興業(yè)證券 王嘉

　　我們認(rèn)為央行房貸新政將對投機(jī)性購房帶來較大影響，對改善型購房影響有限。近期市場觀望氣氛加劇，房地產(chǎn)板塊將面臨較大壓力。但08年房價(jià)穩(wěn)中趨漲的趨勢不變，維持長期推薦評(píng)級(jí)。

　　12月12日，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)公布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》。文中明確“第二套房”以家庭為單位，并且規(guī)定即使首套房已經(jīng)還清貸款，再次購買住房，依然認(rèn)定為“第二套房”。

　　點(diǎn)評(píng):

　　自中央明確“從緊”的調(diào)控基調(diào)以后，存款

準(zhǔn)備金率大幅上調(diào)，爭論多時(shí)的第二套房界定標(biāo)準(zhǔn)也終于在上周靴子落地，地產(chǎn)板塊隨之出現(xiàn)15%左右的跌幅。我們認(rèn)為此次商業(yè)性房地產(chǎn)貸款的從緊政策是中央08年“從緊”態(tài)度的一部分，其后可能還有針對土地、市場交易持續(xù)及信貸方面的調(diào)控進(jìn)一步出臺(tái)。在這種背景下，近期已有部分

開發(fā)商的新盤采取低價(jià)入市快速回籠現(xiàn)金的策略，土地市場也有所松動(dòng)。我們認(rèn)為央行此舉對住宅購買力確有壓制，尤其對短期投資性購房將產(chǎn)生明顯的打擊作用，但相對而言對改善型需求抑制作用略低。

　　我們認(rèn)為總體而言，08年全國住宅銷售價(jià)格漲幅會(huì)明顯低于07年，尤其近期市場可能出現(xiàn)較為明顯的觀望情緒。不過我們認(rèn)為信貸政策對改善性需求的實(shí)際打擊作用有限，除個(gè)別城市外，08年

房價(jià)穩(wěn)中有升的趨勢不會(huì)改變，供求形勢并不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　我們測算，以一套100萬元的住宅為例，如果是首套房，三成首付，貸款利率為基準(zhǔn)利率的85%，30年期和20年期貸款的月供分別為4471.5元和5254.2元。如果是第二套房，四成首付，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，30年期和20年期貸款的月供為4628.4元和5212.5元。如果進(jìn)一步縮短貸款年限，四成首付后的月供金額將進(jìn)一步低于三成首付的月供。因此，被界定為第二套房的實(shí)際效果近似于房價(jià)上浮10%，且購房者可以通過提升首付比例和縮短貸款年限來降低利率提升帶來的負(fù)面影響。對于大多數(shù)改善型購房者而言，我們認(rèn)為這種選擇是可行的。

　　從供應(yīng)而言，08年的改善依然有限，北京、上海等主要城市08年的供應(yīng)量很可能比今年出現(xiàn)10%左右的負(fù)增長。綜合供求兩方面的考慮，我們認(rèn)為央行信貸新政的實(shí)際影響小于心理影響，由于購買力被實(shí)際殺傷有限，在短暫的觀望之后，購買力會(huì)較快的回到市場，明年二季度之后，銷售狀況就有望出現(xiàn)回暖。

　　另一方面，在政府一系列調(diào)控組合拳之下，土地價(jià)格也明顯降溫，從近期上市公司從南京、廣州等地的拿地價(jià)格分析，未來結(jié)算毛利基本都可以在30%以上。我們認(rèn)為此輪調(diào)控有利于平滑行業(yè)波動(dòng)，延長景氣周期。我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)股的表現(xiàn)非常類似于04、05年的情景，對房價(jià)缺乏信心，土地價(jià)格也相應(yīng)疲軟，而后幾年中國經(jīng)濟(jì)和國民收入水平增長超出預(yù)期從而導(dǎo)致房價(jià)也超出之前較為悲觀的預(yù)期，造成07年行業(yè)性的毛利迅速增長。從目前的趨勢看來，這種狀況很可能在今后幾年重現(xiàn)。

　　目前一線地產(chǎn)股的08年的估值水平在25倍左右，對應(yīng)09年市盈率在15到20倍，接近04-05年證券市場最低迷時(shí)期的估值水平。考慮到在頻頻的宏觀緊縮政策和行業(yè)性利空的打擊之下，市場心理日趨謹(jǐn)慎，另一方面擬購房者近期采取觀望態(tài)度的可能性加大，我們認(rèn)為短期內(nèi)房地產(chǎn)板塊還將面臨較大的壓力。但是由于新政對購買力的削弱程度不如市場目前預(yù)期的嚴(yán)重，明年4月份開始，新一年期房銷售旺季來臨，超出目前預(yù)期的銷售數(shù)據(jù)很可能將更根本上扭轉(zhuǎn)市場目前對房地產(chǎn)板塊的恐慌心理。我們?nèi)匀痪S持對房地產(chǎn)行業(yè)的長期“推薦”評(píng)級(jí)。

　　由于我們在此前對萬科、保利地產(chǎn)、冠城大通等公司的盈利預(yù)測中已經(jīng)考慮到08年房價(jià)漲幅以及銷售進(jìn)度可能放緩的情況，我們維持對萬科07-09年EPS分別為0.71元、1.27元和1.91元的預(yù)測，保利地產(chǎn)07-09年EPS分別為1.02元、2.23元和3.71元的預(yù)測以及冠城大通07-09年EPS分別為0.49元、1.29元和2.47元預(yù)測不變。

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