劉俊

　　頭頂人民幣升值的光環(huán)，號(hào)稱牛市脊梁、傳奇般的地產(chǎn)股終于在一片嘆虛聲中轟然倒下了！

　　截止12月17日收盤為止，滬深兩地地產(chǎn)股龍頭股半年線均已告破，保利地產(chǎn)收盤報(bào)56.85元，累計(jì)最大跌幅為42.28%；招商地產(chǎn)收盤報(bào)51.10元，累計(jì)最大跌幅為50.34%，萬科A收盤報(bào)27.10元，累計(jì)最大跌幅為33.55%，金地集團(tuán)當(dāng)天收盤報(bào)38.40元，累計(jì)最大跌幅47.76%。除萬科A稍顯強(qiáng)勢(shì)外，其余三大人氣龍頭幾乎均遭遇腰斬的悲慘命運(yùn)。十年河?xùn)|，十年河西，昔日的“偉大的保招萬金”是如此的堅(jiān)挺，7月更是大手一揮，調(diào)動(dòng)千軍萬馬帶領(lǐng)指數(shù)走出一波波瀾壯闊的行情，氣勢(shì)是何等的宏偉、何等的豪邁！而今卻是江河日下，丟盔棄甲！

　　面對(duì)如此結(jié)局，我們不禁要問，是什么造就了這“駭人”的一幕？

　　充滿溢美之辭的機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)

　　度過驚魂未定的6月，來到行情孕育的7月，國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師領(lǐng)先市場提出開始布局地產(chǎn)股，7月2號(hào)，報(bào)告中寫道：業(yè)績高增長和人民幣升值是地產(chǎn)股的長期投資主題。地產(chǎn)板塊估值水平在不斷提升，地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)將得以維持，超配地產(chǎn)股，首選“保招萬金”，按國信證券研究所行業(yè)分類，目前地產(chǎn)板塊實(shí)際權(quán)重10%~11%，在各板塊中僅次于金融板塊，基于對(duì)行業(yè)發(fā)展和地產(chǎn)板塊投資價(jià)值的良好預(yù)期，建議下半年超配地產(chǎn)股，配置比例占凈值的15%或以上。

　　7月23號(hào)，國信證券再度發(fā)布投資報(bào)告，稱加息難改房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)，未來2 年房地產(chǎn)銷售將依然火爆，該政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)總體影響有限，心理影響大于實(shí)際影響，對(duì)房地產(chǎn)板塊平均業(yè)績影響較小，而由于房地產(chǎn)版塊平均EPS 將有較大幅度增長，維持房地產(chǎn)行業(yè)“推薦”評(píng)級(jí)；加息對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響可以忽略，維持對(duì)“保招萬金”等股票推薦的投資評(píng)級(jí)。

　　推薦后不久，以萬科A為首的地產(chǎn)股一路狂飚，短短一個(gè)月，走出了翻番的行情。隨后的時(shí)間里，地產(chǎn)股由于短期上漲幅度過大，進(jìn)入了綿綿的橫盤整理之中。

　　10月15號(hào)，國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師繼續(xù)發(fā)布公告，稱四季度建議繼續(xù)超配地產(chǎn)股，“保招萬金”及“四大金剛”是投資首選，地產(chǎn)板塊及個(gè)股作出推薦的理由沒有發(fā)生根本性變化，四季度建議加大地產(chǎn)股配置。

　　此時(shí)的地產(chǎn)股已在九天之上，但由于牛市過度的樂觀，在估值高得離譜的情況下，萬科A從10月15號(hào)的收盤價(jià)31.27元，到隨后的兩個(gè)星期最高上漲到40.78元，短短的兩周時(shí)間，上漲幅度超過30%，市場之瘋狂，讓人嘆為觀止。

　　但是，行業(yè)分析師并沒有因?yàn)槎唐趦?nèi)兩次大幅度上漲而放棄對(duì)地產(chǎn)行業(yè)樂觀的看法，相反，他們繼續(xù)對(duì)該行業(yè)加以粉飾。

　　10月29日，就在萬科A見頂?shù)那皫滋�，國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師更是直接打出了“偉大的保招萬金”的旗號(hào)，稱房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提升地產(chǎn)板塊投資價(jià)值，房價(jià)的持續(xù)飆升給房市帶來調(diào)控壓力，但要正確看待房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，其主基調(diào)依然是要保持市場健康、穩(wěn)定地發(fā)展。隨著調(diào)控政策的逐步落實(shí)，未來供給結(jié)構(gòu)會(huì)大大改善，有效供給會(huì)顯著增加，相當(dāng)一部分潛在需求會(huì)轉(zhuǎn)化成有效需求，未來行業(yè)銷售前景樂觀。物業(yè)稅2年內(nèi)推出的可能性較小，不要過分擔(dān)心此稅種對(duì)行業(yè)的影響。龍頭地產(chǎn)股估值存在一定程度溢價(jià)。

　　面對(duì)如此過度樂觀、近乎狂歡的行業(yè)報(bào)告，市場似乎也沒有給予任何的反駁，任其舞弄，并最終為暴跌埋下了定時(shí)炸彈。

　　政府嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策

　　針對(duì)樓市價(jià)格上漲愈演愈烈之風(fēng)，面對(duì)越積越深的供需矛盾，政府終于坐不住了。12月11日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確第二套房認(rèn)定終以家庭為單位。盡管前期市場預(yù)期政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策來阻止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，但是突如其來的政策還是讓整個(gè)市場有點(diǎn)措手不及。

　　在剛剛結(jié)束的中國住交會(huì)上，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)這樣開始了他的演講：今年冬天比較冷！幾乎在同一時(shí)間，遠(yuǎn)在千里的杭州主城區(qū)房產(chǎn)交易遭遇了任志強(qiáng)所說的“寒流”襲擊——一周僅僅預(yù)訂了35套，即每天僅預(yù)訂5套，而此前一周的預(yù)訂套數(shù)為368套，由此創(chuàng)下了杭州主城區(qū)房產(chǎn)市場今年以來的歷史最低“溫度”。

　　華東地區(qū)如此，華南地區(qū)又如何呢？一向以房價(jià)不可能下跌之居的深圳也遭受不小的沖擊，據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年1月~10月深圳市住宅銷售面積為463.76萬平方米。而《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒(2003)》顯示，2002年深圳的住宅類房屋實(shí)際銷售面積為735.36萬平方米。成交量前后縮水200多萬平方米。結(jié)合11月~12月深圳房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷的現(xiàn)狀，業(yè)界預(yù)測(cè)，2007年深圳住宅房屋銷售面積將退回到2002年的水平，形勢(shì)也逐漸嚴(yán)峻起來。

　　中國最大的房地產(chǎn)上市企業(yè)萬科A公布的11月經(jīng)營業(yè)績：11月商品房銷售收入42.3億元，銷售面積40.7萬平方米，環(huán)比分別下降了18.02%和25.46%。這是萬科銷售收入和銷售面積連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)兩位數(shù)以上的大幅下降。

　　再美麗的評(píng)級(jí)，再樂觀的預(yù)期，在政策面前也顯得那么的蒼白無力，房地產(chǎn)高傲的頭顱在政策面前最終還是低下了。政策出臺(tái)之后，各地樓價(jià)均出現(xiàn)一定程度的向下調(diào)整，或放慢了上漲的速度，受此沖擊，地產(chǎn)股再也堅(jiān)持不住了，“保招萬金”中的萬科A在K線上畫了個(gè)大大的頭肩頂形態(tài)，其他的，宛如一座陡峭的山峰，一場轟轟烈烈的“造山運(yùn)動(dòng)”終于要大功告成了。

　　究竟是政府的宏觀政策讓地產(chǎn)股無奈的趴下了，還是被自身不斷膨脹泡沫所淹沒了？面對(duì)這個(gè)問題，每個(gè)人都陷入了深深的沉思之中。為此，我們不禁聯(lián)想到上世紀(jì)90年代的那場東南亞金融危機(jī)，面對(duì)這場災(zāi)難，人們都說是以索羅斯為首的國際炒家刻意所為，事實(shí)果真如此嗎？世界如此之大，為何索羅斯偏偏選擇了東南亞而不是其他呢？西方有一句諺語：蒼蠅不盯無縫的蛋，最終的結(jié)果應(yīng)該是東南亞經(jīng)濟(jì)泡沫嚴(yán)重在先，而索羅斯不過是扮演了將泡沫刺破的角色而已。同樣，此次地產(chǎn)股價(jià)的暴跌，并不僅僅是被政策當(dāng)頭一棒所致，更多的原因應(yīng)該是整個(gè)市場本身存在巨大的泡沫，而政策對(duì)地產(chǎn)股不過是索羅斯對(duì)東南亞金融危機(jī)所起的作用而已。

　　未來依舊具有投資價(jià)值

　　短期近乎瘋狂的調(diào)整讓投資者嘗盡“價(jià)值投資”的種種苦處，整個(gè)行業(yè)從此就一蹶不振嗎？答案當(dāng)然是否定的。與之相反，在今年7月創(chuàng)下3年來最高紀(jì)錄的國房景氣指數(shù)，11月份又創(chuàng)出了40個(gè)月來的新高。近日，國家統(tǒng)計(jì)局綜合司公布，11月國房景氣指數(shù)為106.59，比10月上升0.85點(diǎn)，比去年同月上升2.67點(diǎn)。這也是該指數(shù)自今年4月份以來的連續(xù)第8個(gè)月上漲，已超過去年連漲7個(gè)月的紀(jì)錄。從土地開發(fā)面積回落但住宅空置面積同時(shí)下降的情況來看，表明今年的加緊調(diào)控不同以往，這次是確確實(shí)實(shí)影響到了開發(fā)商，不過，同時(shí)也表明，市場需求也依然較為充足。

　　對(duì)于未來房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)走向何方，各大機(jī)構(gòu)的行業(yè)分析師也作了深入的研究。

　　申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，短期內(nèi)，全國經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，國務(wù)院又聯(lián)合各個(gè)部委進(jìn)行為期兩周的市場調(diào)查，監(jiān)管層傳遞的信號(hào)使得政策出臺(tái)的預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)；而另一方面，市場的成交量萎縮和房價(jià)的變動(dòng)都會(huì)影響投資者的預(yù)期。政策預(yù)期將導(dǎo)致市場持續(xù)觀望，未來三個(gè)月股價(jià)向上的動(dòng)力未必很強(qiáng)。

　　長期來看，土地供給的緊張、居民購買力的提升、住宅郊區(qū)化和小戶型化的趨勢(shì)、國內(nèi)資金的相對(duì)充裕以及負(fù)利率的環(huán)境等共同推動(dòng)房價(jià)上漲的因素依舊存在，信貸緊縮對(duì)房地產(chǎn)市場短期有較大影響，但是行業(yè)向好的因素并沒有發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)，依舊堅(jiān)定看好房地產(chǎn)市場長期趨勢(shì)，繼續(xù)看好地產(chǎn)。維持萬科A、蘇寧環(huán)球、保利、中華企業(yè)、金地集團(tuán)買入評(píng)級(jí)；張江高科、浦東金橋和北京城建增持評(píng)級(jí)。

　　國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，調(diào)控將影響房地產(chǎn)公司的短期業(yè)績，對(duì)短期投資者而言，風(fēng)險(xiǎn)較大。就長期而言，隨著調(diào)控政策的陸續(xù)實(shí)施，將使我國房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范化，同時(shí)，宏觀調(diào)控也不會(huì)改變城市化進(jìn)程的趨勢(shì),調(diào)控可能使短期內(nèi)行業(yè)的增速產(chǎn)生波動(dòng)，但是由于短期內(nèi)房屋新增供應(yīng)量比新增需求量低三成左右，房地產(chǎn)價(jià)格增長的趨勢(shì)不會(huì)變，受調(diào)控壓制的剛性需求在未來也會(huì)釋放出來。

　　長期來看，行業(yè)綜合景氣不會(huì)改變，房價(jià)和銷量上漲趨勢(shì)不會(huì)改變，維持對(duì)行業(yè)的增持投資評(píng)級(jí)。根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷，具有土地成本和獲取優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)股和全國性、區(qū)域性房產(chǎn)股龍頭值得關(guān)注，重點(diǎn)推薦一線地產(chǎn)股萬科A、二線地產(chǎn)股名流置業(yè)。由于宏觀調(diào)控對(duì)行業(yè)將產(chǎn)生整合作用，看好房地產(chǎn)各子行業(yè)龍頭公司的投資價(jià)值，包括萬科A、金融街、張江高科、中華企業(yè)、棲霞建設(shè)等。

　　任何事情都是相對(duì)的，有正確的一面，也有錯(cuò)誤的一面，當(dāng)走到正確的對(duì)立面時(shí)，也就站在了錯(cuò)誤的一面，這一點(diǎn)，在地產(chǎn)股上體現(xiàn)的淋漓盡致。地產(chǎn)股優(yōu)良的業(yè)績遇到牛市后，便是不斷的調(diào)高評(píng)級(jí)，不斷的吹大泡沫，當(dāng)泡沫已經(jīng)很大，已經(jīng)嚴(yán)重超出了合理的估值水平時(shí)再去買地產(chǎn)股無異于火中取粟，當(dāng)泡沫再也無法承受調(diào)整的壓力之時(shí)便轟然倒塌！俗話說的好：禍兮，福之所倚；福兮，禍之所伏。-

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