首页 国产 亚洲 小说图片,337p人体粉嫩胞高清视频,久久精品国产72国产精,国产乱理伦片在线观看

新浪財經

房地產:房貸過嚴將誤傷部分改善性需求

http://www.sina.com.cn 2008年01月16日 09:38 頂點財經

  聯合證券 魚晉華

  2008年房地產行業要面對多次加息的累計效應集中釋放、二套房認定標準過嚴從而將誤傷部分改善性需求,信貸緊縮企業資金壓力加大等諸多的不利因素。但我們的研究認為,通脹將部分抵消多次加息的負面效應;資金壓力過緊會推動房地產企業主動降價的潮流,但萬科等企業適度降價取得良好銷售業績表明市場潛在需求旺盛,同時也說明目前的市場并不是一個真正讓人擔憂的市場。此外商業銀行出于自身利益,有足夠的動機擴張信貸規模,并拓展住房按揭貸款業務,從而使信貸緊縮的政策效力被大打折扣。2008年,房地產行業要經歷的或許只是個短暫的冬天。

  我們仍看好國內的房地產行業,并認為以局部城市房價調整推測全國房價出現拐點并不恰當。我國仍處經濟高速增長期,可消化房價的快速上漲;此外城市化不會逆轉,家庭小型化還將創造增量需求,加上人口紅利窗口同樣也未到關閉期,而住房消費升級的經濟增長規律還將推動購房需求的增長。同樣,在人民幣升值期房地產市場的表現仍值得期待。

  24號文所確立的70%的供給為普通住房的供給結構調整,將引導行業競爭策略調整。產品創新、改進建造技術,引進更為科技、環保的建筑方法和建筑材料,和精細化管理將成為普通商品住宅開發商取得合理利潤率的必修課。相對而言,我們更為看好高檔住宅市場的發展空間,主要基于高檔住宅與保障性住房和限價房面對的是完全不同的購房群體,幾乎不會受到低價房供給放大的沖擊。

  .2008年房地產股的投資機會將更多的是來自于自下而上的挖掘。而抓住結構調整中成長機遇的公司,將為我們的投資帶來良好回報。

  短暫的冬天,還是漫長的冬季?

  2007年8月深圳房地產市場率先出現銷量下滑。在此之后,尤其進入10月份以來,上海、北京和廣州三個一線城市的房地產市場也出現了濃重的觀望氣氛。雖然四地的銷售價格只是局部調整,但拐點論甚囂塵上。

  那么應當如何看待08年的房地產市場?在2008年,等待我們的將是一個漫長的冬季?還是將只是一個短暫的冬天?

  多次加息的累積效應將逐步體現,但通脹亦會抵消部分效應

  多次加息增大貸款人利息負擔,將抑制購房需求

  自2005年3月取消住房貸款優惠利率以來,我國先后7次上調了購房貸款利率。目前住房按揭貸款利率已由2005年的5.31%提高到7.83%,提高幅度達47.45%。如以100萬元的貸款額,20年還款期,等額還款法簡單測算,每月現金支付額將增加1487元,增幅達到1.96%;而利息總額將增加33.7萬元,增幅達到57.12%。

  理論上而言,利率上升,購房人所支付的購房本金及按揭貸款利息成本將上升,從而會削弱購房人的支付能力,并且也會使得具有償還按揭貸款能力的人群縮小。

  因此房地產市場的需求會遭到抑制,尤其是更為依賴貸款杠桿的投機性和投資性購房需求。而購房需求下降,將改變房地產市場的供求關系,從而會抑制房價的上漲,甚至推動房價下跌。

  但通脹率的變動也會影響房地產市場的需求和房價

  但我們的研究進一步發現,房地產市場的需求除受到名義按揭貸款利率的影響外,還會受到通脹的影響。也即通脹率的變動,也將影響到房地產市場的表現。一個比較好的案例是美國房地產市場。如圖2所示,美國76年以來房價的漲跌基本與真實抵押貸款利率的走勢相反。即當真實抵押貸款利率回落時,一般對應的都是房價的持續上漲。而真實抵押貸款利率上升時,對應的多是房價漲幅的回落。

  我們這里所謂的真實抵押貸款利率是以30年期的抵押貸款利率減去同期的通脹率。

  導致真實抵押貸款利率與房價的變動之間有如此強烈的對應關系的原因在于名義利率的下降和通脹率的上升。

  名義抵押貸款利率的下降,意味著購房人支付能力的上升,因此會刺激購房需求及房價上升。通脹率的上升與房價漲幅上升之間的關系,我們認為在于通脹率的上升,通常意味著其他金融產品投資回報的下降。但通脹率的上升同時也意味著綜合生活成本的上升,從而會帶動租金價格的上漲,因此會加大房地產的投資吸引力和購房需求。購房需求的上升,改變了房地產市場原有的供求關系,從而引發了房價的上漲。

  我國的情形與美國房地產市場極為相似,在房價持續上漲的背后,同樣是真實按揭貸款利率的下降。只有2001年到2003年間這一規律被打破。當時真實按揭貸款利率并沒有大的變化,基本持平,但房價仍持續上漲。但我們知道,2001年到2003年正是我國股市大熊的時候,而從2000年開始各商業銀行都在大力推廣住房按揭貸款業務,并且這一時期的名義按揭貸款利率較低,由6.21%降低到了5.76%,貸款人的財務成本較低,而一年期存款利率由2.25%降到了1.98%,其他途徑的投資回報缺乏吸引力。

  2008年的通脹將削弱加息帶來的負面影響

  基于以上對房價變動與通脹和名義利率的關系研究,或許我們可以從08年名義利率和通脹率的變動來提前預知房價的走勢。

  美元加息已大大封殺了人民幣加息的空間,但基于央行將控制通脹作為首要目標,不排除在2008年仍有加息。就加息的結構而言,我們認為可能是遠期貸款利率上調的幅度小于短期貸款利率。我們這一預測是基于2007年底最后的一次加息,央行并沒有上調5年期以上貸款利率,體現了央行對多次加息給貸款購房人造成財務成本過度上升的擔憂。

  不過另一方面,通脹具有一定慣性,即使央行繼續加息,通脹率未必在08年立刻回落到央行可容忍的通脹范圍3%-4%之間。我們預期08年的通脹率仍維持在6%左右甚至更高。從而會對加息給房地產市場需求造成的打壓提供部分緩沖。

  房貸新政過嚴,將誤傷部分改善性需求

  07年9月人民銀行與銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,將已利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的,首付提高到40%,同時貸款利率提高到同期同檔次基準利率的1.1倍,即8.61%。并禁止加按揭。隨后在12月,人民銀行與銀監會再度下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,明確規定以借款人家庭為單位認定申請房貸的次數;借款人無論第一套房貸是否已還清,也無論第一套房貸是否是住房公積金貸款,除非家庭人均住房面積低于當地平均水平,否則都將按第二套房貸的標準來發放房貸。

  人民銀行及銀監會實行房貸新政,其本意是為了避免房地產市場的波動轉化為銀行體系的風險,避免類似美國次貸危機在中國上演。事實上,提高房貸首付比例對于控制商業銀行的風險的確能起到一定作用。1997年香港房價泡沫破裂,但香港住房抵押貸款的違約率只有0.2%-1.3%(方東平,2006)),與香港金融監管局在97年之前將房貸首付比例由10%提高到30%有直接的關系。

  我們認為人民銀行和銀監會的房貸新政將極大的打壓投資性需求和投機性需求。但借款人即使第一套房貸已經還清,并且即使第一套房貸是住房公積金貸款,除非家庭人均住房面積低于當地平均水平,在再度借助銀行貸款買房時,也將按第二套房貸的標準來發放房貸。這樣的規定過于嚴格,勢必將誤傷到一部分小房換大房,舊房換新房的改善性需求。

  信貸緊縮將導致主動降價潮,但商業銀行利益或緩沖緊縮力度

  信貸緊縮將推動開發商主動降價潮流

  2008年信貸緊縮已成定局。如果按照市場的普遍預期,信貸的增速將在13%左右,從而也將意味著2008年新發放的貸款總量將比2007年下降10%左右。這將是信貸投放總量四年以來的首次下降,也將直接意味著部分房地產企業將會出現借新還舊的困難。

  在房地產開發投資資金來源中,直接以銀行信貸的形式體現的資金來源僅占到19.6%,但如果考慮其他資金來源中的按揭貸款,銀行信貸資金實際占到房地產開發資金的40.8%。如果再進一步考慮其他股本投入和其他借款中間接來自銀行貸款的資金,房地產開發資金中實際有高達50%的比例來自于銀行信貸。

  在開發商的資金來源仍主要依靠銀行信貸的背景下,信貸緊縮對房地產企業的資金壓力顯而易見。為緩解資金壓力,估計會有較多的開發商采取主動降價的策略。

  而一旦越來越多的開發商跟進降價銷售的策略,或者會促進社會形成房價還會進一步降低的預期,如此,反而會造成更多的觀望,反過來仍繼續增加開發商的資金壓力。我們認為08年部分城市的房價如果有調整,開發商資金的壓力將成為最主要的因素。

  在上述可能的惡性循環的情景中,公眾是否形成房價還將繼續下跌的預期,對于循環能否被打破起關鍵作用。不過從萬科降價銷售的效果上看,至少到目前為止公眾還沒有形成房價會大幅下跌的強烈預期。說明潛在需求仍非常旺盛,也說明目前的市場低迷也并不是一個真正讓人擔憂的市場,因為真正讓人擔憂的市場是即使房價下降,仍沒有足夠的購買需求釋放。而現在的市場顯然還不是這樣令人悲觀的市場。因此,我們預期08年即使部分城市出現調整,調整的幅度也將較為有限。

  信貸過緊會加劇硬著陸風險,預期前緊后松

  房地產市場價格的調整與金融危機常常如影相隨。雖然并不是每一場金融危機的導火索都是房地產市場的調整,但房地產市場價格的劇烈調整一定會伴隨著程度不一的金融危機。時間較遠的如日本因房地產市場泡沫破裂而“失去了十年”,稍近的如東南亞金融風暴中的房地產,而最近的則是尚未結束的美國次貸危機。

  這是因為房價下降會產生負財富效應,從而導致貸款違約率的上升和消費的下降,并降低房地產抵押的估價,從而使已流入房地產領域的商業貸款轉化為呆賬壞賬。進而迫使金融機構減少信貸的投放量,引起企業投資的減少。如此便形成了房地產危機→銀行危機→貨幣危機→經濟蕭條的循環。

  所以一切避免房地產市場過熱的調控政策意圖都是為了避免產生未來的供過于求而導致房價劇烈波動,從而給金融體系和宏觀經濟帶來沖擊和危害。而不是簡單的希望調控帶來房價的下跌,甚至是房價的劇烈下跌。我們認為對于信貸過緊而可能給房地產市場帶來的巨大沖擊,轉而給宏觀經濟帶來的沖擊,央行應當有深刻的認識和一定防范措施。從防范信貸過緊而可能導致經濟硬著陸的角度,我們認為信貸緊縮的執行力度非常有可能體現出前緊后松的特點,即上半年偏緊,而下半年會趨松。從而使房地產企業得以喘息。

  商業銀行利益驅動將部分緩沖信貸緊縮力度

  隨著國內各重量級商業銀行的相繼上市,出于對股東盈利增長的交代,我們認為央行信貸緊縮的貨幣政策目標或許將被商業銀行大打折扣。2008年最終的信貸增速仍有較大可能最終超過央行13%的政策目標。

  此外住房按揭貸款與其他行業貸款相比,對各商業銀行仍有相當吸引力。尤其是在二套房首付比例提高到四成后,貸款利率提到8.61%,對商業銀行的利益保護更加到位。我們認為商業銀行仍有較大的動力去拓展住房按揭貸款業務。從而將有助于房地產市場的需求釋放,改善2007年四季度絕大多數商業銀行因無額度而無法發放住房按揭貸款,導致購房需求被過度抑制的局面。

  地價將顯著回落利于行業長遠發展

  從另外一個角度,暫停房地產企業的再融資及信貸緊縮也將限制房地產企業投資擴張的能力。企業普遍缺錢所能導致的一個直接結果將是地價的顯著回落。事實上,最近一兩月內多個城市出現的政府拍賣地塊流標,已是一個企業普遍缺錢,而地價將顯著回落的跡象。

  地價回落對于資金較充裕的企業,無疑是一大利好。從行業長期發展的角度,也有利于保護房地產企業在未來獲得較好的利潤率。但短期內地價的下降,將削弱房價的支撐,或許給房價帶來新的沖擊。

  供給增長減速助緩解房價向下調整的壓力

  同時,暫停再融資及信貸從緊也將限制部分資金非常緊張的房地產企業開工建設的能力,因此也將限制行業供給能力的增速。2003年8月,人民銀行也曾緊縮過房地產的信貸。在2004年及2005年連續兩年,全國的新發放開發貸款絕對額出現下降,而開發貸款的下降,直接制約了全國新開工面積的增速,使2004年的新開工面積增速出現了2002年以來的最低的速度。受益于宏觀經濟的穩健增長,房地產的需求并沒有下降,新開工面積增速顯著下滑,導致了行業供給增長落后于需求增長,從而也促發了2004年和2005年的房價的快速上漲。

  不過2008年與2004年最大的不同是名義貸款利率的不同和房貸首付比例的不同。2004年的由于信貸緊縮的壓力而導致開工增速回落和供給增長落后于需求增長的,而導致房價上漲的情景也許不會簡單重演。但我們認為信貸緊縮而給開工增速造成的下降,至少將緩解房價向下調整的壓力。

  2008年或者將經歷的只是個短暫的冬天

  總結我們以上的分析,我們認為在2008年我們將經歷的只是個短暫的冬天。

  雖然07年四季度以來部分城市房地產銷售的低迷所引發的觀望情緒會在08年上半年繼續蔓延。但按揭貸款額度的重新發放,有助于銷售走出四季度的低谷。同時開發商的理性定價,可促進銷售量達到預期。

  一線城市表現會有分化:深圳將是調整時間最長的一線城市,廣州由于區位的因素,市場表現將與深圳相似。而北京和上海的表現會略好過深圳。二三線城市房價仍處在補漲中,加上過往的漲幅仍較為理性,降價的概率并不大。

  在這個短暫的冬天之后,房地產行業將迎來更為理性發展的新階段。

  仍看好國內的房地產行業

  城市差異較大,以局部城市房價調整推測全國房價出現拐點并不恰當

  房地產市場的區域性特征,雖然隨著人口和資金的加速流動而出現下降的趨勢。

  但房地產的供給只能由本地提供,決定了房地產市場仍然存在區域性特征。

  以美國市場為例,經濟發達的東北地區和西部地區的房價波動幅度遠遠超過全國平均水平和其他地區。甚至在一些全國平均房價仍在上漲的季度和年份里,東北地區和西部地區的房價也經歷過下跌。而在目前的次貸危機中,美國也并非所有地區和城市的房價都出現下跌,仍有部分地區房價在今年的三季度上漲。

  同樣,我國城市之間的差別也較大。即使四個一線城市之間,各自的情況也不盡相同。典型的案例莫過于2005年上海地區的房價開始調整的時候,珠三角和環渤海的城市房價的上漲才蓄勢待發。以當前幾個一線城市的銷售遇冷,尤其深圳、廣州的房價出現泡沫而調整,進而推測全國房價出現向下拐點的看法,我們并不認同。

  全國房地產市場總體健康

  房價上漲并非銀行信貸堆積泡沫的結果

  全球來看銀行信貸在房地產行業的過度擴張都是造成房地產泡沫膨脹的最主要的原因。美國在上個世紀90年代初爆發儲貸協會(S&L)危機之前,房地產行業吸納的貸款曾占到金融機構貸款投放總量的40%;而97年亞洲金融危機前,主要受害國和地區房地產行業吸納的銀行信貸基本都占到30%以上。

  近年來我國房地產行業所吸納的貸款比重(包括企業開發貸款和個人按揭貸款)

  雖然也在逐漸上升,但截止到07年6月也僅僅占到16%。如果以國外發生房地產金融危機時房地產行業所吸納貸款的比重做標準,我們認為我國目前為止的房價快速上升主要還是由經濟基本面所推動的,并非銀行信貸堆積泡沫的結果。

  空置率持續下降反映了市場具有較強的吸納能力

  我國的空置率計算方法與國際有一定差異。我國是以新房未售出面積占竣工面積的比重計算空置率,因此只反映了新房市場的銷售情況。而國際是以未租賃和未銷售面積占存量房屋面積來計算空置率,反映了存量房屋和新建房屋的未使用、未銷售情況。統計方法的差異是由于國外二手房市場高度活躍而我國存量住宅市場的交易仍不夠活躍造成,基于我國的空置率指標分母要遠遠小于國際空置率指標的分母,不能拿我國的空置率和國際指標直接對比。

  但即使如此,從我國的空置率指標的歷史變動仍然觀察出新房市場的消化吸收能力的變化。2001年以來,我國商品房和商品住宅的空置率就持續下降,同時2005年以來商品房和商品住宅空置面積也開始連續下降。兩個指標的同時下降,我們認為反映了我國房地產市場總體上良好的承接、消化和吸納供給增加的能力。

  房價租金的均衡關系并未明顯偏離

  房屋由于同時具有資產屬性和消費品屬性,所以房屋的價值由使用價值和投資價值共同構成。理論上應存在如下公式:房價=(租金+預期房價變化)/利率。由于租金反映了房價中來自于經濟基本面的因素,因此長期來看房價應與租金保持均衡關系。也即如果房價的上漲幅度明顯偏離租金的上漲幅度,則房價的上漲并非是受對房屋的消費需求上升的推動,而是由于對房價繼續上漲的預期所推動,也即房價的上漲是由投資或投機的力量所驅動,房價當中蘊涵了較大的泡沫。

  06年以來,深圳商品住宅價格急劇上升,其中豪宅的價格上升速度最為突出。

  但是反觀深圳商品住宅,尤其是豪宅租金價格的上漲幅度遠沒有房價的上漲幅度驚人。所以可以看出深圳商品住宅的價格快速上升缺乏來自經濟基本面的支持,主要由投資和投機的力量所驅動。

  就全國的整體情況而言,我們通過商品房價格指數與商品房租金價格指數比來觀察房價的上漲速度和租金的上漲速度之間的關系。我們注意到從2002年以來,全國房價/租金比基本在1.05附近,雖然中間曾有快速的偏離,但很快有向1.05回歸。反映出我國的整體房價上漲與租金的上漲幅度基本匹配,房價的上漲有經濟基本面的支撐。雖然07年三季度房價/租金比有再度向上偏離的跡象,但我們認為隨著通脹對綜合生活成本的推動,租金的上漲應當快過房價的上漲,從而將使房價/租金比向1.05的均衡值回歸。

  經濟仍屬高速增長期,可消化房價的快速上漲

  當一國經濟處于快速增長期時,房地產價格上升的速度階段性的超越物價水平,會被經濟的增長所吸收和消化,并不會對經濟造成較大的沖擊。而當經濟的增長放緩后,房地產價格會回歸。日本自上個世紀50年代以來到80年代末,整個經濟騰飛的階段,地價、房價的上漲連續四十多年超過物價上漲水平,便是最具代表性的案例。

  我們認為我國目前的地價與房價的持續上漲,總體上與日本90年代前經濟的持續增長對地價和房價的拉動較為相象。

  首先我國目前仍屬于經濟的快速增長期。土地作為生產要素之一,受經濟快速增長的拉動,需求上升。但土地的供給受到國家控制和壟斷,因此地價在需求上升而供給受控的前提下,持續上漲,而地價的持續上漲進一步傳導到房價的上漲當中,由此也推動了房價的上漲。

  其次隨著經濟和收入的增長,城市居民對住房消費水平也提出更高要求。但房地產的供給受制于建設期、土地的供給和投資資金的約束,并不能即刻滿足需求的增長,供需之間出現差異及不均衡,由此也推動了房價的上漲。

  由于我國自98年以來的房價上漲總體上是受經濟的增長所拉動的,并非投機驅動,加上我國仍處在經濟的高速增長期,我們認為目前部分城市房價的調整,并不能預示全國房價拐點的來臨。

  城市化不會逆轉,人口紅利窗口同樣不會關閉

  城市化不會逆轉

  全球主要國家城市化進程中都發生過的“S曲線”在我國同樣存在,并且也難以逆轉。1996年,我國進入了城市化進程的第一個拐點,城市化比率開始超過30%。

  此后幾乎每年城市化比率都以超過1個百分點的速度提升。如保持這樣的速度,我國將在2027年達到“S曲線”70%的第二個拐點。也即在2027年之前,我國都將處在城市化的高速進程當中。

  城市化對于房地產行業的意義并不僅僅在于城市每年新增人口所增加的購房需求。事實上,城市人口的增多主要是由農村人口流入所致,全國每年1300多萬由農村流入城市的人口,對商品住宅的當年有效購買力的增加相當有限。城市化對房地產行業的真正意義在于:大量農村人口的流入補充了城市低成本的勞動力,刺激了城市經濟增長。而城市經濟的增長,反過來帶動了城市居民就業和收入增長,從而會促進城市居民有效購房需求的增長。

  家庭小型化還將創造增量需求

  除城市化外,家庭規模的小型化對房地產增量需求的創造同樣較大。香港66年到96年30年內人口總量增加72%,但由于家庭平均人口由4.7人下降到了3.3人,導致家庭數量在30年內增加了145%。我國家庭小型化的趨勢同樣存在。1987年,我國家庭平均人口還高達4.7人,但到2005年家庭人均人口已下降到了3.1人,而未來這一趨勢仍將繼續。

  人口紅利窗口尚未到關閉期

  人紅利對于經濟增長的促進作用,早已在其他多個新興經濟國家顯示。而我國80年代中期以來經濟的騰飛,與人口紅利同樣關系緊密。到2015年前,我國都是嬰兒潮中出生的人口比重快速提升的階段,也是人口撫養比快速下降的階段。在這樣的人口紅利期間,對于房地產市場的需求增長將難以逆轉。

  住房消費升級的經濟增長規律還將上演

  收入水平的不同決定了住房消費的差異,這一規律在全球皆是。我國自改革開發以來,人均住房面積已由78年的不到10平米,上升到了2006年末的27平米,顯示了經濟增長帶動住房消費升級的規律在我國同樣發揮著作用。

  但我國人多地少的國情,嚴守18億畝耕地以及70%/90的國策,預示了未來我國人均住房面積的繼續大幅提升的空間并不大。未來住房消費的升級將不僅僅是住房面積的升級,將更多的體現為住房品質、戶型、結構的升級。

  由于建筑質量較差,我國住宅建筑的平均壽命僅為40年,而歐美國家住宅的平均建筑質量為80年。如果我們以50年作為我國住宅的平均建筑壽命,也即假定50年的折舊期,2005年底我國存量住宅164.5億平米,也將年增3.29億平的需求,而這一數量,基本為2006年一手商品住宅銷售量的60%。

  人民幣升值期房地產市場的表現仍值得期待

  我們曾在之前的報告多次論及貨幣升值與房地產市場表現的關系。總體而言,各國貨幣升值期間房價基本都會出現的較為快速的上升,其中的原因在于貨幣升值期間,可貿易品價格的相對下降,實際創造了額外的貨幣供給;而升值期間熱錢不斷進入,破壞了房地產市場原有的均衡,從而促發了房價的上漲。也即實際上,升值期間土地價格和房價的上漲,是貨幣供給增加而產生的資產價格重估的結果。我們認為費雪方程式MV=PT可以作為各國升值期間房地產市場表現突出的最好解釋。

  2008年人民幣加速升值已無懸念。在此背景下,我們認為我國房地產市場的表現,或許并不完全受到國內信貸緊縮的抑制,房地產市場,尤其是投資收益率較高的高檔住宅和商業地產的表現,仍有值得期待的地方。

  預期行業競爭格局出現結構性調整

  住房供應結構調整將引導行業競爭策略調整

  70%的供給為普通住房將成為長期方向

  2007年8月國務院發布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,即國務院24號文。我們認為該文件的最大意義不僅僅在于確立“城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑”,“經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭,并與廉租住房保障對象銜接”,更在于確立住宅行業當中,70%的供應將為包括廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房在內的普通住房的供應結構。

  客觀來說,70%普通住房的供應結構并非是市場的選擇,所以我們很難判定到底是70%合理,還是75%更合理,或者65%更合理。但從大的方向上,我們認為這樣的行業發展方向原則符合節約用地,促進土地資源的集約化開發和經濟的可持續發展原則,與我國人多地少,尤其東部地區人口密度大,但又是優質耕地的集中地的國情相符。所以我們認為70%的普通住房的供應結構,會成為房地產行業長期發展發向和指導原則。而為了配合或實現住房供應結構的調整,我們認為政府會動用更多的行政資源來達成這一目標,換言之,我們預期針對房地產行業的調控政策在未來或許大多數都是圍繞調整住房的供應結構來進行。

  符合這一發展方向的可能的政策包括:低容積率土地供給的控制,以及物業稅。

  我們認為即將推出的物業稅,有很大的可能針對持有物業套數的不同,以及持有物業面積、容積率的不同,區別征收不同的稅率。這樣的稅收政策無疑將引導市場需求結構的相應調整,而市場需求結構的變化將比直接動用行政手段更有效的調整住宅市場的供應結構。

  保障性住房對市場的沖擊將主要來自限價房

  基于廉租房套均50平米,而經濟適用房套均70平米的戶型限制,我們認為這兩類住房對商品房市場的影響較為有限。同時在建設保障性住房體系時,應建立主要以當地戶籍人口為受益對象的廉租房為主,經濟適用房為輔的保障體系,否則將是以中心城市的財政收入補貼全國龐大的流動人口。

  我們認為對商品房市場沖擊較大的應是限價房。限價房面對的是所謂的夾心層,即收入超出廉租房與經濟適用房的標準,但購買商品房暫時又較為吃力的人群或階層。然而這部分人群隨著收入的增長,將是潛在的商品住房的購買者。政府向這類人群提供限價房,其實質是房地產市場的價格干預與價格雙軌制。我們并不看好限價房的政策空間。同時在缺乏誠信與完善的監督體制下,限價房的潛在尋租市場值得關注。

  高檔商品住宅受沖擊較小

  70%的住房供應將為普通住房的供給結構調整,留給高檔住宅的發展空間將遠遠大于普通住宅。這是因為普通住宅的開發商如果不能在產品創新上有所突破,將被迫陷入同質化的競爭。同時普通商品住宅的價格上漲空間,將受政府保障性住房,尤其是限價房的抑制。物業稅雖然將抑制對高檔住宅的需求,但并不能阻擋財富增長的馬太效應,也不能阻擋財富遠超社會平均水平的富人階層對大面積住宅的渴求。

  同時高檔住宅市場需求群體與保障性住房需求群體的炯異,可以使高檔住宅價格上漲的空間幾乎不受保障性住房供給量放大的影響。

  香港97年以來高檔住宅與普通住宅價格波動的差異,可以給我們提供一個最好的案例。亞洲金融風暴后,香港政府曾推出年供應85000套公屋計劃,而這一供應量基本是私人建房量的一倍。該計劃推出后,成功平抑了香港商品房的價格。但不同戶型的對公屋計劃的反應并不盡相同,大面積豪宅的價格受到的沖擊遠小于中小戶型。截止2005年9月,香港小戶型商品住宅的價格只是97年最高價格的48%,中等戶型商品住宅是97年最高價格的61%,而大戶型的豪宅價格達到了97年最高價格的85%。

  開發策略和競爭策略面臨調整

  對于行業內的開發商而言,70%普通住房的供應結構,或許意味著需要更多的產品創新。如何在有限的居住面積內,創造更有品質的生活,而不簡單依賴大面積、大戶型來吸引已擁有住房的城市居民更新改善自己的住房環境,或許是想在未來在行業內走的更遠的企業,必須要解決的課題。

  除了產品創新之外,改進建造技術,引進更為科技、環保的建筑方法和建筑材料,改進住宅產品的品質,提高產品的性價比,或許也是房地產開發企業提升產品競爭力的一個新課題。

  此外24號文中規定廉租住房、經濟適用住房的用地依靠行政劃撥,換言之,這兩類住房不需要支付地價。即使如此,如果僅依靠公積金來建造足夠規模的廉租住房、經濟適用住房,也會明顯存在建造資金缺口。所以轉嫁建筑成本的做法或許會成為很多地方政府的選擇。比如我們已經看到在一些土地出讓時規定其中有一定的建筑面積,建成后必須無償返還給政府,作為政府提供的限價房、或經濟適用房,以及廉租住房。被地方政府轉嫁出去的建筑成本,無疑將增加房地產開發企業的成本。因此,合理控制建筑成本,走精細化管理和開發的道路,應是未來房地產企業獲取合理利潤率的必修功課。

  其他產業資金將加速進入

  受困信貸緊縮與銷售壓力,08年房地產企業資金將普遍吃緊,而地價的回落將隨之出現。出于對房地產行業長期發展前景的覬覦,我們預期信貸壓力相對較小,融資能力相對較強的其他產業的資金會在2008年加速進入房地產行業。或會打破房地產行業現已形成的競爭排序。

  自下而上,在利空中選擇牛股

  基于市場的平穩,個別城市的調整,和房價整體漲幅的受抑,我們認為2008年房地產股的投資機會將更多的是來自于自下而上的挖掘。“在利空中選擇牛股”這一提法并非我們的首創,而是彼得.林奇對于房地產股的選擇之道。我們認為這一選股思路,將最為符合2008年的中國房地產股票。而抓住結構調整中成長機遇的公司,將為我們的投資帶來良好回報。

  天鴻寶業:當之無愧的“北京地王”

  市場曾較為擔心首開整體上市之后,面對大量的資產及人員的整合,天鴻寶業經營效率相對以往是否能有所提高。

  但實際上首開本次并非簡單的“整體”上市,而是做了大量的擇優與剝離。如首開集團原擁有置地、置業與物業三大事業部,旗下子公司120余家,員工超過6000多人。但本次注入到天鴻寶業的子公司只有22家,隨資產進入天鴻的員工人數也僅1600多人。大量的低效資產及臃腫的機構和人員并沒有進入到上市公司。從這個層面,我們認為公司市場所擔心的經營效率問題也許并不是個問題。

  整體上市之后,公司所有在建及儲備的項目,規劃建筑面積達到805萬平米,其中72%位于北京,外地項目僅占28%。與其他幾家北京當地的房地產上市公司相比,我們認為天鴻寶業才是當之無愧的“北京地王”。公司不僅在北京的項目規劃建筑面積最多,同時在北京的商品住宅項目大多在四環以內,地段好售價高,盈利能力較高。如果公司的經營效率可達到上市房地產公司的平均水平,公司現已擁有的項目,潛在的銷售凈利潤可超過150億元。

  作為國家首都,北京已不在是“北京人的北京”,外資及外地人購房需求旺盛。

  而北京當地的土地供給緊張。為平抑房價,去年以來北京政府在出讓土地時,并不完全以開發商對土地報價的高低為依據來確定中標的企業,而以所謂的綜合評標來定標。土地出讓的公開性和透明度大大降低。但以天鴻寶業北京最大的房地產國企的背景,我們認為公司仍能繼續在北京獲得地段較好的商品住宅開發項目。

    新浪聲明:本版文章內容純屬作者個人觀點,僅供投資者參考,并不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。

【 新浪財經吧 】
 發表評論 _COUNT_條
Powered By Google
不支持Flash
·《對話城市》直播中國 ·新浪特許頻道免責公告 ·企業郵箱換新顏 ·郵箱大獎等你拿
不支持Flash