中信建投 張朝暉

　　事件

　　國務院辦公廳于2008年1月7日下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)。

　　簡評

　　主要內容：

　　1月7日，國務院辦公廳下發了《國務院關于促進節約集約用地的通知》，通知指出：(1)優先開發利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率。(2)嚴格執行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。(3)優化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應。確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。

　　調控政策解讀：

　　促使房地產開發商在規定期限內開發土地，增加房屋供給，打擊開發商過度囤地行為，是國家實行對房地產行業“增加供給、抑制需求”的調控思路的具體表現。

　　如上述調控政策嚴格實施，對市場和上市公司的影響：

　　目前部分房地產上市公司的土地儲備較為豐富，如按目前的開發能力計算，有些甚至能滿足公司5年以上的開發需求。如上述通知嚴格執行，土地儲備豐富的上市公司有可能采取(1)加快開發速度、(2)放慢拿地速度、(3)轉讓項目土地使用權等方式來減少上述通知對公司的影響。加快開發速度，一方面對公司資金實力和融資能力提出更高要求，一方面增加了房屋的供給，有助于緩解目前房地產市場供不應求的矛盾，并對商品房的價格特別是中檔商品房的價格造成一定沖擊。放慢拿地速度會減少上市公司的土地儲備，降低公司NAV。沒有土地儲備做支撐，PE的估值倍數也受到一定制約，大多數公司的PE將向下浮動，帶動整個行業的PE下降。我們維持對房地產上市公司整體中性的評級。