東方證券 王樹娟

　　物業稅從試點到全面開征，任重而道遠。

　　征收成本極高：通常它是在周期性評估物業價值的基礎上收取的，需要建立全面的地籍資料并進行定期更新，收取物業稅的成本相當高昂。另外與現有龐雜稅費的并軌，是另一重要而復雜的難題。

　　物業稅從試點到全面開征將是漫長的過程。在大面積開征前，我們認為物業稅主要帶來心理影響，對房地產實質影響有限。

　　物業稅有效開征，將抑制購房需求，降低市場的投資活躍度，從而給商品房銷售帶來負面影響。

　　物業稅對商業地產股的影響機理有所不同。僅增加這些企業的持有物業成本，但不會直接影響租賃型需求，因而對商業地產股的影響相對較小。另外，現有租賃型企業已經面臨較高的保有成本，若伴隨稅種整合，稅負未必會有較大增加。

　　投資建議：戰略關注商業地產，后者行業發展健康，08年面臨較好的業績可持續增長。我們建議乘泥沙俱下之機，介入陸家嘴、浦東金橋、中國國貿、世茂股份等商業地產公司。對于開發型地產公司，建議關注資金實力雄厚，抗風險能力強的品種。

　　近期房地產股波動較大，市場對行業長期持續高增長的預期，正轉化為08年行業拐點可能出現的擔憂。與此同時關于物業稅的傳聞也不絕于耳。

　　08年，行業的確有面臨景氣拐點的可能，但預計物業稅貢獻甚微，更多的是行業自身發展的規律使然，是宏觀調控的綜合壓力驅動。

　　我們從物業稅推出和征收的可行性判斷，其影響更多是心理層面，中短期看，實際的影響范圍可能有限。

　　1.由試點到推廣，任重而道遠

　　所謂物業稅，是以房屋為征稅對象，向產權所有人征收的一種財產稅。物業稅是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。通常它是在周期性評估物業價值的基礎上收取的，可為地方政府提供穩定的收入來源。在國外，物業稅的評估相當繁雜，收取物業稅的成本也相當高昂，需要建立全面的地籍資料并進行定期更新。如果物業稅的稅率較低，可能導致收取的物業稅還不能涵蓋這些成本。

　　在我國，物業稅的開征，還面臨另一個重要而復雜的問題：新舊政策下的稅費接軌。

　　物業稅改革的基本框架是，將現行土地出讓金、房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

　　物業稅出臺，帶來的將是房地產行業的全面稅制改革，是對現有住房管理體系的挑戰。而要實現對大多數房產的全面征稅，非一朝一夕所能及。

　　2.物業稅將抑制購房需求，降低市場投資活躍度

　　物業稅帶來的持有成本的提高，將抑制市場的自住購房和長期投資購房需求，進而打擊投機需求。

　　從長期來看，物業稅主要是要根據土地的價值變化情況，進行收費。因此，物業稅將會減少業主持有物業預期享有的未來土地增值收益。因此，物業稅的開征將會打擊土地市場的囤積投機熱，降低房地產市場投資的活躍度。

　　物業稅的影響程度取決于稅負水平高低及相關的調整頻度，即：

　　若物業稅水平很高，與土地的年均升值非常接近，則持有房產所能擁有的升值空間很小，房產的投資價值很低，物業稅開征對市場的負面沖擊將非常大，很可能使房地產市場發展長期陷入全面停滯狀態；

　　相反，相對穩定的低稅負水平，使持有房產仍擁有較大的升值獲利空間，房產的投資價值仍很大，物業稅開征對房地產市場的負面沖擊也會比較小。

　　預計我國物業稅開征初期，將采取較低稅負水平，以減少對房地產市場的較大沖擊，減少試錯成本和政策的反復。

　　3.對商業地產影響機理不同，影響程度有限

　　3.1商業經營性用房保有環節已征重稅

　　首先，商業經營性用房保有環節已經征收不低的稅收。目前商業地產企業在保有環節已經面臨2項房產稅收：

　　房產稅，以租金或房產原值為基準征收，內資企業為租金的12%，外資企業為帳面值的0.8%-1.0%左右；..土地使用稅，按照占地面積，固定額度征收。

　　在保有環節已征重稅的前提下，繼續簡單追加征稅空間有限，也并不合理。因此，我們預計，商業地產的物業稅試運行，可能會伴隨對原有稅種的整合。若如此，商業地產持有成本大幅提升可能較小。

　　3.2不影響租賃需求

　　商業地產公司最主要、甚至是唯一的經營方式，就是租賃經營。物業稅針對的是業主，而非租戶。因此，物業稅征收不會直接增加租戶的商務成本，也就不會直接影響商業地產公司的市場需求。

　　而目前商業地產市場健康，出租率持續提升，商業地產公司預計將有能力在不影響需求的情況下，將增加的成本部分轉嫁給需求方。

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