國(guó)信證券 方焱

　　房地產(chǎn)投資熱度不減，行業(yè)景氣度持續(xù)高漲

　　1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額19192億元，同比增長(zhǎng)31.4%，同比增長(zhǎng)率達(dá)到了三年來的最高值。“國(guó)房景氣指數(shù)”繼續(xù)攀升，10月上行至105.74點(diǎn)，達(dá)到2004年6月以來的新高，同比上升2.34點(diǎn)，環(huán)比上升0.75點(diǎn)，自三月份以來，已連續(xù)七個(gè)月環(huán)比攀升，顯示出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)景氣。

　　房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，成交量環(huán)比下降

　　1-10月份，全國(guó)商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)8.84%，銷售面積同比增長(zhǎng)33.09%，銷售面積是竣工面積的2.11倍，供求矛盾依然突出，10月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.6%，漲幅雖比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍然延續(xù)了上升的態(tài)勢(shì)。成交量有所萎縮，10月份全國(guó)商品房單月銷售面積為6195萬平方米，比9月環(huán)比下降8.85%，熱點(diǎn)城市深圳、廣州、上海都出現(xiàn)了不同程度的下降。

　　政策趨緊，短期壓力漸顯，行業(yè)長(zhǎng)期上升趨勢(shì)不改

　　央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，使得“房貸新政”具備了較強(qiáng)的指導(dǎo)性和可操作性，更具執(zhí)行效力。近期信貸、土地、保障性住房等政策的頻繁出臺(tái)，或?qū)⒃诙唐趦?nèi)抑制部分投資性需求及房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏，但是難以改變市場(chǎng)向上的趨勢(shì)，政策調(diào)控將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康，行業(yè)未來發(fā)展空間依然巨大。

　　消化利空因素仍需時(shí)日，下調(diào)行業(yè)短期評(píng)級(jí)至“謹(jǐn)慎推薦”

　　銷售量的萎縮和頻繁的政策調(diào)控給市場(chǎng)增添了一些陰晴不定的因素，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)和地產(chǎn)公司利潤(rùn)下調(diào)的擔(dān)心加劇，消化利空仍需時(shí)日，我們下調(diào)行業(yè)短期評(píng)級(jí)至“謹(jǐn)慎推薦”。長(zhǎng)期看，政策的完善有利于行業(yè)景氣周期的延伸，并將促使“優(yōu)勝劣汰”加劇；龍頭公司將憑借其土地、資金和開發(fā)優(yōu)勢(shì)獲超常的發(fā)展空間。“保招萬金”、中國(guó)海外、華潤(rùn)置地、富力地產(chǎn)等全國(guó)龍頭長(zhǎng)期投資價(jià)值明顯，仍是我們重點(diǎn)推薦的品種；資產(chǎn)注入類的華僑城、北京城建、天鴻寶業(yè)、泛海建設(shè)等也值得密切關(guān)注。

　　行業(yè)總體運(yùn)行情況

　　房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)與國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)創(chuàng)新高

　　1-10月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成88953億元，同比增長(zhǎng)26.9%，增速比1-9月微升0.5%，基本保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)進(jìn)一步加快，1-10月完成19192億元，同比增長(zhǎng)31.4%，增長(zhǎng)率創(chuàng)出2004年6月以來最高值，高出同期城鎮(zhèn)投資26.9%的同比增長(zhǎng)率4.5%。前10個(gè)月房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為21.6%，比1-9月份上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　商品房空置面積連續(xù)下降，市場(chǎng)銷售持續(xù)向好，房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)

　　1-10月，全國(guó)商品房竣工面積2.81億平方米，同比增長(zhǎng)9%；銷售面積和銷售額分別是5.36億平方米和2.13萬億元，同比分別增長(zhǎng)31%和51%，銷售面積是竣工面積的1.91倍，供求矛盾依然比較突出。截止10月末，全國(guó)商品房空置面積同比下降3.95%，并且已是連續(xù)三個(gè)月同比下降，連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降；其中，商品住宅空置面積同比下降13.3%，更是連續(xù)5個(gè)月同比下降，連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下降，存量住宅的進(jìn)一步消化意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁。

　　房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏繼續(xù)加快，1-10月份房屋施工面積20.86億平方米，新開工7.34億平方米，分別同比增長(zhǎng)22.8%和22.6%。隨著收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，土地購(gòu)置面積增幅趨緩，地價(jià)不斷攀升，據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布的《2007年3季度中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告》顯示，今年以來，我國(guó)70個(gè)大中城市1-3季度土地交易價(jià)格漲幅分別為9.8%、13.5%、15%，漲幅逐季增加，其中3季度居民住宅用地交易價(jià)格上漲16.2%。另外，建材價(jià)格、工資、機(jī)械使用費(fèi)上漲，都形成了房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)大推力。因此，在成本攀升、供應(yīng)不足和旺盛需求的支撐下，房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期格局將難以改變。

　　重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

　　北京：量?jī)r(jià)齊升，供應(yīng)偏緊趨勢(shì)不變

　　北京1-10月累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1419.11億元，同比增長(zhǎng)18%；但住宅施工面積和新開工面積則繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，分別比去年同期下降了5.18%和14%，反映出未來商品住宅的供應(yīng)仍將偏緊。10月，北京市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲15.1%，環(huán)比上漲0.9%；成交量也在慣性走高，10月銷售面積242.81平方米，同比增長(zhǎng)21%，環(huán)比增長(zhǎng)40%，銷售金額272.34億元，同比增長(zhǎng)40%，環(huán)比增長(zhǎng)20%，市場(chǎng)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

　　上海：價(jià)升量跌，未來供不應(yīng)求矛盾仍突出

　　10月，上海商品房成交量繼續(xù)下滑，成交商品房303萬平方米，環(huán)比下降22%；價(jià)格方面，10月上海房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲7.9%，環(huán)比上漲1.9%；房地產(chǎn)投資繼續(xù)下降，10月上海地產(chǎn)開發(fā)投資117.62億元，環(huán)比下降18%。鑒于1-10月土地開發(fā)、購(gòu)置面積及房地產(chǎn)投資與去年同期相比分別下降48%、74%、3.27%，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常生產(chǎn)周期兩年推斷，明年同期市場(chǎng)的供應(yīng)量將依然偏緊，市場(chǎng)可能仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　二手房方面，椐上海二手房指數(shù)辦公室公布，10月上海二手房指數(shù)為2089點(diǎn)，較9月上漲80點(diǎn)，漲幅為3.97%；由于新的房貸政策制約力開始顯現(xiàn)，并已經(jīng)影響到購(gòu)房心理，使二手房市場(chǎng)中買賣雙方對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期產(chǎn)生較大分歧，導(dǎo)致成交量較9月下降近三成，但成交價(jià)格仍保持前期水平甚至略有上升。

　　深圳：房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)收窄，成交量大幅下挫

　　10月深圳樓市成交量延續(xù)了9月的回落走勢(shì)，并大幅下挫，銷售面積14.1萬平方米，環(huán)比下降60%；銷售額26.3億元，環(huán)比下降55%，成交大幅萎縮；房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺，但漲福趨緩，國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲2.4%，二手房?jī)r(jià)格則環(huán)比微跌0.3%，為今年的首次負(fù)增長(zhǎng)。在頻繁政策調(diào)控和個(gè)別地產(chǎn)代理商不良事件的觸發(fā)下，深圳樓市觀望氣氛愈加濃重，階段性調(diào)整征兆逐步顯現(xiàn)。

　　廣州：觀望氣氛漸顯

　　10月廣州房地產(chǎn)銷售速度也有所減緩，銷售面積環(huán)比下跌6.9%，銷售額環(huán)比下降5.54%；與此同時(shí)，樓價(jià)漲幅趨緩，房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲2.58%，比9月份3.38%的環(huán)比增長(zhǎng)率下降了0.8個(gè)百分點(diǎn),市場(chǎng)觀望氣氛顯現(xiàn)。

　　重慶、天津：市場(chǎng)平穩(wěn)，發(fā)展?jié)摿�較大

　　重慶10月房地產(chǎn)投資額穩(wěn)步攀升，同比上升97%，環(huán)比上升26%；房?jī)r(jià)仍穩(wěn)步上行，房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲10.2%，環(huán)比上漲4.7%；銷售勢(shì)頭良好，房銷售額同比上漲210%，環(huán)比上漲13.79%。

　　10月天津樓市平穩(wěn)，房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅7%，環(huán)比漲幅0.7%。，而銷售額、銷售面積與上月基本持平。

　　天津、重慶兩直轄市當(dāng)前面臨著重大發(fā)展機(jī)遇，作為區(qū)域龍頭及新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐穩(wěn)健，潛力較大。

　　行業(yè)及重點(diǎn)公司動(dòng)態(tài)分析

　　行業(yè)方面

　　第二套房以借款人家庭為認(rèn)定單位將強(qiáng)化房貸新政的執(zhí)行力。央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，重點(diǎn)明確了以下問題：

　　一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；二是已利用貸款購(gòu)買首套住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次申�?qǐng)住房貸款時(shí)可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。三是已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　對(duì)此，我們認(rèn)為：《補(bǔ)充通知》使得“房貸新政”具備了較強(qiáng)的指導(dǎo)性和可操作性，更具執(zhí)行效力。政策短期對(duì)市場(chǎng)心理將產(chǎn)生一定負(fù)面影響,但仍需各商業(yè)銀行細(xì)化落實(shí)。通過信貸杠桿來平抑市場(chǎng)上漲過快，將有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，延長(zhǎng)行業(yè)景氣周期。在巨大剛性需求和人民幣升值的推動(dòng)下，政策對(duì)廣大自住人士和長(zhǎng)期投資者的購(gòu)房決策影響有限，房地產(chǎn)行業(yè)上升的整體格局不會(huì)改變，政策出臺(tái)的確可以在短期內(nèi)抑制一部分投資性需求及房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏，但是難以改變供不應(yīng)求的局面。(詳見07-12-12日?qǐng)?bào)告《第二套房以借款人家庭為認(rèn)定單位將強(qiáng)化房貸新政的執(zhí)行力》)

　　土地政策頻出，將促進(jìn)節(jié)約集約用地、加快土地開發(fā)周期。國(guó)土部、財(cái)政部與央行近日聯(lián)合發(fā)布《土地儲(chǔ)備管理辦法》，規(guī)定各地應(yīng)合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。《辦法》的出臺(tái)，對(duì)國(guó)土部門嚴(yán)格土地管理、加強(qiáng)土地調(diào)控、促進(jìn)節(jié)約集約用地，具有一定意義，并有助于實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的一、二級(jí)有效聯(lián)動(dòng)，加快土地開發(fā)周期。此外，深圳、上海市政府陸續(xù)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)持有土地實(shí)行分級(jí)差納稅(地段越好收取稅額越高)。開征土地使用稅對(duì)抑制部分投資需求和囤地和囤房行為有一定的作用，但由于稅負(fù)不高，對(duì)個(gè)人居住用房仍然免征，因此，對(duì)個(gè)人以及房地產(chǎn)行業(yè)和上市公司盈利影響都很有限。

　　保障性住房政策有利于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。11月財(cái)政部、建設(shè)部等先后發(fā)布了《廉租住房保障資金管理辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。政策的頒布是對(duì)中央再三強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)”的貫徹落實(shí)。短期看可能對(duì)投資人心理產(chǎn)生一定負(fù)面影響,但長(zhǎng)期看,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展,有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定,對(duì)商品房市場(chǎng)沖擊較小。從香港、新加坡的情況來看，兩地都建立了非常完善的住房保障制度，但兩地房?jī)r(jià)水平均排在全球前列，無論是香港的“居屋”，還是新加坡的“組屋”，均未改變其房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展規(guī)律。(詳見07-12-03日?qǐng)?bào)告《新〈經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法〉有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展》)

　　公司方面

　　萬科(000002)：公司11月份實(shí)現(xiàn)銷售面積40.7萬平方米，銷售金額42.3億元；1-11月公司累計(jì)銷售面積達(dá)537.0萬平方米，銷售金額合計(jì)461.9億元。

　　11月單月銷售情況雖然較3季度高峰期有所回落，但仍基本保持在今年的月均水平；總體來看公司今年房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-11月累計(jì)的銷售面積與銷售金額已經(jīng)分別達(dá)到去年全年水平的1.7倍和2.2倍，全年業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。此外，11月公司新獲得開發(fā)項(xiàng)目3個(gè)，下半年以來公司新增項(xiàng)目達(dá)到23個(gè)，權(quán)益建筑面積合計(jì)超過370萬平方米。行業(yè)調(diào)控給公司帶來更大的發(fā)展空間，行業(yè)領(lǐng)跑的優(yōu)勢(shì)將不斷擴(kuò)大，我們維持對(duì)公司07-09年EPS分別為0.75元、1.52元和2.55元的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，和“推薦”的投資評(píng)級(jí)。

　　招商地產(chǎn)(000024)：12月初公司以人民幣12.2億元競(jìng)得重慶市北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)控規(guī)N3-1、N4、N5、N8-1、N12、N14-1、N17號(hào)宗地的使用權(quán)。該地塊用地面積24萬平方米，建筑面積不大于51.93萬平方米，地塊樓面地價(jià)2349元/平方米。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展空間廣闊，該項(xiàng)目面積較大，開發(fā)價(jià)值較高，未來銷售利潤(rùn)率將有保障，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)銷售收入在25億元以上。下半年來公司明顯加大了拿地力度，多管齊下在全國(guó)拓展土地，目前共擁有土地儲(chǔ)備約800萬平米，在信貸和土地供給緊縮的情況下，公司的龍頭優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。公司在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和開發(fā)模式上擁有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，并有大股東的持續(xù)支持，兼具內(nèi)涵、外延式增長(zhǎng)條件，長(zhǎng)期發(fā)展前景值得看好；維持對(duì)公司的“推薦”評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)07-09年EPS分別為1.45元，2.20元和3.15元。

　　金融街(000402)：公司近日通過招標(biāo)以8.35億元獲得朝陽區(qū)大屯路224號(hào)住宅及商業(yè)項(xiàng)目用地。該宗土地占地總面積2.6萬平方米，建筑面積為6.06萬平方米。地塊樓面價(jià)13788元/平方米，價(jià)格偏高，但由于臨近奧運(yùn)場(chǎng)館，地理位置優(yōu)越，增值潛力較大，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)是有保障的。該項(xiàng)目的獲得將使公司進(jìn)一步分享北京樓市的良好前景，鞏固其國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭的地位。本次拿地也是公司在增發(fā)通過、有了資金保障之后，為配合進(jìn)一步擴(kuò)張而在土地儲(chǔ)備上的又一舉措。公司目前已建立成熟的以商務(wù)地產(chǎn)為主的多業(yè)態(tài)開發(fā)模式，在全國(guó)擁有土地儲(chǔ)備約450萬平方米，募集資金到位后，公司將有更多的資金撬動(dòng)新的項(xiàng)目。公司業(yè)務(wù)受宏觀調(diào)控影響較小，并將成為金融街?jǐn)U區(qū)的主要受益者，長(zhǎng)期發(fā)展前景值得看好；我們維持對(duì)公司"推薦"的評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)07-09年EPS分別為0.75元，0.95元和1.60元。

　　保利地產(chǎn)(600048)：公司11月份實(shí)現(xiàn)銷售面積13.96萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額13.73億元。1-11月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積183.28萬平方米，同比增長(zhǎng)69.34%；實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額154.86億元，同比增長(zhǎng)111.04%。環(huán)比看11月單月銷售情況較上月有所下降，但全年累計(jì)仍實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。1-11月銷售面積、銷售金額分別達(dá)到去年全年水平的1.5倍和1.8倍，今年業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)已鎖定，并為明年業(yè)績(jī)提供了保障。公司拿地續(xù)擴(kuò)張，目前擁有項(xiàng)目土地儲(chǔ)備達(dá)1700萬平米，在建項(xiàng)目較多且布局合理，盈利前景良好，因此未來幾年竣工結(jié)算項(xiàng)目和預(yù)售款仍將保持高增長(zhǎng)。我們認(rèn)為公司處于迅速擴(kuò)張與快速成長(zhǎng)期，未來3年將保持100%左右的高速增長(zhǎng)；預(yù)計(jì)07-09年EPS分別為1.30元、2.86和4.54元，維持“推薦”的投資評(píng)級(jí)。

　　億城股份(000616)：公司子公司通過受讓秦皇島天行九州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)及債權(quán)，取得其所擁有的位于秦皇島市昌黎縣黃金海岸濱海區(qū)面積為897畝的地塊以及地塊二期(約為2013畝土地)相應(yīng)權(quán)益，該項(xiàng)目位置優(yōu)越，開發(fā)潛力較大。隨著增發(fā)的順利完成，公司資本規(guī)模與開發(fā)能力均有所提升，本次交易有利于保持公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備與業(yè)務(wù)能力及資本規(guī)模相匹配，支持公司穩(wěn)健成長(zhǎng)。公司在北京、天津等地仍有約118萬平方米項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，大部分在07—09年體現(xiàn)利潤(rùn)，秦皇島項(xiàng)目將為公司09年以后的持續(xù)增長(zhǎng)帶來保障。我們預(yù)計(jì)公司未來3年增長(zhǎng)將保持在60%左右，EPS分別為0.73元、1.13元和1.72元，維持“推薦”的投資評(píng)級(jí)。

　　陽光股份(000608)：公司及控股子公司星泰公司擬向UES轉(zhuǎn)讓所持北京新資100%的股權(quán)及對(duì)應(yīng)的酒店物業(yè)，轉(zhuǎn)讓總價(jià)約為人民幣5.37億元。該轉(zhuǎn)讓有利于公司快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，緩解資金壓力，將對(duì)公司合并報(bào)表產(chǎn)生約1.6億元凈利潤(rùn)。此外，公司第一大股東Reco Shine擬將其所持沈陽世達(dá)物流14%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予Guthrie International Pte Ltd(Guthrie)，引入外方伙伴有利于公司借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平。我們認(rèn)為，戰(zhàn)略投資者Reco成為公司的大股東后，對(duì)公司的良性影響正逐步顯現(xiàn)，結(jié)合大股東優(yōu)勢(shì)加大物業(yè)持有是公司較好的發(fā)展方向；預(yù)計(jì)公司未來幾年復(fù)合增長(zhǎng)率在30%以上，07-09年EPS分別在0.71元，0.88元和1.10元左右，維持“推薦”的評(píng)級(jí)。

　　政策頻出，短期消化利空仍需時(shí)日，下調(diào)行業(yè)評(píng)級(jí)至“謹(jǐn)慎推薦”；優(yōu)勝劣汰加劇，龍頭公司仍是首選

　　銷售量的萎縮和頻繁的政策調(diào)控給市場(chǎng)增添了一些陰晴不定的因素，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)和地產(chǎn)公司利潤(rùn)下調(diào)的擔(dān)心加劇，目前房地產(chǎn)板塊拉動(dòng)因素不足，利空仍需進(jìn)一步釋放，我們下調(diào)行業(yè)短期評(píng)級(jí)至“謹(jǐn)慎推薦”。但我們認(rèn)為，政策調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展空間依然巨大，調(diào)控的目的始終不是遏止行業(yè)發(fā)展，而是延長(zhǎng)行業(yè)景氣周期。一方面可以防止泡沫，促進(jìn)行業(yè)健康、平穩(wěn)、持續(xù)的發(fā)展，另一方面可以兼顧低收入家庭、弱勢(shì)群體的住房保障，響應(yīng)“和諧”的主基調(diào)。在宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，城市化進(jìn)程加快，居民財(cái)富和購(gòu)買力的增強(qiáng)以及人民幣升值的大背景下，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然較大的發(fā)展空間。

　　調(diào)控政策的頻頻“亮劍”將促使行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，龍頭公司仍將憑借規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)獲良好發(fā)展。當(dāng)市場(chǎng)面對(duì)調(diào)控壓力不斷加重的局面時(shí)，一些管理水平差、產(chǎn)品定位不清晰的企業(yè)將有被淘汰的可能，而行業(yè)內(nèi)的龍頭公司因具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)和較強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)成為每一輪調(diào)控中的最強(qiáng)者。行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”加劇，將為擁有土地、資金和開發(fā)優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率提供機(jī)遇；“保招萬金”、中國(guó)海外、華潤(rùn)置地、富力地產(chǎn)等全國(guó)龍頭長(zhǎng)期投資價(jià)值明顯，仍是我們重點(diǎn)推薦的品種，建議逢低吸納；資產(chǎn)注入類的華僑城、北京城建、天鴻寶業(yè)等公司也值得密切關(guān)注。