雖然昨日股指又跌了40點，很多股票也沒少下跌，但是地產股板塊昨日似乎有企穩的跡象。業內人士認為，明年地產股的市盈率將有可能降至20倍左右，所以目前的地產股板塊估值偏低。真的是這樣嗎？即使明年地產股板塊的市盈率真的降到20倍了，是不是就具有投資價值了呢？

　　國外股市對地產股的定價不看市盈率，也不看增長率，看凈資產。成熟股市一般不認為地產企業具有持續經營能力，而把他們看做一個項目經營的集合體，其估值一般是凈資產的5-8折，這一點有點類似于封閉式基金。也就是說，如果一家地產企業的凈資產是10元錢，那么它的股價應該是5元到8元，而不應該用市盈率來衡量。

　　可是在我們的A股市場，地產股的估值卻相當高，別以為這純是投機的因素，地產股的高價是有其道理的。從業績方面衡量，國外地產企業的利潤率大約為5%，而國內地產企業在公開場合說是20%-30%，但據我看，真實數據可能更高。在這樣的背景下，地產企業的估值體系用凈資產估值肯定是保守了，用市盈率估值也不合適。

　　但2008年地產企業還能保持這樣的高利潤率嗎？地產高利潤事實是建立在供求不均衡的高

房價基礎之上的。房地產作為極其優秀的人民幣資產，得到了眾多投機資金、投資資金、百姓資金的大力追捧，而房子這東西還有一個特點，就是買的人多，賣的人少，你價格越漲，就越沒人賣，

二手房市場上，除了投機資金賣房外，基本都是賣舊房買新房的換房行為。

　　看2007年的房價，估計2008年地產企業市盈率降到20倍左右應該靠譜，但是降至20倍之后，房地產企業就有投資價值了嗎？記得一個投資大師曾說過，要在100倍市盈率時買

股票，在10倍市盈率的時候賣股票。應該這樣理解，市盈率總是滯后企業的變化，當行業轉好，股價開始上行，此時市盈率還很高，但是目前已經到了股票的買點；而當行業轉差，公司股價開始下跌，此時市盈率就會變得很低，但這時候恰恰是賣出股票的時機。

　　所以說，就算地產股市盈率變成20倍了，其是否具有投資價值也很難說。

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