北京此次上報(bào)的物業(yè)稅開征方案暫時(shí)只涉及商業(yè)地產(chǎn)，不對(duì)民宅征稅，物業(yè)稅的稅率為每年征收物業(yè)評(píng)估價(jià)值的0.8%-1.4%。在開征初期，很可能按房屋面積每平方米每年繳納若干元，類似于物業(yè)費(fèi)；條件成熟后再轉(zhuǎn)為根據(jù)房屋評(píng)估值，按照屆時(shí)的物業(yè)稅稅率征收。從王紀(jì)平的表態(tài)來看，物業(yè)稅不是城市房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅費(fèi)的綜合稅，而是持有環(huán)節(jié)的新增稅種，但基于開征物業(yè)稅不能增加普通納稅人負(fù)擔(dān)的原則，國家可能會(huì)相應(yīng)減免開發(fā)環(huán)節(jié)或流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。

　　暫時(shí)不向住宅物業(yè)征收物業(yè)稅，這意味著向住宅物業(yè)征收物業(yè)稅可能是兩年之后的事情了，在2007年全國房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的情況下，這一點(diǎn)出乎市場(chǎng)意料，小于市場(chǎng)預(yù)期。市場(chǎng)此前普遍預(yù)計(jì)物業(yè)稅應(yīng)主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，并且是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的一張王牌。

　　從稅率上看，物業(yè)稅稅率為物業(yè)評(píng)估價(jià)值的0.8%-1.4%，并未將土地出讓金納入物業(yè)稅，雖然這一稅率并不低，但政府會(huì)減少開發(fā)環(huán)節(jié)或流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，居民的整體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)并不增加。我們認(rèn)為，如果物業(yè)稅不包括土地出讓金，那么物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控將遠(yuǎn)小于市場(chǎng)預(yù)期。而且，我們認(rèn)為，土地出讓金納入物業(yè)稅的可能性不大：

　　首先是將土地出讓金納入物業(yè)稅尚存在理論上的障礙：土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，解決的是土地市場(chǎng)配置和土地產(chǎn)權(quán)交換問題，出讓金高低取決于土地市場(chǎng)供求關(guān)系；而物業(yè)稅則是政府以政權(quán)強(qiáng)制力對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供普遍服務(wù)的費(fèi)用，目的是在市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)上，提高土地的保有成本，促進(jìn)集約利用，解決的是收益再分配問題。兩者的理論基礎(chǔ)、收取依據(jù)、收取標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)節(jié)目的、所起作用等均不相同，難以相互替代。退一步說，若開征物業(yè)稅、取消土地出讓金，那政府該以什么作為分配土地資源的依據(jù)？是否又將回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的土地?zé)o償分配體制？如果政府無償分配土地，也就意味著土地不是財(cái)產(chǎn)，土地使用者就無法將其作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，也將引起更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，如果土地?zé)o價(jià)，物業(yè)稅也無從計(jì)征？從發(fā)展商的角度看：如果土地供應(yīng)和交易不受限制，不用一次性交付土地出讓金，發(fā)展商又該如何能拿到土地？此外，還有已購房和新購房在出讓金和物業(yè)稅上的銜接等眾多問題。

　　其次，地方政府難以在短期內(nèi)改變土地財(cái)政的狀況。據(jù)北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授平新喬對(duì)全國超過半數(shù)城市土地出讓收入的調(diào)研：

　　2006年全國土地出讓收入保守估計(jì)超過一萬億元，而2006年全國的財(cái)政收入約4萬億元，土地收入至少占到財(cái)政收入的四分之一。有統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，土地出讓金收入約相當(dāng)于地方財(cái)政一般預(yù)算收入的四成以上。目前各個(gè)城市大興土木，其進(jìn)行城市道路、地鐵及各種公共配套設(shè)施建設(shè)的資金主要來源于土地收入，若取消土地出讓金，物業(yè)稅可能只夠城市的日常維護(hù)之用，城市快速發(fā)展的狀態(tài)將立即陷入停滯，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響將是致命的。

　　基于上述兩個(gè)主要的原因，我們認(rèn)為土地出讓金納入物業(yè)稅的可能性并不大。未包括土地出讓金的物業(yè)稅稅率將大幅度降低，雖然會(huì)增加擁有多套住房居民的持有成本(物業(yè)稅很可能會(huì)對(duì)居民首套自住用房免征)，但不足以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生關(guān)鍵性影響。

　　三、結(jié)論

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