國金證券 曹旭特

　　投資要點

　　本次國務(wù)院發(fā)布《通知》并無新增內(nèi)容，重在重申于99年出臺的《閑置土地處置辦法》，即國土資源部5號令。

　　5號令對閑置土地定義和處理方法作出規(guī)定：

　　閑置土地定義：1.滿一年而未開發(fā)建設(shè)；2.雖然動工但開發(fā)面積占應(yīng)動工開發(fā)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。

　　處理辦法：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。

　　目的：加速已讓土地形成有效供給。

　　影響：如果嚴(yán)格落實會影響開發(fā)商的盈利水平，因為土地儲備的發(fā)展模式是開發(fā)商獲取超額利潤的源泉，即通過鎖定土地成本和不斷上漲的房價之差提升利潤率。嚴(yán)格意義上，大多數(shù)公司都存在閑置土地。從01年至今，已經(jīng)出讓給開發(fā)商但未開發(fā)用地約9.51億平方米，相當(dāng)于過去三年平均開發(fā)量的4.24倍。

　　但政策自99年實施后，很少發(fā)生過閑置土地收回情況。我們認(rèn)為最重要的原因在于多層次利益體系的制約，因為嚴(yán)格執(zhí)行政策會迫使企業(yè)加速開發(fā)，而供給增加則不利于房價的上漲，并且開工量的增長也會進(jìn)一步繃緊企業(yè)資金鏈，這會削弱開發(fā)商繼續(xù)競拍土地的動力和能力，導(dǎo)致土地出讓價格的回落，最終受損的是地方政府的財政收入，所以地方政府并沒有動力配合政策落實。

　　本次出臺《通知》表明清查閑置土地力度會有所加強(qiáng)，但由于多層次利益體系的制約關(guān)系并沒有改變，因此我們預(yù)計未來閑置土地收回的數(shù)量達(dá)不到改善供求關(guān)系的程度，對上市公司經(jīng)營也不會構(gòu)成實質(zhì)影響。

　　投資建議。從環(huán)比角度看，隨著08年銀行信貸的重新放開，居民和企業(yè)會得到更多金融支持，有利于房價和消費(fèi)者預(yù)期的穩(wěn)定，為銷售回暖創(chuàng)造條件，屆時企業(yè)的生存環(huán)境也會得到改善。而地產(chǎn)股經(jīng)過前期的下跌，已具備較明顯的相對估值優(yōu)勢，我們建議戰(zhàn)略性買入優(yōu)質(zhì)公司，推薦萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、昆百大、深天健。