第一創業 陳曉波

　　事件：

　　為貫徹從緊的貨幣政策，中國人民銀行決定：從2007年12月21日起調整金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%提高到4.14%，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點；U其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金貸款利率保持不變(具體水平見附表)。此次調整有利于防止經濟增長由偏快轉為過熱，防止物價由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹。

　　點評：

　　1.本次利率調整目的在于穩定通脹預期，適度控制信貸擴張

　　除活期存款U利率略降以外，短期U存款利率均有不同程度上升，期限越短，上調幅度越大，央行旨在通過提高儲蓄存款收益，一方面改善儲蓄負利率的狀況，穩定通脹預期；另一方面降低存款活化的現象，抑制流動性過剩。

　　本次五年期以內的主要貸款U利率也上調了0.09%，這將提高短期信貸成本，在一定程度上控制信貸擴張。

　　2.政策利多房地產市場

　　房地產開發商貸款基本上為五年期以內U短期貸款，主要集中在1年至3年。本次利率上調，將略微增加開發商的資金成本，但是我們認為影響幾乎可以忽略：一是雖然房地產企業資產負債率平均在60%以上，但是由于大部分為不需付息的預收帳款，有息的資產負債率低于40%，0.09%的利率上調對企業成本提高很小；二是目前房地產企業凈資產收益率普遍在20%以上，對輕微的成本上升不敏感，而利率的微調也不會迫使地產企業改變資產負債比率，因為資產的周轉率對盈利的影響更為重要。

　　居民購房貸款期限U一般為U五年以上貸款，而本次長期貸款利率未作調整，同時住房公積金貸款也未作調整，因此對房地產需求不構成影響。然而，政策導向所反映的管理層的意圖卻需要引起我們關注——央行不希望增大供房壓力，這在后期的調控中很可能會持續得到執行，這意味著，即使后期高通脹預期導致加息也不會對房地產市場構成沖擊，加上前期市場已經消化了屢次加息帶來的影響，據此我們推斷：貨幣政策對房地產市場的影響很可能將告一段落！因此，本次政策出臺，對地產板塊構成利多支持。

　　3.后期關注物業稅進展，重點關注全國性龍頭以及部分二、三線地產股

　　到目前為止，對后期房地產市場構成較大影響的焦點，主要集中在可能出臺的物業稅。對2008年物業稅是否出臺以及以何種形式，我們尚無法預期，但是從其政策導向上，我們認為大面積、高檔住宅以及投資性需求所受影響會較大，因此我們重點推薦業務集中于中小城市的地產股，這些城市房地產以自住為主，受政策影響小，其次是項目高度分散，能有效抵御區域市場波動的全國性龍頭，我們建議關注萬科(000002)、榮盛發展(002146)、福星股份(000926)等個股。