國信證券 方焱

　　三股洪流洶涌而來,勢不可擋!

　　人流、資金流和意識流三股洪流洶涌而來,勢不可擋,試圖摧毀一切企圖阻礙其前進的東西。人流、資金流從農村流向城市、從小城市流向大城市、從二三線城市流向一線城市，趨勢非常明顯!意識流,即全民覺醒的投資意識，是三股洪流中最可怕的,從前期樓市瘋狂及基金銷售瘋狂可見一斑.

　　洪流擊蕩中國樓市,摟市瘋狂,多個城市房價短期翻番

　　洪流沖擊下,全國房價呈現加速上升的態勢，同比漲幅較高的城市依然是深圳、北京等熱點城市，而環比漲幅居前的則以中西部城市為主，表明房價上漲態勢正從沿海發達地區向西部地區擴散、從一線大城市向二、三線中小城市蔓延。

　　政策解讀：調控是常態，平常心待之

　　今年以來的一系列調控措施均是對”國八條”的細化和落實。房地產調控將是常態，應以平常心待之。調控的目的是要保持房地產市場健康、穩定地發展，延長行業景氣周期。政府的調控思路正在發生變化，將加強建立廉租房及廉價房市場、規范商品房市場。后續調控政策的主要方向將是改善供應結構、規范市場秩序、抑制投資需求等。行政手段將掌握在松緊適度范圍內，以保持社會和諧；但政策在執行環節會打折扣，調控效果會低于預期。

　　謹慎看好地產股的理由

　　房地產調控加速了行業洗牌，行業“優勝劣汰”加劇，集中度提高，延長行業景氣.優勢房地產企業將憑借資金、人才優勢，充分利用行業整合的機會，擴大市場占有率，提高品牌滲透率，未來盈利增長將大大超過行業平均水平，業績高增長將得以延續，估值優勢進一步凸現,板塊投資價值將隨調控的深入得到提升。房價未來仍會保持穩步上揚的態勢;房地產剛性需求旺盛,未來銷售前景樂觀;人民幣未來仍將保持穩步升值的態勢,房地產行業受惠較大,

　　投資策略：維持行業謹慎推薦評級,建議標配，首選龍頭兼顧概念

　　我們認為08年地產股依然存在整體性投資機會，但波動性會加大，維持對行業“謹慎推薦”的評級。看好三類地產股投資機會:(1)龍頭地產股,包括全國性地產龍頭和區域性地產龍頭。(2)集團整體上市類地產股,首推國資背景的，如華僑城、天鴻寶業等，其次是民營背景的。(3)奧運主題性投資機會下的北京地產股。

　　并從土地儲備能力及大股東實力、資金實力、開發管理能力等方面精選個股。

　　配置策略：建議標配地產股，占資產凈值的10%左右；重點配置一二線龍頭股，占地產配置的80%左右；兼顧概念，適當增加北京和上海地產股的配置；時機選擇：08年春節前后是建倉地產股的較好時機。

　　推薦品種：除“保招萬金”等傳統品種外，新品種有華僑城、天鴻寶業、北京城建、泛海建設、蘇寧環球，以及H股中國海外、華潤置地、富力地產、綠城中國、雅居樂。

　　洪流洶涌而來:勢不可擋!

　　洪流洶涌而來

　　目前有三股洪流朝我們洶涌而來:(1)資金流：國際熱錢流加速向中國，特別是一線城市,從不斷增長的貿易順差和龐大的外匯儲備可見一斑.國內人的錢從農村流向城市，從小城市流向大城市，從二三線城市流向一線城市，如京滬穗深

　　(2)人流：快速城市化工業化使農村人口向城市轉移，與資金流向一致.預計未來15年約有3億農村人口城市化,另一方面,中國經濟的強大也吸引大量外國人員到中國工作學習定居.

　　(3)意識流：即全民覺醒的投資意識，是三股洪流中最可怕的,從前期多個城市排隊購房,排隊買基金,一天銷售基金超千億可見一斑:

　　洪流勢不可擋,只有疏導

　　此三股洪流交織在一起,勢不可擋!!只有疏導

　　洪流擊蕩中國樓市:樓市瘋狂!

　　洪流導致房價普漲,多個城市房價短期翻番

　　今年前10月，全國房價一直在呈現加速上升的態勢。同比看，漲幅較高的城市依然是深圳、北京等熱點城市，但下半年陸續出臺的一系列政策已經使得一些熱點市場銷售出現明顯的降溫。環比看，漲幅居前的則以重慶、宜昌、西寧、吉林等西部城市或二、三線城市為主，表明房價上漲態勢正從沿海發達地區向西部地區擴散、從一線大城市向二、三線中小城市蔓延。

　　從今年房價走勢來看，政府的調控政策沒有取得應有效果，隨之而來的是下半年更為頻繁的調控措施，終于使房地產市場在進入四季度以來開始出現了降溫現象。政策的累積效應漸顯，深圳等前期熱點城市銷售量出現大幅下降，房價上漲態勢得到一定遏制。

　　1-10月房地產投資占城鎮投資的比重為21.6%，比1-9月份上升0.1個百分點。

　　“國房景氣指數”自2季度以來連續8個月環比攀升，11月上行至106.59點，表明國內房地產市場正處景氣高位期。

　　供求結構矛盾依然突出

　　1-10月，全國商品房竣工面積2.81億平方米，同比增長9%；銷售面積和銷售額分別是5.36億平方米和2.13萬億元，同比分別增長31%和51%，銷售面積是竣工面積的1.91倍，供求矛盾依然比較突出。截止10月末，全國商品房空置面積同比下降3.95%，并且已是連續三個月同比下降，連續5個月環比下降，存量住宅的進一步消化表明市場需求依然強勁。

　　房地產開發節奏繼續加快，1-10月份房屋施工面積20.86億平方米，新開工7.34億平方米，分別同比增長22.8%和22.6%。隨著收緊地根的調控政策陸續出臺，土地購置面積增幅趨緩，地價不斷攀升，在成本攀升、供應不足和旺盛需求的支撐下，房價上漲的長期格局將難以改變。

　　政策解讀：調控是常態，平常心待之

　　調控措施頻出，意在保持社會“和諧”

　　(一)行政措施

　　國發〔2007〕24號文，即07年8月13日發布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，核心內容包括:新建廉租住房套型建筑面積<50平方米；經濟適用住房套型建筑面積60平方米左右；購買經濟適用住房不滿5年不得直接上市交易；“十一五”期末全國廉租住房制度保障范圍要覆蓋到經統計的1000萬戶低收入住房困難家庭；城市新審批、新開工的住房建設必須滿足“90\70”要求。

　　該《意見》是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的綱領性文件；是對“國八條”和“國六點”的深化落實。

　　財政部<廉租住房保障資金管理辦法>(財綜[2007]64號)，辦法規定保障資金來源：住房公積金增值收益計提貸款風險準備金和管理費用后的余額全部用于廉租房保障，土地出讓凈收益不低于10%的比例用于廉租房保障。財政部64號文是對國務院24號文件和04年建設部等5部委《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》的深化補充。

　　七部委新的《經濟適用住房管理辦法》是對24號文件的細化補充.是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的重要組成部分.對經濟實用住房產權、供應制度程序、對象、條件、土地來源、價格、建筑面積有明確規定國土資源部等3部委《土地儲備管理辦法》，意在落實調控精神，優先保證廉租住房、經濟實用住房土地供應。并將促進節約集約用地、加快土地開發周期。

　　近期一系列保障性住房政策的出臺是對中央再三強調“加強廉租房和經濟適用房的建設”的貫徹落實。短期看可能對投資人心理產生一定負面影響，但長期看，有利于房地產市場健康穩定的發展，有利于房地產價格的穩定，對商品房市場沖擊較小。從香港、新加坡的情況來看，兩地都建立了非常完善的住房保障制度，但兩地房價水平均排在全球前列，無論是香港的“居屋”，還是新加坡的“組屋”，均未改變其房地產市場本身的發展規律。

　　(二)金融政策

　　央行/銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》及《補充通知》，要求嚴格房地產開發貸款、土地儲備貸款、商業用房購房貸款和住房消費貸款管理，提高了第二套(含)以上住房的貸款首付款比例和貸款利率，明確了以借款人家庭為單位認定房貸次數。“房貸新政”是對“國六點”和國發<2007>24號文件的深化落實，具備較強的指導性和可操作性，有利于抑制投資及投機性購房需求，短期對市場心理將產生一定負面影響，局部地區房地產銷售下降，價格趨穩，漲幅回落。

　　通過信貸杠桿來平抑市場上漲過快，將有利于房價的穩定，延長行業景氣周期。

　　在巨大剛性需求和人民幣升值的推動下，政策對廣大自住人士和長期投資者的購房決策影響有限，房地產行業上升的整體格局不會改變，政策出臺的確在短期內抑制一部分投資性需求及改變房價上漲的節奏，有利房地產市場長期健康穩定的發展

　　未來政策趨勢

　　加大已頒布政策的執行力度，中央會派調查組到熱點地區督查24號文的落實情況

　　整頓房地產市場秩序，從拿地、開發建設到銷售各個環節對房地產市場進行綜合整治

　　體現中央經濟工作會議“從緊的貨幣政策“精神，收緊房地產領域的貸款(包括開發貸款和消費信貸)，還有可能再適度加息

　　加息VS升匯：美國降息壓縮了中國的加息空間，未來緊縮政策將更多依賴數量型工具和本幣升值，預計08年人民幣在保持對美元穩步升值的同時，對歐元升值會加快

　　不動產稅：房地產領域基本制度建設和信息建設不完善，房地產評估機構發育不健全，還涉及存量和增量房等問題；新稅種還需討論立法等程序，所以真正面向老百姓需要較長時間；方向是先試點、后推廣，相當一部分人將享受減免的待遇；開征此稅后房價不一定下跌。

　　小結

　　今年以來的一系列政策均是對“國八條”和“國六點”的細化和落實。

　　房地產調控將是常態，應以平常心待之。政府調控的目的是要保持房地產市場健康、穩定地發展，相當長的時期內房地產的支柱產業地位不會變。調控思路正在悄然發生變化，政府意識到政府的作用是建立廉租房及廉價房市場、規范商品房市場。

　　后續調控政策的主要方向一是改善供應結構，增加經濟適用房供應量；二是打擊囤房囤地；三是通過稅收抑制高端及投資性需求。未來行政手段將掌握在松緊適度范圍內，以維持經濟增長和分就業，但政策在執行環節會大打折扣，調控效果會低于我們的預期，08年的調控政策很可能將前緊后松。

　　行業發展模式將發生轉變,行業優勝劣汰較快,行業集中度將顯著提高，優勢企業在調控中將獲得進一步發展壯大的機會。

　　看好地產股的理由

　　調控提升地產板塊投資價值

　　隨著調控政策的逐步落實，未來供給結構會大大改善，有效供給會顯著增加，相當一部分潛在需求會轉化成有效需求，房地產銷售前景樂觀。

　　調控政策加快了行業洗牌，房地產開發公司“優勝劣汰”加劇，行業集中度提高，行業景氣得以延長并維持高位，龍頭公司將獲得更多的發展機會，價值進一步凸現。

　　優勢房地產企業憑借資金人才優勢，充分利用行業整合的機會，擴大市場占有率，提高品牌滲透率，其盈利增長將大大超過行業平均水平。

　　目前近200家房地產上市公司中，相當部分是全國或地方龍頭企業，還有相當部分是實力地產企業借殼而來，盈利能力較強。所以，房地產板塊整體盈利增長超過平均，板塊投資價值隨調控的深入將得到提升。

　　房價未來仍會保持穩步上揚的態勢

　　房價仍會保持穩步上揚的態勢，但漲幅回落。房貸新政必然會打擊到投機性需求，將導致最近幾個月市場觀望氣氛較濃，但對自住/改善型需求的壓制作用相對較弱，因此08年房價仍然會在巨大剛性需求支撐下穩中趨漲。

　　隨著中國經濟實力的增強，京、滬、深、穗等主流城市房價未來仍有較大潛力，但由于漲幅較大，短期會高位橫盤。

　　隨著城市化的深入，絕大多數二、三線城市房地產市場才剛剛起步，08年仍會有不俗的表現，特別是重慶、西安、武漢、沈陽等區域中心城市。

　　房地產需求旺盛，未來銷售前景樂觀

　　1、流動性泛濫未得到有效解決，外貿順差仍較大，人民幣升值壓力大仍將長期存在；2、國際熱錢流沒有放慢進入中國的步伐，通過入股\增資\收購等曲線方式由一線城市拓展到二線城市房地產；3、人口紅利：嬰兒潮出生人口在3億左右，其目前大多在30—45歲之間，正處于較強消費時期；4、城市化、工業化進程加快，新增住房需求巨大；5、居民財富增長較快，將會帶動未來房地產消費達到高潮；6、供求結構矛盾依然突出.1-10月，全國商品房竣工面積2.81億平方米，同比增長9%；銷售面積和銷售額分別是5.36億平方米和2.13萬億元，同比分別增長31%和51%，銷售面積是竣工面積的1.91倍，供求矛盾依然比較突出。截止10月末，全國商品房空置面積同比下降3.95%，并且已是連續三個月同比下降，連續5個月環比下降，存量住宅的進一步消化表明市場需求依然強勁。

　　7、短期銷售下降是對調控政策的正常反映，不改長期向好的趨勢

　　主流地產公司業績仍將保持高速增長

　　房價持續上漲和旺盛的銷售使得地產公司業績出現高速增長。07年前3季度地產板塊業績增幅為53%，我們關注的重點公司平均增幅在70%以上，其中萬科、保利等龍頭企業全年的凈利潤增長將達到100%左右。借助資本市場，地產公司通過股權融資和注入優質資產，迅速擴大經營規模，在行業高位景氣之下，我們07年中期策略提出的“主流公司盈利將爆發性增長”正在發生，并將在08年得以延續，預計未來3年將有一大批地產公司凈利潤會保持50%以上的復合增長。

　　目前主流地產股動態估值水平較低

　　業績高增長和外延式擴張將有效化解短期的估值壓力，進而提升公司投資價值。

　　在盈利增長預期確定和股價充分調整之后，目前主流地產股動態估值相對較便宜。“保招萬金”等龍頭08年動態PE平均在25倍左右，蘇寧環球、泛海建設等二線公司動態PE更是在20倍以下，價值凸顯。

　　人民幣升值,房地產行業受惠較大

　　人民幣升值是長期趨勢，步伐可能加快，匯率波幅也可能擴大，兌歐元也將大幅升值，房地產行業受惠較大。日本經驗表明：日本本幣升值過程中日經指數上漲了10幾倍，其龍頭地產股在此過程中表現強于大盤。所以，我們認為RMB升值不止，地產股強勢不改。

　　投資策略：標配地產股，首選龍頭兼顧概念

　　地產股投資策略回顧

　　我們是較早堅定看好地產股投資機會的機構,早在2005年8月我們就在行業動態報告中大聲疾呼“房地產板塊戰略性建倉機會來臨”,隨后推出萬科深度報告(2005/06/08)和金地集團深度報告(2005/07/08)，2005年底我們用“地產股剛剛啟動、未來將演繹輝煌”為標題的年度投資策略報告推出引起投資者廣泛注意,也正是在該報告中我們首次提出”調控是常態”的觀點；2006年二次房地產調控后，大家彷徨時，又推出《地產股：調整過后是輝煌》(2006年中期投資策略報告)，堅定了投資人信心；2007年中期在調控和估值壓力困惑大家的時候，再一次推出《超配地產股,分享行業盛宴》投資策略報告。幾乎在每一個關鍵時刻都較準確地把握了房地產行業投資機會。

　　推薦的個股方面

　　過去幾年我們推薦的個股表現符合我們在各年度策略報告中的判斷,重點推薦的“保招萬金”遠強于大盤。

　　從2年的時間跨度看，05年開始重點推薦的萬科、金地最高點時收益率曾領先大盤700個百分點，目前仍在500個百分點左右；從近一年收益率比較看，目前萬科、保利仍領先大盤100個百分點左右。

　　地產股配置策略

　　配置建議

　　配置比例：建議標配地產股，占資產凈值的10%左右

　　品種策略：重點配置一二線龍頭股,占地產配置的80%左右；兼顧概念，適當增加北京和上海地產股的配置

　　時機把握：08年春節前后是建倉地產股的較好機會

　　理由

　　按國信證券行業分類,目前深滬地產上市公司在200家左右,地產板塊實際流通量權重在10.3%,在所有板塊中僅次于金融板塊,超過石化、鋼鐵、公用事業、交通運輸和化工等板塊

　　龍頭股成長性絲毫不比二三股遜色，且應享受溢價

　　雖然地產短期回調較大,持續了4個多月時間,但在房貸新政等政策的作用下,地產股短期內壓力仍較大

　　地產股投資機會分析

　　(一)投資機會分析：地產股仍存在整體性投資機會

　　由于未來兩年房地產開發公司業績爆炸性增長，加上人民幣明年對USD/EUR將保持持續穩定的升值態勢，地產股估值水平在不斷提升，我們認為地產股強勢將在2008年得以維持，地產股仍存在整體性投資機會。(二)選股思路:注重房地產公司土地儲備和持續經營能力房地產開發公司競爭優勢主要體現在以下三個方面：

　　土地儲備能力及大股東實力

　　資金實力及融資能力

　　開發管理能力

　　選擇地產股，須著重圍繞此三個方面考量，另外可以從預售房款尋找機會，每股預售款越多，未來業績越有保障。

　　(三)、如何評判房地產公司的土地儲備

　　每股土地儲備(M2 /股)的局限性

　　每股土地儲備忽視了土地位置不同或取得地價不同而導致的土地價值量的不同;也沒有考慮品牌的差異,更未考慮公司股票價格對土地儲備價值量的反映。

　　引入“土地儲備標準單位”(SU)和“單位市值土地儲備標準單位”(SUPMV)指標SUPMV值越高表明該股含金量越高，表明其市值未充分反映潛在價值；土地儲備絕對量大，其SUPMV不一定高。我們看好的三類地產股

　　1、龍頭地產股具有長線投資價值，是投資首選

　　包括全國性地產龍頭和區域性地產龍頭，如保招萬金、四小龍及H地產股中國海外、富力、綠城、雅居樂等。首選全國龍頭，其次是二線龍頭：龍頭地產股具有長線投資價值，是投資首選，目前一線龍頭08年PE在25倍左右，二線在20倍以下，估值偏低。隨著不利因素的逐步消化,地產股投資價值會再次獲得認同。

　　另外，收租類和園區開發類地產股如小商品城、浦東金橋、中國國貿等也會有階段性投資機會我們08年推薦的新品種

　　除前期一直推薦的“保招萬金”、“四小龍”外，08年我們重點推薦以下新品種：

　　地產A股……華僑城、天鴻寶業、北京城建、泛海建設、蘇寧環球

　　地產H股……中國海外、華潤置地、富力地產、綠城中國、雅居樂

　　重點關注地產股業績預測及投資評級

    新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。