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　　2008年1月7日，國務院發布了“國發第3號文――即國務院關于促進節約集約用地的通知”。通知的主要目的是從保護耕地的角度出發，大力促進節約集約用地。

　　我國人多地少，耕地資源十分稀缺，因此未來可供增加的土地供給非常有限。

　　通知并不是主要針對房地產業，而是從保護耕地的角度，中央政府調控的決心和力度將是今后這一政策能否有效得以實施的關鍵。

　　從長期來看，房地產行業的供給增加將是十分有限的，土地價格和房地產價格將仍處于上升趨勢之中。

　　從中短期來看，政策對投資需求的抑制，以及閑置土地的釋放，短期內也會增加房地產的供給。未來房價的走勢受政策的影響較大。

　　由于房地產行業業績滯后性的特征，短期內對房地產行業上市公司的業績不會產生影響。對采用快速開發模式的企業影響將會較小，對資產周轉率和存貨周轉率較低的企業將會有一定的影響。

　　近期的操作策略是逢低吸納優質龍頭個股，波段操作，由于房地產行業個股大都會有一個亮麗的年報數據，預計年報公布期間，房地產行業個股會有一撥年報行情。

　　通知要點：

　　2008年1月7日，國務院發布了“國發第3號文――即國務院關于促進節約集約用地的通知”。通知的主要目的是從保護耕地的角度出發，大力促進節約集約用地。其中，直接涉及到房地產行業的有以下內容：

　　(1)嚴格執行閑置土地處置政策。包括對土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，并要求國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。

　　(2)加強對節約集約用地工作的監管。其中，要求金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎貸款和核準融資。

　　背景情況：

　　我國人多地少，耕地資源十分稀缺，要養活有13億人口的中國人必須要守住18億畝耕地的“紅線”才行。而我國當前又正處于工業化、城鎮化快速發展時期，建設用地供需矛盾十分突出。因此決定了土地的供給不可能無限增加。截至2006年10月底，全國耕地面積為18.27億畝，比上年度末凈減少460.2萬畝。根據“十一五”規劃綱要，到2010年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝。這意味著，“十一五”期間中國年均凈減少耕地面積不能超過650萬畝。從2002-2006年的每年新增建設用地的統計來看，每年新增的建設用地已接近650萬畝，因此未來可供增加的土地供給非常有限。這也就決定了我國必須是節約和集約使用土地。

　　評論：

　　1、通知并不是主要針對房地產業，而是從保護耕地的角度，從集約和節約使用土地的更為宏觀的角度和高度上進行行政管理。文中對閑置土地的處置政策，早在《國辦發〔2005〕26號》文――即“國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知“和《國辦發〔2006〕37號》文――即“國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知”中都已有明確規定。從實際已經頒布的文件執行情況來看，各地較少見到對已出讓的閑置2年以上的土地處置的情況，對土地閑置費的征收細則也未頒布。本次通知對閑置土地的處置政策再一次進行明確和重申，表明政府的調控政策今后將更加注重執行力度的加強。但由于我國的土地使用權出讓主要在地方政府，而土地出讓收益也主要歸入地方，因此多層次利益體系的制約是否能夠理順，以及中央政府調控的決心和力度將是今后這一政策能否有效得以實施的關鍵。2、從文件我們可以得出2點結論：第一，由于我國土地資源十分有限，未來中國的房地產開發用地資源也將是十分有限的，因此，從長期來看，房地產行業的供給增加也將是十分有限的；而同時，我國當前又正處于工業化、城鎮化快速發展時期，對土地的需求十分旺盛。因此，長期來看，土地價格和房地產價格將仍處于上升趨勢之中。第二，從短期和中期來看，由于近幾年來，尤其是2007年全國的房價尤其是部分大城市的房價，經歷了大幅的上漲，加之美國次貸危機的爆發，政府調控房價的決心也越來越大。從近期連續出臺的調控政策來看，政府的調控手段和方向越來越有針對性和有效性。如央行對第2套住房的首付比例和利率的限制，以及限制外資投資房地產的政策，都會對投資和投機需求產生影響，抑制這部分需求；另一方面，雖然從長期看我國土地供應增加有限，但如果能夠嚴格執行閑置土地處置政策，將會在一定程度上使得開發商的囤地成本增加，迫使開發商加快房地產的開發，短期內也會增加房地產的供給。綜合來看，中短期內，房價會處于平衡期和觀望期，未來房價的走勢受政策的影響較大，未來政策調控的深度和力度，將決定房價調整的幅度和時間。

　　3、由于該政策的執行還需要有相關配套執行細則的出臺，同時由于房地產行業業績滯后性的特征，短期內對房地產行業上市公司的業績不會產生影響。而該政策的實施，對采用快速開發模式的企業影響將會較小，如萬科、金地、保利地產等；而對那些資產周轉率和存貨周轉率較低的企業，例如采用大盤開發模式的企業將會有一定的影響，一定程度上會增加企業的開發成本。具體增加的程度還要看執行細則的規定。

　　4、綜合來看，2008年政府仍將會繼續出臺相應的調控措施來抑制房價的過快上漲。在政策尚未完全明朗的情況下，經歷了大幅調整后的房地產行業公司股價仍然會面臨一定的震蕩和盤整。因此，近期的操作策略是逢低吸納優質龍頭個股，波段操作，由于房地產行業個股大都會有一個亮麗的年報數據，預計年報公布期間，房地產行業個股會有一撥年報行情。