房地產調控已經進入強力做空階段，甚至不排除出現房地產行業的“鐵本”事件。以萬科以往對政策的把握能力，突然低價銷售住房強化了房地產市場已經出現拐點的預期

　　本刊記者 楊代金 李恒春 王思/文

　　萬科(000002)又朝本已風聲鶴唳的房地產行業扔了一顆重磅炸彈，頃刻間將市場對房地產行業前景僅存的一絲樂觀炸得煙消云散。

　　12月17日，在一連串的宏觀調整、信貸緊縮的背景下，市場傳出了萬科在廣州、深圳、上海等城市低價出售新盤的消息，當日，A股、H股市場內地主要上市房地產公司暴跌。其中，A股市場中的“萬保招金”地產“四大天王”分別下跌9.52%、6.30%、7.59%、6.82%，泛海建設(000046)等跌停;H股上市的SOHU中國(0410.HK)、遠洋地產(3377.HK)等也未能幸免，跌幅分別為6.78%、7.68%。

　　作為國內最大的房地產公司之一，萬科對政策敏感度的把握亦被業界認同。此次，萬科的低價銷售踏著前期密集的房地產調整政策而來，萬科董事長王石認為深圳、廣州房地產市場出現拐點的說法并非泛泛而談。

　　而萬科的突然出手不僅再次引發了房地產市場是否已經出現拐點的討論，同時也將其他房地產企業置于兩難的被動局面——跟還是不跟，跟則要看有無足夠的降價資本，不跟則房子可能變存貨，把自己套牢。

　　無論如何，政策趨緊的導向已日益明顯，地產調控已經進入強力做空階段，甚至不排除出現房地產行業的“鐵本”事件。 拐點已現?

　　12月9日，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，均價在14000元/平方米，遠遠低于宣傳階段的20000元/平方米均價，也要低于周邊樓盤17000至18000元/平方米的售價。該樓盤開盤不到兩個小時，首次推出的156套單元即全部售罄，銷售金額逾2.1億元。

　　此外，萬科在廣州的其他樓盤以及在深圳、上海的部分樓盤也出現了不同程度的降價銷售，而降價甚至在10月底就已經開始了。隨后，招商地產、金地集團等大型開發商也紛紛跟進。

　　盡管萬科宣稱上述樓盤的降價多為尾樓，但在一系列降價動作的背后，應是萬科對行業趨勢的判斷。王石日前亦明確表示，對于深圳、廣州的樓市“同意出現拐點的說法”。雖然他也認為，“中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區城市處于不同的房市周期，不能一概而論。”

　　深圳市國土資源和房產管理局提供的數據顯示，2007年前10個月深圳市住宅銷售面積為463.76萬平方米，比2002年的735.36萬平方米縮水了200多萬平方米。結合11月、12月房地產交易持續低迷的現狀，業界預測，2007年深圳住宅房屋銷售面積將退回到2002年的水平。

　　對此，保利地產(600048)董秘岳勇堅表示，“萬科一天就賣完了那些房子，是不正常的速度，正說明其定價偏低。不過這批房子的量不大，位置也不算特別好。我不認為房價會出現大的逆轉，只是現在進入一個調整期，上漲勢頭會下降，或者說價格到膠著期。”

　　來自置業國際研究中心的統計表明，12月1-7日之間，深圳市新盤全市成交均價為13741元/平方米，環比下降25.49%，不僅一手樓盤在以明降或暗降的方式不斷調低房價，二手樓未能幸免;在廣州，各大樓盤則從11月中旬開始打折促銷，最引人注目的是富力地產旗下5個樓盤全部實行送60年物業費，送全額住房稅費等活動，而廣州市國土房管局最新披露的11月份樓市成交數據顯示，廣州房價猛降千元，降幅近10%，與之伴隨的是成交量的大幅萎縮，同比下降41.1%;在上海，進入12月份以來，商品房和商品住宅成交量雙雙下滑，相關數據顯示，11月30日至12月6日，全市商品房成交量環比大幅下降20.99%，僅為35.26萬平方米，商品住宅成交量更是環比下降23.34%，為25.78萬平方米，當周，商品房和商品住宅供求比分別為1:0.76和1:0.90;而在北京，雖然樓盤降價銷售狀況還未明顯出現，但根據北京市房地產交易網統計數據顯示11月份全市期房網上日均簽約463套，其中，住宅日均簽約363套，相比10月份期房住宅平均日簽約404套的交易量明顯萎縮。

　　而在近期，由于信貸、土地、保障性住房等政策的頻繁出臺，特別是在央行聯合銀監會下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》后，機構對房地產行業的態度已開始悄然轉變——由之前的強烈看多變為“謹慎”甚至“回避”。

　　國信證券認為，銷售量的萎縮和政策調控給市場預期增添了一些陰晴不定的因素，市場對房價和地產公司利潤下調的擔心加劇，短期看，房地產板塊拉動因素不足。為此，國信證券將房地產行業短期評級下調為“謹慎推薦”。

　　光大證券分析師翁非玉也認為，“目前還沒有看到緩和的跡象，不排除政策松動和市場其他因素的出現可以導致目前狀況的改變。但這一切在目前來看，仍然不很明朗。”

　　中郵創業基金則認為，房地產市場最近的波動非常大，不確定因素也很多，政策是最不好判斷的因素之一。因此，房地產行業很難判斷，也很難準確地說出其拐點和買點，至少短期內恢復強勢的難度非常大。“目前只能說看不清楚，所以我們會選擇放棄。” 兩難抉擇

　　萬科相關人士表示，廣州樓盤的定價是與萬科一貫堅持的快速開發、快速銷售的經營策略相吻合。

　　按照王石的說法，萬科反對囤地、反對捂盤，走的是快速開發的路子。由于房地產行業的資金占壓比較多，周轉比較慢，通過提高周轉率利潤率雖然可能低一點，但是資產回報率卻更高。數據顯示，2006年萬科的總資產周轉率是0.56，而行業平均水平是0.32。

　　在此前相當長一段時間的房價持續上漲周期中，萬科快速周轉的策略對其他房地產企業并沒有什么威脅，因為他們即使開發周期長，周轉慢，但彼時信貸環境較為寬松，房價仍在不斷上漲，亦可獲得高額利潤。

　　然而，在目前房地產行業走勢處于十分微妙的關口，萬科的低價銷售、快速回籠資金的做法則可能將其他房地產企業特別是實力稍弱的中小房地產企業置于兩難的境地。

　　翁非玉認為:“萬科這種做法，可能更側重于對宏觀政策和未來半年內的反應，而不是策略上的。因為2007年萬科的銷售目標已經實現了高增長，不存在降價銷售以求完成銷售任務的可能。”

　　一位房地產上市公司高管對《證券市場周刊》表示，“萬科的降價售房，是其在面對可能的行業轉折所采取的一種策略。萬科主動壓縮利潤空間，加速資金回籠，契合目前政策調控的目的，能獲得一個較好的形象。”

　　“關鍵的問題是萬科拿地成本低，手中現金多，耗得起一段時期內的價格戰。而行業內多數公司會很被動，無法跟進，而且股市一跌，融資環境改變，地產公司未來的資金困境可能加劇。”

　　按照國金證券的測算，萬科的金色康苑樓盤土地成本僅為3200元/平方米，即使加上建安成本、裝修成本，以14000元/平方米的售價，該項目的毛利率仍在38%，萬科依然獲利豐厚。萬科的其他降價銷售樓盤情況也多是如此。

　　而對于在今年高價拿地的“地王”們則不會有這么幸運了，由于土地成本居高不下，鎖定了房價下調空間，在萬科低價賣房的打擊下處境尷尬。

　　上述人士表示，在調整政策的配套打壓下，不僅房地產企業在銀行已難以獲得貸款，而且在資本市場上，無論是股權融資還是發行債券，房地產上市公司的融資審批也差不多被暫停了。在這種情況下，如果其他房地產企業死扛價格，極有可能在未來房價下跌時砸在自己手里變成存貨，從而造成資金鏈周轉困難。

　　“一旦出現這種局面，對萬科而言則是好事。既可以在行業低潮期其他企業面臨困難時開展并購，也可以趁著其他企業手中沒錢時趁機低價獲得土地。”

　　而岳勇堅則表示，保利地產未來也會合理定價，在定價上趨向謹慎。同時，加快資金周轉，由粗放式經營向集約式經營轉換。

　　地產“鐵本”

　　“此次房地產調控政策嚴厲程度恐怕會超出很多人的想像，甚至不排除拿某家知名房地產企業開刀。”上述業內人士透露。

　　在地產調控政策密集出臺后，日前國務院派出了12個督察組開始到各地檢查落實房地產調控政策的情況，檢查的重點是房價、房地產市場供應結構，以及市場交易秩序，而北京、上海、廣州、深圳等房價上漲最快的大城市和二線、三線城市，更成為重點目標。

　　業內人士表示，前期，由于地方政府在房地產領域存在特殊的驅動，造成了對房地產調整的心口不一，調控效果并不明顯，也讓市場認為政府似乎沒有能力控制房地產市場。其實，這是十分錯誤的理解。

　　“此次，密集的政策出臺以及收緊信貸已經意味著政府開始動手對房地產市場進行實質性降溫。可以預料，如果調控達不到預期效果，不排除將有更嚴厲的措施出臺，誰會成為房地產調控下的‘鐵本’還很難說。”

　　據悉，手中握有大量土地儲備特別是在拿地過程中存在問題的房地產企業，已引起了相關部門的警惕。