新開工面積普遍在全國平均水平之下，其中北京的相關指標都為負增長，預示北京未來供給仍將維持短缺，而廣州供給明顯得到改善，新開工面積增長已超過全國平均水平，是唯一有條件實質增加供給的重點城市。

　　重點上市公司分析

　　萬科：公司對市場節奏的判斷最為出色。2006年公司進行大規模擴張，充分享受2007年房價上漲帶來的收益，而在行業普遍樂觀的2007年，公司并沒有盲目擴張，目前行業進入調整期，又給公司的收購式擴張帶來機會，預計2007、2008年每股收益0.67和1.2元，建議“買入”。

　　招商地產：2008年公司深圳市場外的項目將進入收獲期，抗風險能力會明顯得到增強，而公司的土地儲備質量突出，03-04年獲得項目占總儲備的30%，并且公司是行業內龍頭企業中唯一能夠通過大股東支持而實現外延式增長公司。預計2007、2008年每股收益1.34元和2.3元，建議“買入”。

　　保利地產：保利地產通過制定有吸引力價格來加速周轉，回流資金后去鎖定更多可供開發資源，所以公司一直為股東提供了良好成長回報，這種發展模式也保證了公司能夠長期勝出。預計2007、2008年每股收益1.03元和2.02元。

　　金地集團：公司較早開始走出深圳本地市場，目前各區域的管理資源已經較為成熟，而公司股權激勵的實施將增強員工利益和企業發展的相關性。預計2007、2008年每股收益1.08和1.81元，建議“買入”。

　　富力地產：富力地產城中城發展模式有利公司實現利潤最大化，而一體化戰略幫助公司實現快速開發和銷售。如果回歸A股進程順利，公司將得到更多資金支持，繼續保持快速發展步伐。預計2007、2008年每股收益1.66和2.54元，建議“買入”。

　　昆百大：公司在昆明吳井路的城市理想項目在1月初開盤，約300套項目在開盤當天全部售出，銷售均價約6000元/平方米，超出我們前期預測。能在目前取得上述銷售業績非常難得，該項目的順利銷售也降低了2008年的業績實現風險，我們預計2007、2008年每股收益0.51元和1.15元，建議“買入”。

　　深天健：公司的主輔分離改制立項已經得到深圳國資委書面批準，公司也提出力爭最晚在08 年上半年完成改制，如果主輔分離成功，不但能夠消除虧損業務對業績的負面影響，還可以使公司集中精力于主業，全面參與市場競爭和發展壯大。預計2008、2009年每股收益0.57元和1.23元，建議“買入”。

　　總體來看，我們認為2008、2009年仍是地產公司投資的黃金時期。由于，行業內有戰略意識的公司都進行了大量的土地儲備，企業未來兩年結算項目中的相當一部分來自早期的低成本項目，所以未來房價保持平穩的前提下，相關公司的利潤率仍不會出現明顯下滑。并且我國地產行業的集中度仍然很低，優質公司存在較大擴大市場份額的空間。