中金公司 白宏煒

　　事件：

　　昨日，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。這是一條關(guān)于全國土地利用規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、鼓勵提高建設(shè)用地利用效率等多方面的土地管理政策，共23條。其中，與上市公司層面聯(lián)系較為密切的內(nèi)容有：

　　第六條：嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告；

　　第二十二條：金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

　　評論：

　　1、通知內(nèi)容基本上是以前各部門關(guān)于土地相關(guān)政策的匯總版本。此次以國務(wù)院的名義發(fā)出，表明國家對土地管理問題的高度重視，也從側(cè)面反映出之前土地相關(guān)政策在各級政府的執(zhí)行難度較大。通知出發(fā)點是確保18億畝耕地底線，圍繞“節(jié)約集約用地”展開，內(nèi)容涵蓋土地規(guī)劃、土地儲備、農(nóng)村用地管理等多個方面。

　　2、通知中提到的“嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置”是原有政策的強(qiáng)化和延伸。2007年9月，國土資源部發(fā)布的《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》即指出：“土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收；依法可以無償收回的，堅決無償收回”。此次的通知要求執(zhí)行的力度更加嚴(yán)格，并首次提出征繳增值地價概念(具體執(zhí)行辦法細(xì)則尚待相關(guān)部門制定)。

　　3、閑置土地的界定范圍？根據(jù)1994年《閑置土地管理辦法》的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：(一)國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；(二)已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。

　　4、政策有利于緩解行業(yè)供求壓力，促進(jìn)行業(yè)長期健康發(fā)展。閑置土地處置力度的加強(qiáng)有利于增加商品房的供應(yīng)，一定程度上緩解目前行業(yè)嚴(yán)重的供求矛盾。通知中鼓勵工業(yè)用地增加容積率的條款也顯示政府鼓勵通過對現(xiàn)有土地的集約化利用而增加供給。但是，由于土地進(jìn)入市場到形成有效供應(yīng)仍需要一定的周期，政策尚不足以從根本上改變目前的供求矛盾。我們維持之前的“房價仍將上漲，但漲幅趨緩，行業(yè)供求差距將逐步縮小”的判斷。

　　5、政策有利于優(yōu)勢龍頭企業(yè)。政策的嚴(yán)格執(zhí)行會使得開發(fā)商一方面增加閑置土地的持有成本，另一方面也會加快現(xiàn)有土地的入市步伐，可能使得業(yè)績的釋放加快。政策的執(zhí)行力度仍取決于地方政府與開發(fā)商的博弈過程(如部分土地或由于拆遷問題閑置或由于政府審批程序延遲而閑置等)。政策的嚴(yán)格執(zhí)行將帶來更多的行業(yè)整合和并購機(jī)會，對資金實力較強(qiáng)的龍頭企業(yè)有利。我們重點覆蓋上市公司的土地儲備近兩年來增加較多，部分歷史土地可能涉及到征收閑置費的風(fēng)險，但被無償收回的可能性較小。我們維持之前對行業(yè)和公司的投資判斷，即目前板塊具有估值吸引力，但短期內(nèi)對調(diào)控政策比較敏感。未來拉動股價上漲的主要動力是成交量的回暖，房價的穩(wěn)定及企業(yè)再融資的陸續(xù)放開。