本報記者　徐廣蓉　

　　2007年，奔跑！

　　2008年，還能繼續這樣跑下去么？

　　2007年地產企業紛紛刷新了擴張和發展的速度，高增長的房價和高成交的市場，以及狂熱的股市，使社會資源集中給地產企業提供了空間，大型企業的凈利潤幾乎都獲得了成倍的增長。

　　隨著2007年的結束，房價的調整，這一狂熱緩和下來，年末以萬科為首，在珠三角地區卷起了一波降價潮，降幅達到15%-30%。

　　“總體上，2008年調控將比2007年更為緊縮。”金地集團總裁張華綱的話代表了市場的普遍觀點。

　　以萬科為首的高度市場化地產企業，以及以招商地產為代表的擁有雄厚背景資源的國資委旗下企業，兩種類型的企業，誰將成為2008年的贏家？

　　萬科與招商地產代表不同姿態

　　2008年1月10日，招商地產發布業績預增公告，公司2007年年度凈利潤約為11.36億元，攤薄后每股收益1.34元／股，與2006年同期相比將增長約100%。

　　而在兩天前，萬科發布的預增公告中，亦宣示了驕人業績。2007年1至12月公司銷售面積合計613.7萬平方米，銷售金額達523.6億元。券商研究報告普遍預測萬科的今年凈利潤大約能夠達到45億-50億，增長超過100%-150%，每股收益為1.1元-1.5元。海通證券預計萬科2007年結轉面積將超過500萬平方米，市場占有率達到1.3%。

　　但是，踏入2008年的沖刺階段，這兩個類型的公司顯示出不同的策略。

　　萬科以退為進，在市場成交降至低谷之際，萬科提出“合理定價”的觀點，率先降價銷售。中銀國際報告分析，萬科2007年12月份售價環比下降　22.6%至8044元／平米，并低于其2007年的平均銷售價格8532元／平米。但是萬科以此換來了銷售額逆勢猛增。

　　而招商地產去年底獲得大股東通過招商銀行輸血2億，同時通過關聯交易向大股東出售租賃物業資產回款2.8億，出售金融資產回款3476萬元。全年銷售規模則沖上60億。所以年底招商地產董事總經理林少斌表示，“我們還在繼續拿地。”并且在年初的一次股東大會上表示，2008年將比2007年大幅增長。

　　萬科和招商地產在其宣傳策略上也顯示出不同的風格。

　　王石談市場：在2007年底頻頻亮相，出語驚人，再次掀起拐點之說，以6篇博客文章詮釋“拐點”，并表示建議購房者，“三、四年再買房不遲”，理由是：房子瘋漲，購房者處于焦慮狀態急于購買，助長房價上升。　

　　但在王石的博客中，對拐點的解釋并不是房價向下，而是房價漲幅趨緩，認為“未來相當長一段時間內，中國房地產市場尤其住房市場，仍處在顯著的向上趨勢中。”但是，言語中透露階段性調整已經到來，2007年的繁榮不可復制。

　　而招商地產則表示“不是看誰跑得快，而是看誰跑得遠”。去年12月，先后于5日、10日、27日共投入46.3億元獲得96.53萬平方米的土地儲備，拿地速度仍然保持高速。

　　同為國資委旗下的地產企業華僑城則在去年12月22日公告，獲得昆明6平方公里的旅游房地產綜合開發用地，以復制華僑城模式。至此，華僑城旅游與地產項目綜合土地儲備達到25.5平方公里，成為真正的“地王”。

　　2008年資源之戰

　　緊縮條件下，誰能夠獲得更多資源，誰便能獲得更大空間。

　　“依賴于市場更多的企業，當市場趨緊，各種資源減少的時候，受到的影響會更大。”一位地產商認為。

　　萬科高速增長模式是否能在2008年復制？萬科的擴張模式是股市融資與房地產實體經濟擴張的相互聯動模式，最大程度地利用了牛市的大好機遇，增發融資，做大市值，支持企業拿地擴張，同時利用房地產市場的景氣，快速銷售回款，加快周轉。

　　“2008年銷售速度下降是一個趨勢。”一位基金經理認為。

　　“目前全國市場仍然有較大空間，但是深圳、廣州市場已經明顯不行了，北京、上海、武漢在成交量上也萎縮得比較厲害，如果政策面仍然繼續趨緊，那么這些市場是否能夠支持下去就有問題了。”金地集團一位管理人員認為。

　　另一方面，管理層放緩了房地產企業的融資審批，“現在是上市部門開放，發行部門仍然關閉，也就是純資產融資可以通過，資金融資則不予考慮，”一位地產商透露，“泛海建設增發被迫砍掉現金融資部分就是因為這個原因。”而萬科歷次融資都是以資金性融資為主，“隨著資本市場融資速度放緩，萬科的這種融資模式難以為繼，”上述基金經理認為。

　　而貸款方面，今年新增貸款已經到位。但據深圳中國銀行一位信貸部工作人員透露，“開年幾天就被提完了款。”據他介紹，去年一直沒有新增信貸余額，所以去年授信的企業都在今年初趕快提款，今年信貸面并沒有迎來期望的寬松。

　　市場資源緊縮的情況下，以市場為主導的公司需要經受挑戰。但對于萬科來說，這些影響在2010年才會開始明顯。得益于2006年開始的快速擴張，2008年萬科已經儲備了一些“過冬的糧食”。

　　一位地產商高管透露，萬科2007年的銷售額有近一半將放在2008年結算。平安證券房地產行業高級研究員劉細輝在一份報告中分析，2007年萬科開發規模在890萬平米左右，同比增長78%，開工規模的增長確保了公司2008年業績有確定性增長。2007年，萬科共獲得項目59個，規劃建筑面積1074萬平米(萬科權益部分為817萬平米)，完成了2007年新增儲備1000萬平方米的計劃。所獲取資源中，深圳、廣州、上海、北京一線地區占總量的36%　，東莞、南京、無錫、成都、武漢等二線城市增加更加迅速(占40%)。

　　而在緊縮狀態下，以華僑城、招商地產為代表的國企陣營其大股東的優勢開始顯示。2007年招商地產大股東通過關聯交易向招商地產輸血超過8億元。從三季度報顯示，大股東1-9月對招商地產的借款支持約6.34億。12月12日公告稱，大股東招商局蛇口工業區有限公司通過招商銀行新時代支行再一次向招商地產提供2億元人民幣一年期委托貸款；不久前，招商地產已經取得蛇口工業區通過招商銀行新時代支行發放的3億元人民幣一年期委托貸款，支付的利息為1774萬元。2007年8月10日召開的臨時股東大會同意招商地產旗下全資子公司香港瑞嘉投資實業有限公司，向蛇口工業區全資子公司達峰國際股份有限公司分次借款不超過2400萬美元，支付的年度利息不超過1500萬元人民幣。　

　　“招商地產屬于招商局內部的核心業務，招商局與各大銀行的總行存在合作，信貸額度上具有優勢，而且只是部分銀行沒有放貸資金，工行等四大銀行仍然有信貸資金？”在年初的股東大會上，招商地產對信貸緊縮的咨詢明確表態。據悉，招商地產剛開年便可能獲得一份將近10億的信托計劃。

　　根據招商地產歷年來的開發情況，“用報表上的土地儲備來衡量該公司的土地儲備是不準確的。”大股東擁有的土地儲備將逐步注入上市公司，招商地產主管解釋，“完成平整、拆遷后，可快速用于開發的土地才會注入，這樣可以減少上市公司的資金占款，這是該公司的優勢。”在股東大會上主管們還表示，在市場上可以爭取的優質土地，會盡量地在市場上獲得；但是，大股東的土地也會慢慢注入。這種模式將更有利于上市公司發展。

　　“2008年可能啟動新的融資計劃，”招商地產高管透露。分析師認為，這次融資計劃可能是大股東的再次優質資產注入。

　　招商地產表示，2008年的可銷售面積會達到80萬平方米以上，是2007年的3倍-4倍，預計2008年銷售80萬平方米住宅，將回籠100億資金，其中60億用于項目建設投入。在市場氣氛觀望的2008年，招商地產將以銷售回籠資金＋大股東借款＋銀行貸款＋信托計劃＋物業質押融資等多種融資方式相結合，加大拿地的力度？

　　而華僑城也將沿襲其獨有的拿地和開發模式。“由于成片開發的開發商往往全部或者部分承擔了開發片區的市政配套功能，所以仍有部分土地享有了協議方式出讓，而協議地價遠遠低于市場價格。”申銀萬國分析師陳海明在其研究報告中表示。例如，華僑城在成都獲得的2平方公里土地，地產部分總地價12億，平均80萬元一畝，該區域目前價格為130萬-150萬元一畝。

　　“業內已經給予了資源優勢公司以溢價，招商地產和華僑城的股價給出的PE都較高。”一位基金地產研究員表示。就1月10日招商地產公布業績預增當天最高價計算以及最新公布的業績每股收益1.34元計算，2007年靜態PE接近54倍。

　　“就股權激勵計劃的要求，萬科一定會在今年仍然保持較高的增長，目前，管理層應該是在算賬，怎么樣才能夠把自己的資源用到最好，保證增長幅度。”上述研究員認為。

　　招商地產也表示，將在高端差異化產品以及標準化產品中尋找一個適中的比例，保證其開發以及周轉速度，獲取較高的利潤。